Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 ноября 2021 г. N Ф01-6202/21 по делу N А43-41495/2020

г. Нижний Новгород

19 ноября 2021 г.

Дело N А43-41495/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2021.

Полный текст постановления изготовлен 19.11.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.04.2020 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021 по делу N А43-41495/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью СЗ "Старт-Строй" (ИНН: 5262059353, ОГРН: 1025203739120)

к администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: 5253001036, ОГРН: 1025203032579)

о взыскании неосновательного обогащения

и установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Старт-Строй" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) о взыскании 29 054 250 рублей 71 копейки неосновательного обогащения.

Исковое требование основано на статьях 329, 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик не возвратил истцу часть денежных средств, внесенных истцом в качестве обеспечения участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (задатка), которые не были зачтены в счет оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17632/08.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 14.04.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021, удовлетворил заявленное требование в полном объеме. Суды исходили из того, что с даты первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме у собственников помещений дома возникло право владения и пользования земельным участком для размещения и эксплуатации дома, в связи с чем у Общества прекратилось право пользования спорным земельным участком и обязанность по внесению арендной платы, а потому у ответчика не имелось правовых оснований для удержания арендной платы, уплаченной за период, следующий за датой прекращения договора.

Не согласившись с названными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на получение ответчиком суммы задатка на законном основании в качестве цены продажи права на заключение договора аренды и по договору аренды земельного участка, заключенному с истцом по итогам аукциона; аукционная документация и договор аренды не содержат условий о возврате части уплаченной победителем аукциона суммы за полученное право аренды на том только основании, что строительство на земельном участке было произведено в меньший срок, нежели установлен условиями договора аренды, что является волеизъявлением самого истца и не зависит от воли или действий Администрации по исполнению обязательств, предусмотренных условиями аукциона или договором аренды.

Представитель истца в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Окружной суд удовлетворил ходатайства сторон о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия их представителей.

Законность решения Арбитражный суд Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Администрация 22.04.2016 приняла постановление N 1122 "О проведении аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, с кадастровым номером 52:18:0080085:736, площадью 20 539 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Приокский район, в районе пос. Дубенки, под строительство жилых домов, сроком на 9 лет".

В извещении о проведении аукциона указано, что в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка заявитель вносит задаток в размере 65 475 689 рублей, равном сумме арендной платы за 4,5 года. Победителю аукциона задаток засчитывается в сумму оплаты по договору аренды земельного участка.

Общество оплатило сумму задатка в размере 65 475 689 рублей по платежному поручению от 23.05.2016 N 120.

По результатам проведения аукциона сторонами спора был заключен договор аренды земельного участка от 16.06.2016 N 17632/08.

Согласно пункту 1.3 договора целевое использование участка: под строительство жилых домов в соответствии с функциональной зоной ЖСМ (зона смешанной функционально "жилая-общественная многоквартирная" жилой застройки) согласно генеральному плану города Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 N 22 (с изменениями).

Земельный участок входит в границы территории, в отношении которой постановлением Администрации от 20.02.2012 N 680 "Об утверждении документации по внесению изменений в проект планировки и межевания которой (в границах улиц Анкудиновское шоссе, Цветочная, памятника природы "Щелоковский хутор", дублера проспекта Гагарина в Приокском районе города Нижнего Новгорода (в редакции постановления Администрации от 29.08.2013 N 3313)" утверждена документация по планировке территории.

Согласно постановлению Администрации от 20.02.2012 N 680 на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080085:736 предусмотрено строительство трех жилых многоквартирных домов.

Срок действия договора установлен с 16.06.2016 по 16.06.2025 (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 4.1 и 4.2.2 договора размер ежегодной и ежеквартальной арендной платы за использование земельного участка составляет 14 550 153 рубля и 3 637 538 рублей 22 копейки, соответственно.

В пункте 4.2.1 предусмотрено, что сумма арендной платы за 4,5 года аренды в размере 0 рублей (за вычетом суммы задатка) подлежит внесению до 16.12.2016. Оставшаяся сумма арендной платы перечисляется ежеквартально до 25-го числа последнего месяца квартала.

