Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 апреля 2022 г. N Ф01-1383/22 по делу N А38-3973/2021

Нижний Новгород

28 апреля 2022 г.

Дело N А38-3973/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - акционерного общества "ДОМ.РФ"

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2021,

принятое судьей Фроловой Л.А., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021,

принятое судьями Белышковой М.Б., Гущиной А.М., Кастальской М.Н.,

по делу N А38-3973/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Метта"

(ИНН: 1215149210, ОГРН: 1101215003867)

о признании недействительными постановлений администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" об отказе в предоставлении заявителю разрешения на такой условно разрешенный вид использования земельного участка, об отклонении документации по планировке территории от 21.05.2021 N 536 и 537,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, -

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", акционерное общество "ДОМ.РФ",

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Метта" (далее - ООО "Метта") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании недействительными постановлений администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Администрация):

- от 21.05.2021 N 536 об отказе в предоставлении заявителю разрешения на условно разрешенный вид использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:1014 площадью 29 358 квадратных метров,

- от 21.05.2021 N 537 об отклонении документации по планировке территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в городе Йошкар-Ола.

В качестве восстановительных мер Общество просило обязать Администрацию предоставить соответствующее разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка и принять решение об утверждении указанной документации в течение 14 дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Заявленные требования основаны на статьях 1, 7 и 40 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 1, 37, 39, 41, 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что данные решения являются незаконными и нарушают права и законные интересы ООО "Метта" в сфере экономической деятельности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Управление), акционерное общество "ДОМ.РФ" (далее - АО "ДОМ.РФ").

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 29.09.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021, удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

АО "ДОМ.РФ" не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанции неправомерно отклонили аргумент АО "ДОМ.РФ" о том, что ООО "Метта" злоупотребляет своим правом, намереваясь получить разрешение на использование земельного участка для строительства жилого дома, при наличии обязательства продавца не возводить на спорном участке таких объектов; договор купли-продажи, который допускает изменение вида объектов, строительство которых допускается на участке, недействителен, т.к. прекращение существования участка, в отношении которого заключен договор на комплексное освоение территории, не прекращает прав и обязанностей, вытекающих из данного договора. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

ООО "Метта" в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу АО "ДОМ.РФ" - без удовлетворения. Иные участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не направили.

АО "ДОМ.РФ" просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства принято решение о целесообразности передачи находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:162 площадью 377 911 квадратных метров, расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала города Йошкар-Ола Республики Марий Эл, для целей формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд РЖС) в целях комплексного освоения для жилищного строительства (протокол от 12.12.2012 N 44).

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) от 25.12.2012 N 2137-р данный земельный участок передан в собственность Фонду РЖС в качестве имущественного взноса Российской Федерации.

На основании статьи 7 Федерального закона от 24.11.2014 N 356-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.01.2015 право собственности Фонда "РЖС" на вышеуказанный земельный участок прекращено, земельный участок стал собственностью Российской Федерации и считался переданным Фонду РЖС для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ).

С 01.09.2016 в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" права и обязанности Фонда РЖС, созданного в соответствии с Законом N 161-ФЗ, по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, перешли к единому институту развития в жилищной сфере.

На основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, без заявлений и уплаты государственной пошлины в разделах Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытых на объекты недвижимости, на которые зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности Российской Федерации в пользу Фонда в связи с выполнением им предусмотренных Законом N 161-ФЗ функций агента Российской Федерации, регистрируется указанное ограничение (обременение) права в пользу единого института развития в жилищной сфере.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также постановлению Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее - АО "АИЖК").

Распоряжением Росимущества от 02.03.2018 N 97-р АО "АИЖК" переименовано в акционерное общество "ДОМ.РФ".

18.06.2012 Фонд РЖС провел аукцион N А226-21/2013/2 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:162 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с протоколом об итогах аукциона Фонд РЖС (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Крепость" (арендатор, далее - ООО "Крепость") заключили договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 03.07.2013 N ДЗ-54.

По условиям данного договора арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 377 911 квадратных метров с кадастровым номером 12:04:0210102:162. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.07.2013. В статье 5 договора установлено, что арендатор вправе выкупить образованные участки на предусмотренных договором аренды условиях.

ООО "Крепость" и общество с ограниченной ответственностью "Технострой" (далее - ООО "Технострой") 24.01.2014 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору от 03.07.2013, о чем Фонд РЖС был уведомлен в письме от 30.01.2014.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:162 постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 30.06.2016 N 1101 утверждена документация по планировке территории.

