Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2022 г. N Ф01-7437/21 по делу N А79-12333/2019

Нижний Новгород

21 марта 2022 г.

Дело N А79-12333/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2022.

Полный текст постановления изготовлен 21.03.2022.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от ответчика: Баландиной Е.Е. (доверенность от 21.06.2021)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Тандер"

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.05.2021 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021

по делу N А79-12333/2019

по иску индивидуального предпринимателя Сергеева Николая Ивановича

(ОГРНИП: 307213432300041)

к акционерному обществу "Тандер"

(ИНН: 2310031475, ОГРН: 1022301598549)

о взыскании долга по арендной плате, коммунальным платежам и неустойки

и установил:

индивидуальный предприниматель Сергеев Николай Иванович (далее - ИП Сергеев Н.И., Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу "Тандер" (далее - АО "Тандер", Общество) о взыскании с ответчика 1 443 614 рублей 16 копеек долга по арендной плате за период с февраля по май 2019 года и неустойки за несвоевременное внесение постоянной части арендной платы за период с 11.02.2019 по 04.04.2020.

Иск основан на статьях 309, 606, 614 Российской Федерации и мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 04.05.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021, удовлетворил иск: взыскал с Общества в пользу Предпринимателя 1 443 614 рублей 16 копеек долга по арендной плате за период с февраля 2019 года по 11.08.2019, 26 875 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; возвратил Предпринимателю из федерального бюджета 848 рублей 51 копейку государственной пошлины, в остальной части производство по делу прекратил в связи с отказом истца от требования о взыскании неустойки.

Не согласившись с решением и постановлением, АО "Тандер" обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также в связи с неправильным применением норм материального права.

Кассатор в жалобе настаивает на невозможности использования объекта аренды по целевому назначению (для организации розничной торговли) ввиду полного ограничения доступа в помещение с 06.02.2019 по решению арендодателя. Заявитель полагает, что реконструкция объекта произведена Предпринимателем при отсутствии разрешительной документации, однако суды при рассмотрении спора по существу не дали надлежащей оценки документам Администрации города Канаша Чувашской Республики, решению Канашского районного суда Чувашской Республики от 05.11.2020 по делу N 2-1019/2020, которые, по мнению Общества, подтверждают ненадлежащее техническое состояние объекта аренды, в связи с чем его эксплуатация опасна для жизни и здоровья неопределенного круга лиц и не соответствует нормам градостроительного кодекса. Кассатор считает необоснованным применение судами двух инстанций положения об эстоппеле.

Судебное разбирательство по правилам статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации откладывалось до 13 часов 14.02.2022, до 09 часов 14.03.2022.

Общество в лице уполномоченного представителя поддержало доводы жалобы.

Предприниматель представил в суд письменный отзыв, в котором просил отказать Обществу в удовлетворении жалобы, оставить в силе обжалованные судебные акты, явку в судебное заседание окружного суда не обеспечил.

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена без участия Предпринимателя.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 19.12.2013 N Чбф/745/13, согласно которому Предприниматель передал Обществу в аренду нежилые помещения N 24, 27, 28, общей площадью 380,7 квадратного метра на первом этаже здания литер А1, находящегося по адресу: Чувашская Республика, город Канаш, улица Железнодорожная, дом 73.

Объект аренды передавался Обществу для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

В силу пункта 5 договора ответчик обязался платить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части. На момент заключения договора постоянная часть арендной платы составляла 190 350 рублей (500 рублей за один квадратный метр).

В пункте 5.2.1 договора стороны предусмотрели, что размер постоянной части арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на индекс роста потребительских цен в Чувашской Республике за предшествующий полный календарный год. Изменение размера постоянной части арендной платы по указанным обстоятельствам осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору на основании мотивированного обращения стороны договора, направленного за три месяца до предполагаемой даты увеличения постоянной части арендной платы.

