Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 февраля 2023 г. N Ф01-8444/22 по делу N А43-33296/2021

Нижний Новгород

16 февраля 2023 г.

Дело N А43-33296/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09.02.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.02.2023.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей от ответчика:

Лебедевой П.А. (доверенность от 29.12.2022),

Ивановой А.В. (доверенность от 29.12.2022)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами

администрации города Нижнего Новгорода

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022

по делу N А43-33296/2021 Арбитражного суда Нижегородской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер-НН"

(ИНН: 5259066858, ОГРН: 1075259001817)

к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами

администрации города Нижнего Новгорода

(ИНН: 5253000265, ОГРН: 1025203030280)

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Партнер-НН" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском об обязании Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 187,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, пр. Героев, д. 49.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 09.03.2022 отказал в удовлетворении иска, сделав вывод об отсутствии в рассматриваемом случае предусмотренной частью 2.1. статьи Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) совокупности условий, влекущих возникновение возможность реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (спорный объект недвижимости включен в Перечень муниципального имущества города Нижнего Новгорода менее пяти лет до подачи Обществом заявления о выкупе). Кроме того, суд указал на недоказанность обособленности спорного помещения.

Повторно рассмотрев дело, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 13.09.2022, признав отказ Комитета в выкупе арендованного имущества незаконным, отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворил заявленное требование, обязав ответчика совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по заявлению Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Не согласившись с названным судебным актом, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить принятое апелляционное постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность обжалованного судебного акта, податель жалобы указывает на отсутствие оснований полагать, что спорное арендуемое Обществом помещение является обособленным от основных помещений, поскольку используемые истцом помещения представляют собой разные комнаты, соединенные общим коридором, и находящиеся на разных этажах; после произведенного раздела нежилого здания сторонами не вносились изменения в договор аренды относительно используемых помещений; истец использует большую площадь, чем согласовано в договоре, часть используемых истцом помещений были перепланированы; в одном из арендуемых помещений расположен тепловой узел, необходимый для обслуживания иных помещений здания, а потому оно не подлежит отчуждению в совокупности арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ; в настоящее время помещения П1 закреплены за муниципальным предприятием спорный объект недвижимости включен в Перечень муниципального имущества города Нижнего Новгорода менее пяти лет до подачи Обществом заявления о выкупе. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и дополнении к ней.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02.02.2023 объявлен перерыв до 09.02.2023.

Представители ответчика в судебных заседаниях поддержали доводы, изложенные в жалобе, и попросили отменить вынесенное апелляционное постановление.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 05.07.2007 N 4/1106 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилое помещение общей площадью 187,5 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, Московский район, пр. Героев, д. 49, литеры Б, Б1 и, Б6 для использования под бытовые помещения и мастерские по обслуживанию жилищного фонда.

Объект передан по акту приема-передачи от 05.07.2007.

Срок действия договора аренды установлен с 05.07.2007 на неопределенный срок (пункт 8.3 договора).

Истец 30.07.2021 направил в адрес ответчика заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Письмом от 27.08.2021 N Исх-03-02-392601/21 Комитет в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N159-ФЗ возвратил заявление Обществу, указав на невозможность реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Как ссылается истец, все условия при подачи заявления от 30.07.2021 о намерении реализовать право преимущественной покупки соблюдены, однако истцом от Комитета получен отказ в заключении такого договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении иска, исходил из отсутствия в рассматриваемом случае совокупности условий, влекущих возникновение возможность реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (спорный объект недвижимости включен в Перечень муниципального имущества города Нижнего Новгорода менее пяти лет до подачи Обществом заявления о выкупе), а также недоказанности обособленности спорного помещения, что исключает его реализацию.

Удовлетворив заявленные требования, суд апелляционной инстанции с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), приняв во внимание включение спорного объекта недвижимости уже находившегося в аренде у Общества более 11 лет в Перечень муниципального имущества после опубликования Закона N 159-ФЗ, пришел к выводу о том, что обстоятельство нахождение имущества в Перечне менее пяти лет до подачи Обществом заявления о выкупе не препятствует истцу в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества. Ввиду того, что Общество арендует обособленные (отдельные) помещения и соответствует необходимым условиям, предусмотренным в Законе N 159-ФЗ, у Комитета отсутствовали правовые основания для отказа истцу в выкупе арендованного имущества.

Изучив материалы дела оценив доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителей Комитета, явившихся в судебные заседания, окружной суд с учетом установленных по делу обстоятельств и собранных доказательств, а также норм права, счел позицию апелляционного суда преждевременной в силу следующего.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 8 Информационного письма N 134, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

По смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, указано, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В данном случае для заключения в рамках Закона N 159-ФЗ договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Из материалов дела следует, что арендуемая истцом площадь является частью нежилого помещения П1, общей площадью 1217,3 квадратного метра, в отношении которого проведена государственная регистрация права муниципальной собственности.

В материалах дела отсутствуют доказательства формирования арендуемого Обществом имущества, которое является частью указанного помещения, в качестве обособленного объекта недвижимости.

Представитель Комитета в отзыве на апелляционную жалобу и в суде кассационной инстанции указал, что после произведенного раздела нежилого здания сторонами не вносились изменения в договор аренды относительно используемых помещений.

При этом используемые истцом помещения представляют собой разные комнаты, соединенные общим коридором и лестничными пролетами, и находящиеся на разных этажах здания.

Также представители ответчика пояснили, что истец использует большую площадь, чем согласовано в договоре, часть используемых истцом помещений были перепланированы, то есть на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп имущества, арендованные помещения не находились в том состоянии (планировке и объеме), в котором они были переданы в аренду.

Кроме того, согласно представленному акту в одном из арендуемых помещений расположен тепловой узел, необходимый для обслуживания иных помещений здания, и который не подлежит отчуждению в совокупности арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об обособленности арендованных Обществом помещений, что позволяет заявителю реализовать преимущественное право выкупа арендованного имущества, является преждевременными, подлежащим дополнительному исследованию.

По правилам части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Информационного письма от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", из содержания статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы на постановление суда апелляционной инстанции вправе отменить или изменить как постановление суда апелляционной инстанции, так и судебный акт арбитражного суда первой инстанции.

Поскольку имеющие значение для дела фактические обстоятельства судами нижестоящих инстанций в полном объеме не установлены, а для правильного разрешения спора и принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств и совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым решение первой и постановление апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Нижегородской области следует учесть изложенное, установить находиться ли в помещениях, арендованных Обществом, имущество, служащее для обслуживания одного или более помещений здания, осуществлялась ли перепланировка помещений, относящихся к арендованным Обществом, и сохранились ли они в том виде и объеме, который был передан в аренду, может ли спорное имущество быть обособлено и выделено в качестве самостоятельного объекта, и соответственно, могут ли такое имущество быть реализовано в порядке Закона N 159-ФЗ, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 и 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.03.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу N А43-33296/2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

М.Н. Каманова Е.Г. Кислицын