В связи с разделом исходного земельного участка и образованием 81 земельного участка АО "АИЖК" и ООО "Технострой" заключили дополнительное соглашение от 24.11.2016 N 2 к договору от 03.07.2013. По условиям соглашения арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование 32 земельных участка, в т.ч. земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:1014 площадью 29 358 квадратных метров с видом разрешенного использования "предпринимательство".

Согласно документации по планировке территории, утвержденной постановлением администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 30.06.2016 N 1101, на земельном участке 12:04:0210102:1014 предусмотрено строительство здания предприятия торговли площадью застройки 12 773,4 квадратного метра.

АО "АИЖК" (продавец) и ООО "Технострой" (покупатель) 26.01.2016 заключили договор купли-продажи N 20/45-17 спорного земельного участка.

Впоследствии, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.02.2018 собственником земельного участка м 12:04:0210102:1014 стала индивидуальный предприниматель Соловьева Юлия Борисовна, а на основании договора купли-продажи от 29.09.2020 - ООО "Метта".

ООО "Метта" 05.02.2021 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанного земельного участка - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Постановлением главы городского округа "Город Йошкар-Ола" от 08.02.2021 N 1-п назначено проведение общественных обсуждений, в том числе, по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид земельного участка 12:04:0210102:1014. По результатам общественных обсуждений, состоявшихся 05.03.2021, принято заключение о представлении разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), опубликованное в газете "Йошкар-Ола" 10.03.2021.

Также обществом предприняты меры по внесению соответствующих изменений в документацию по планировке территории. Так, согласно постановлению администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" от 14.07.2020 N 572 установлено считать возможной подготовку документации по планировке территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в г. Йошкар-Оле, утверждено задание на выполнение инженерных изысканий по подготовке документации, а Управлению поручено осуществить проверку названной документации.

Как следует из откорректированной документации, на земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:1014 вместо торгового центра запланировано возведение двух 7-8-10-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями на 777 квартир и детского сада на 75 мест.

Во исполнение постановления администрации от 14.07.2020 N 572 Управлением проведена проверка документации по планировке территории и вынесено заключение о ее соответствии генеральному плану городского округа "Город Йошкар-Ола", Правилам землепользования и застройки, требованиям технических и градостроительных регламентов

ООО "Метта" 05.02.2021 обратилось в администрацию с заявлением об организации общественных обсуждений по внесению изменений в документацию по планировке территории "Проект планировки и межевания территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в г. Йошкар-Оле. По результатам общественных обсуждений, состоявшихся 12.03.2021, принято заключение об утверждении основной части проекта спорной документации по планировке территории, и оно опубликовано в газете "Йошкар-Ола" 17.03.2021.

Однако АО "ДОМ.РФ" посчитало нецелесообразным предоставление разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и утверждение откорректированной спорной документации по планировке территории.

Орган местного самоуправления учел мнение единого института развития в жилищной сфере и постановлениями от 14.04.2021 N 536 и N 537 отказал в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка, а также отклонил спорную документацию по планировке территории с направлением на доработку.

ООО "Метта", посчитав данные постановления незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и части 1 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций, установили, что единственным основанием для принятия оспоренных постановлений Администрации от 14.04.2021 N 536 и N 537, соответственно, об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и об отклонении спорной документации по планировке территории ответчиком, явилось письмо АО "ДОМ.РФ". В названном письме АО "ДОМ.РФ" указало на нецелесообразность предоставления разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и утверждения откорректированной спорной документации по планировке территории. При этом АО "ДОМ.РФ" согласилось, что вопрос предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, находящегося в частной собственности, находится в компетенции Администрации, поскольку АО "ДОМ.РФ" не уполномочено принимать решения о согласовании таких решений.

Суды обеих инстанций, применив положения статей 7 и 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 37, 39, 41 - 43, 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правомерно заключили о необоснованности принятых Администрацией решений: об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:1014, и об отклонении документации по планировке территории. Нижестоящие суды указали, что оспоренные постановления Администрация приняла без учета положительного заключения общественных обсуждений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка, а также заключения Управления от 29.12.2020 N 028/4072, в котором сделан вывод о соответствии предоставленной ООО "Метта" документации по планировке территории "Проект планировки и межевания территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в г. Йошкар-Оле" Генеральному плану городского округа, Правилам землепользования и застройки, требованиям технических и градостроительных регламентов, и при наличии положительного заключения общественных обсуждений.

При этом суды первой и апелляционной инстанции отклонили доводы АО "ДОМ.РФ" о невозможности изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка (как следствие - утверждения соответствующей документации) и о злоупотреблении со стороны ООО "Метта". Аналогичные аргументы заявлены и в кассационной жалобе.