Дополнительным соглашением от 23.12.2015 стороны установили постоянную часть арендной платы в размере 227 167 рублей 71 копейка (596 рублей 71 копейка за один квадратный метр).

Истец 31.10.2017 обратился к ответчику с письменным предложением об увеличении размера постоянной части арендной платы согласно индексу инфляции в России: с 596 рублей 71 копейки за один квадратный метр до 652 рублей 52 копеек за один квадратный метр. Ответчик уклонился от заключения дополнительного соглашения, ссылаясь на снижение уровня потребления и неблагоприятную экономическую обстановку.

В письме от 27.11.2017 истец повторно предложил ответчику увеличить арендную плату за нежилое помещение до 652 рублей 52 копеек за один квадратный метр с 01.12.2017. Данное предложение ответчик также оставил без внимания, проект дополнительного соглашения не подписал и истцу не возвратил.

Истец письмом от 22.05.2018 попросил арендатора выслать ему подписанный экземпляр дополнительною соглашения об увеличении постоянной части арендной платы, указал ответчику о том, что между величиной арендной платы, указанной в дополнительном соглашении от 01.12.2017 и фактически производимыми платежами имеется разница, которую истец считает задолженностью по договору аренды.

Ответчик вновь сослался на неблагоприятные рыночные условия и выразил нежелание пересматривать размер арендной платы до 2019 года.

31.10.2018 истец обратился к ответчику с предложением заключить соглашение об увеличении размера постоянной части арендной платы с 01.12.2018 согласно условиям договора. Письмом от 08.11.2018 ответчик отказался от заключения соглашения.

В период с ноября 2018 года и далее ответчик продолжил пользоваться переданным нежилым помещением и оплачивать арендные платежи в размере, предусмотренном дополнительным соглашением от 23.12.2015 в размере 227 167 рублей 71 копейки (596 рублей 71 копейка за один квадратный метр).

Претензией от 01.08.2019 N 16 истец просил ответчика погасить задолженность, считать договорные отношения завершенными и возвратить арендуемые помещения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы и возмещению коммунальных услуг послужило истцу основанием для обращения с иском в Арбитражный суд Чувашской Республики -Чувашии.

При разрешении спора суды исходили из того, что ответчик в нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнил обязанность по внесению арендной платы по договору.

Суды указали, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих нахождение арендуемого помещения в аварийном состоянии, требующем капитального ремонта, и невозможности использования объекта аренды по назначению.

Отклонив довод Общества об отсутствии разрешения на ввод предмета аренды в эксплуатацию, о несоответствии проведенной реконструкции требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, суды сослались на то, что возведение пристроя к зданию истец осуществил на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке и с получением необходимых разрешительных документов.

Обе судебные инстанции пришли к выводу о том, что отсутствие разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию не освобождает ответчика от платы за пользование помещением, поскольку ответчиком не приведены доказательства наличия у него права на безвозмездное пользование нежилым помещением, полученным от истца.

Спорный договор аренды более пяти лет исполнялся арендатором, объект принят в пользование без каких-либо замечаний, в связи с чем суды сочли возможным применить при рассмотрении спора положение об эстоппеле и удовлетворить требования арендодателя.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание литера А, расположенное по адресу: Чувашская Республика, город Канаш, улица Железнодорожная, дом 73.

К зданию возведен пристрой литера А1 площадью 1273,3 квадратного метра, что подтверждает технический паспорт объекта от 25.02.2009 (том 4, листы дела 157 - 170). Согласно заключенного договора арендованные ответчиком нежилые помещения N 24, 27, 28, общей площадью 380,7 квадратного метра находятся на первом этаже здания литера А1 (пристрой).

На строительство пристроя Предпринимателем получено разрешение на строительство N 21-04.38-2016 от 17.05.2016, выданное Администрацией города Канаш Чувашской Республики (том 3, лист дела 22), разработана проектная документация 2016 года.

Однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не оформлено.