Начисление арендной платы прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт 4.4 договора).

Общество осуществило строительство на предоставленном в аренду земельном участке в полном объеме и письмом от 10.06.2019 уведомило арендодателя о завершении строительства многоквартирных домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:10:0080085:736, в связи с чем просило расторгнуть договор аренды земельного участка.

Письмом от 23.07.2019 арендодатель направил арендатору проект соглашения о расторжении договора аренды для подписания.

В письме от 10.10.2019 N Исх-03-02-288504/19 Администрация обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с просьбой сообщить дату погашения обременения земельного участка в виде договора аренды.

В письме от 23.10.2019 N 08-19324-41419 регистрирующий орган сообщил, что согласно записям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ограничение (обременение) в виде аренды, зарегистрированное 01.07.2016 на основании договора аренды земельного участка, прекращено 17.12.2018.

В связи с изложенным арендодатель уведомил Общество о прекращении начисления арендной платы по договору аренды с 17.12.2018 (письмо от 30.10.2019 N Исх-03-02-319568/19).

Также судом установлено, что первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру N 35 в доме N 119 проведена 27.11.2018, на квартиру N 67 в доме N 119 корпус 1 - 12.12.2018, на квартиру N 113 в доме N 119 корпус 2 - 13.05.2019.

Ссылаясь на то обстоятельство, что действие договора аренды земельного участка прекращено и начиная с 17.12.2018 оставшаяся сумма задатка в сумме 29 054 250 рублей 71 копейки уже не может быть зачтена в счет арендной платы по договору, Общество в письме от 20.07.2020 N 620 обратилось в Администрацию с требованием о возврате незачтенной суммы задатка.

Однако письмом от 20.08.2020 N Исх.-03-02-371145/20 Администрацией в удовлетворении указанного требования было отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания данной нормы права следует, что лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

В рассматриваемом случае неосновательное обогащение на стороне ответчика, по мнению истца, возникло в результате излишне полученной арендной платы.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных норм земельный участок под многоквартирным домом находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме и, соответственно, застройщик не вправе после этого распоряжаться этим участком.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен ответчику строительство трех жилых домов. В соответствии с разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию возведенные Обществом жилые дома введены в эксплуатацию до 16.12.2018; регистрация права собственности на квартиры в домах началась с 27.11.2018, а обременение в виде аренды прекращено 17.12.2018.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что право пользования земельным участком у Общества прекратилось после 17.12.2018 и, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды.

С учетом изложенного суды сочли обоснованными требования истца, направленные взыскание с ответчика 29 054 250 рублей 71 копейки арендной платы, фактически уплаченной за период пользования земельным участком после окончания строительства многоквартирных домов, в связи с чем правомерно удовлетворили иск.

Аргументы заявителя жалобы о том, что внесенный Обществом задаток является существенным условием аукциона и договора, которым не предусмотрено условие о возврате части уплаченного задатка, были предметом рассмотрения в судах обеих инстанций.

Суды учли буквальное содержание условий аукционной документации и договора аренды, из которых следует, что критерием выявления победителя являлся наибольший предложенный размер годовой арендной платы, а не общая сумма платы за весь срок аренды (право аренды); годовой размер арендной платы указан сторонами в пункте 4.1 договора и составил 14 550 153 рубля в год.

Из аукционной документации и договора аренды не следует, что Общество должно вносить арендную плату за участок до окончания срока, указанного в договоре аренды, независимо от завершения строительства домов и перехода собственникам помещений в доме права владения и пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирных домов.

Вопреки доводам Администрации, обстоятельства, связанные с досрочным завершением строительства многоквартирных домов на арендованном участке, а также возврат излишне внесенной арендной платы не свидетельствуют о нарушении аукционных условий или антимонопольного законодательства - предоставлении Обществу каких-либо муниципальных преференций (пункт 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они сводятся к переоценке исследованных доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть осуществлено в суде кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.04.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021 по делу N А43-41495/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева М.Н. Каманова