Суд округа, соглашаясь с выводами судом первой и апелляционной инстанций о несостоятельности данных аргументов третьего лица, считает необходимым дополнительно отметить следующее.

Действительно, в силу части 1 статьи 16.1 Закона N 161-ФЗ извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков единого института развития, указанных в пунктах 1 - 4 части 1 статьи 12.2 этого закона, наряду со сведениями, предусмотренными статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, могут содержать, в т.ч. указание на право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка единого института развития, выкупить такой земельный участок и (или) земельный участок, образованный из него, по указанной в данном договоре цене при условии, что это лицо не имеет задолженности по арендной плате и (или) неустойке (пеням) по договору аренды такого земельного участка и этим лицом выполнены все предусмотренные этим законом и данным договором условия для реализации такого права.

При этом, на основании части 2 статьи 16.1 названного закона в случае, если в соответствии с данным законом с лицом заключен договор аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для комплексного освоения территории, предусматривающий указанное право выкупа земельного участка, образованного из такого земельного участка, реализация указанного права допускается только после утверждения документации по планировке территории и образования такого земельного участка в соответствии с ней.

В то же время, в статье 3 (части 1) Закона N 161-ФЗ определено, что целями деятельности единого института развития являются содействие развитию жилищного строительства, содействие иному развитию территорий, для формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в т.ч. безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.

Согласно пункту 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территорий - совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

В статье 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в т.ч. выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (часть 1). Подготовка такой является обязательной в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории (пункт 7 части 2).

В соответствии с частью 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

По смыслу приведенных положений, внесение изменений в документацию по планировке территории и инициирование процедуры получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в случае, когда земельный участок был приобретен собственником путем реализации права выкупа земельного участка, предоставленного ему в аренду для комплексного освоения территории, законодательством не запрещено, если такие изменения осуществляются в предусмотренном законом порядке (в том числе, с общественными обсуждениями, с исследованием представленных документов) и они направлены на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов, формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в т.ч. безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан (пункт 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 3 Закона N 161-ФЗ), т.е. в полной мере соответствуют цели комплексного освоения территории.

Иной правовой подход лишал бы смысла данные цели, особенно в условиях изменчивости потребностей жителей, что приводило бы к невозможности обеспечивать стабильное и соответствующее текущим задачам развитие территории.

Как следует из пояснений Управления, увеличение объема жилищного строительства является одной из стратегических задач национального проекта в сфере жилья и городской среды. В настоящее время ресурс свободных и пригодных для строительства многоквартирного жилья земельных участков, находящихся в ведении муниципального образования, практически исчерпан. В сложившейся ситуации по поручению Главы Республики Марий Эл Администрацией проводится работа по вовлечению в оборот земель в целях жилищного строительства. На момент рассмотрения спора земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования, могут обеспечить максимум до 47 процентов от среднегодового планового показателя ввода жилья в Йошкар-Оле. Кроме того, в городском округе "Город Йошкар-Ола" с учетом рождаемости и прироста населения, в том числе за счет миграции, сохраняется тенденция недостаточности мест в муниципальных дошкольных учреждениях.

ООО "Метта" гарантировало строительство и сдачу в эксплуатацию детского сада одновременно с жилым домом на первом этапе освоения земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:1014.

Ранее утвержденной документацией по планировке территории на вышеназванном земельном участке было предусмотрено строительство здания предприятия торговли площадью застройки 12 772,4 квадратного метра, которое в настоящее время не востребовано арендаторами из-за переизбытка существующих торговых площадей. По информации отдела предпринимательства и торговли Администрации обеспеченность населения города площадью стационарных торговых объектов по состоянию на 01.01.2021 в 4,2 раза выше норматива, установленного постановлением от 11.01.2018 N 2 Правительства Республики Марий Эл. На смежном земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:1009 в настоящее время осуществляется строительство 3-х этажного торгово-развлекательного центра.

Арбитражный суд, установив, что оспоренное решение органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, принимает решение о признании его незаконным (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования ООО "Метта".

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя. С учетом разъяснений, данных в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1500 рублей подлежит возврату АО "ДОМ.РФ" из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021 по делу N А38-3973/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "ДОМ.РФ" - без удовлетворения.

Возвратить из федерального бюджета акционерному обществу "ДОМ.РФ" государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в сумме 1500 рублей, уплаченную им по платежному поручению от 28.01.2022 N 12151.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев Е.Г. Кислицын