Администрация города Канаш 10.09.2019 отказала истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пристроя), сославшись на отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и на несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Таким образом, в аренду ответчику был передан объект, фактически построенный до получения разрешительной документации на строительство и не введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязывает лицо, завершившее возведение объекта капитального строительства на основании ранее выданного разрешения на строительство, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из представления Канашского межрайонного прокурора от 14.07.2020 N 03-21-2020 следует, что разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию, подтверждающее его соответствие проектной документации и установленным законодательством требованиям, отсутствует, что свидетельствует о наличии потенциальной опасности причинения вреда жизни, здоровью и имуществу неопределенного круга лиц в будущем, что подтверждается выявленными в ходе проверки многочисленными грубейшими нарушениями противопожарного законодательства.

Решением Канашского районного суда Чувашской Республики от 05.11.2020 по делу N 2-1019/2020 признана незаконной эксплуатация Предпринимателем здания в связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, выданного органом местного самоуправления, и выявленными многочисленными нарушениями законодательства Российской Федерации о противопожарной безопасности.

Вопреки выводам судов возведение пристроя на отведенном для этих целей земельном участке, получение разрешения на строительство, при наличии иных существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не исключают возможность квалификации предмета аренды в качестве самовольной постройки.

Суды не дали правовой квалификации тому обстоятельству, что разрешение на строительство объекта получено после его передачи в аренду и начала его коммерческой эксплуатации.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Предприниматель на момент разрешения спора по существу в суде первой инстанции и в апелляционном суде не представил доказательств, исключающих наличие у спорного объекта признаков самовольной постройки.

На момент рассмотрения кассационной жалобы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Предпринимателем не получено.

Истец обратился в Канашский районный суд Чувашской Республики с иском о признании права собственности на нежилое помещение пристроя к нежилому зданию по адресу: Чувашская Республика, город Канаш, улица Железнодорожная, дом 73. Исковое заявление принято к производству суда общей юрисдикции, делу присвоен номер 2-496/2022, судебное заседание назначено на 08.30 часов 25.03.2022.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В нарушение статей 133, 168, 170, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перечисленные доказательства и обстоятельства не получили оценки судов нижестоящих инстанций при рассмотрении спора по существу.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Иной подход к возникшим отношениям, допускающий взыскание платы в рамках договорных отношений, означал бы фактическое введение в гражданский оборот самовольной постройки, что прямо запрещено законом.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2021 N 303-ЭС21-17435, от 10.02.2021 N 302-ЭС20-24278.

Следовательно, без установления отсутствия у предмета аренды признаков самовольной постройки применение судами к спорным отношениям принципа эстоппель является преждевременным.

С учетом изложенного обжалованные судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными в части взыскания с Общества задолженности по арендной плате.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что выводы судов не соответствуют представленным в дело доказательством, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу неверно применены нормы материального права, что в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалованных судебных актов в части удовлетворения исковых требований.

Относительно прекращения производства по делу по требованию о взыскании неустойки кассатор не привел доводов, свидетельствующих о незаконности обжалованных судебных актов, в связи с чем в указанной части они остаются без изменения.

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует проверить спорный договор аренды на соответствие статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, определив наличие или отсутствие у предмета аренды признаков самовольной постройки, следовательно, правовых оснований для получения дохода Предпринимателем от использования такого объекта, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Во избежание риска принятия противоречащих друг другу судебных актов принять во внимание судебный акт, вынесенный судом общей юрисдикции по иску Предпринимателя о признании права собственности на нежилое помещение пристроя к нежилому зданию по адресу: Чувашская Республика, город Канаш, улица Железнодорожная, дом 73. После установления перечисленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт. При необходимости решить вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации города Канаш.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.05.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 по делу N А79-12333/2019 отменить в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Сергеева Николая Ивановича о взыскании задолженности по арендной плате и распределения государственной пошлины.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии.

В остальной части решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.05.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 по делу N А79-12333/2019 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов