Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 февраля 2023 г. N Ф01-5993/22 по делу N А11-3233/2021

Нижний Новгород

28 февраля 2023 г.

Дело N А11-3233/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2023.

Полный текст постановления изготовлен 28.02.2023.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от истца: Ермаковой Н.Е. (доверенность от 09.01.2023),

от ответчика: Лиманской А.О. (доверенность от 23.11.2021)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Управления муниципальным имуществом города Владимира

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2022

по делу N А11-3233/2021 Арбитражного суда Владимирской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Гарант"

(ИНН: 3329045106, ОГРН: 1073340003648)

к Управлению муниципальным имуществом города Владимира

(ИНН: 3302008241, ОГРН: 1033302008233)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

индивидуальный предприниматель Иванов Михаил Михайлович,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гарант" (далее - ООО "Гарант", Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению муниципальным имуществом города Владимира (далее - Управление, уполномоченный орган) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного помещения, изложив пункты 1.1, 1.2 и приложение N 1 к договору в следующей редакции:

- пункт 1.1: "Продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Белоконской, д. 13А, общей площадью 21,2 кв. м, кадастровый номер 33:22:024162:1627, а именно помещения N 23, N 24 по плану первого этажа здания. Копии сведений об основных характеристиках объектов недвижимости прилагаются к договору и являются неотъемлемой частью (приложение N 2). Основание: заявление ООО "Гарант" от 09.10.2020 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества";

- пункт 1.2: "Объект купли-продажи продается за 797 000 без учета налога на добавленную стоимость. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта Князева А.В. ООО "Владимирское экспертно-консультативное бюро" от 11.01.2022 N 10/24318";

- приложение N 1 изложить в редакции протокола разногласий от 10.02.2021.

Иск основан на статьях 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3, пункте 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Иванова Михаила Михайловича.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 20.07.2022 урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Управлением при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, установив спорные условия договора в следующей редакции:

- пункт 1.1: "Продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Белоконской, дом 13А, общей площадью 21,2 кв. м, кадастровый номер 33:22:024162:1627, а именно: помещения N 23, 24 по плану первого этажа здания, и 50/286 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 28,6 кв. м, кадастровый номер 33:22:024162:1507, а именно часть помещений N 18 - 21 по плану первого этажа здания. Копии сведений об основных характеристиках объектов недвижимости прилагаются к договору и являются неотъемлемой частью (приложение N 2). Основание: заявление ООО "Гарант" от 09.10.2020 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества".

- пункт 1.2: "Объект купли-продажи продается за 975 000 руб. (девятьсот семьдесят пять тысяч рублей) (без учета налога на добавленную стоимость). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Владимирское экспертно-консультативное бюро", эксперт Князев А.В., от 15.12.2021 N 10-243/18".

Кроме того, суд взыскал с Управления в пользу Общества 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 35 000 рублей в возмещение расходов на поведение судебной экспертизы.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 05.10.2022 изменил решение суда первой инстанции, урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Гарант" и Управлением при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, установив спорные условия договора в следующей редакции:

- пункт 1.1: "Продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Белоконской, дом 13А, общей площадью 21,2 кв. м, кадастровый номер 33:22:024162:1627, а именно: помещения N 23, 24 по плану первого этажа здания. Копии сведений об основных характеристиках объекта недвижимости прилагаются к договору и являются неотъемлемой частью (приложение N 2).

Основание: заявление ООО "Гарант" от 09.10.2020 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества".

- пункт 1.2: "Объект купли-продажи продается за 797 000 руб. (семьсот девяносто семь тысяч рублей) без учета налога на добавленную стоимость.

Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Владимирское экспертно-консультативное бюро" Князева А.В. от 15.12.2021 N 10-243/18".

Также апелляционный суд взыскал с Управления в пользу Общества 9000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы, 35 000 рублей в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление вследствие неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению кассатора, апелляционный суд пришел к неверному выводу о том, что доля в праве общей долевой собственности на нежилые помещения N 18 - 21 по плану первого этажа здания по адресу: город Владимир, улица Белоконской, дом 13А, не должна являться предметом договора купли-продажи. Заявитель полагает, что пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2009 N 134, статями 130, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) не установлен запрет на приватизацию доли в праве общей долевой собственности на самостоятельное сформированное нежилое помещение. Позиция кассатора подтверждается судебной практикой. Нежилые помещения N 18 - 21 являются муниципальной собственностью, не относятся к общему имуществу собственников. Администрация настаивает, что в целях правовой определенности в отношении помещений, необходимых для эксплуатации обособленного помещения, доля в праве общей долевой собственности должна являться предметом договора купли-продажи, в связи с чем стоимость имущества должна быть увеличена (статьи 130, 244, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон N 218-ФЗ).

Определением окружного суда на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена в составе суда в связи с нахождением в командировке судьи Чиха А.Н. на судью Бабаева С.В.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Общество в лице уполномоченного представителя в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражало относительно удовлетворения жалобы, просило оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, 06.09.2012 на основании решения Малого совета Владимирского областного Совета народных депутатов от 16.07.1992 N 187 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владимир (номер записи N 33-33-01/077/2012-373) на нежилое помещение общей площадью 269,2 квадратного метра, кадастровый номер 33:22:024162:1082 (нежилые помещения N 1 - 3, 6 - 10, 10а, 11 - 13,15 - 36, 38 - 42) по адресу: город Владимир, улица Белоконской, дом 13А.

Нежилое помещение площадью 269,2 квадратного метра разделено на шесть нежилых помещений, а именно:

1) с кадастровым номером 33:22:024162:1507 (помещения N 18 - 21), общей площадью 28,6 квадратного метра, которое используется для прохода к иным помещениям, а также в качестве туалета (отдельный вход, коридор для прохода; туалет в помещениях, которые арендует ООО "Гарант", отсутствуют);

2) с кадастровым номером 33:22:024162:1393 (помещения N 1 - 3, N 38 - 42), общей площадью 88,3 квадратного метра (право оперативного управления МАУДО "Дворец детского (юношеского) творчества г. Владимира");

3) с кадастровым номером 33:22:024162:1506 (помещения N 25 - 36), общей площадью 50,1 квадратного метра (право оперативного управления МАУДО "Дворец детского (юношеского) творчества г. Владимира");

4) с кадастровым номером 33:22:024162:1627 (помещения N 23, 24), общей площадью 21,2 квадратного метра (договор аренды от 01.05.2016 N 6052 с ООО "Гарант");

5) с кадастровым номером 33:22:024162:1626 (помещение N 22), общей площадью 10,4 квадратного метра (договор аренды от 04.03.2022 N 6868 с ООО "Управляющая компания "Белый парус");

6) с кадастровым номером 33:22:024162:1509 (помещения N 6 - 10, 10а, 11 - 13, 15 -17), общей площадью 65,6 квадратного метра (право оперативного управления за МАУДО "Дворец детского (юношеского) творчества г. Владимира").

Все указанные помещения являются собственностью муниципального образования город Владимир.

Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, от 01.05.2016 N 6052, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: улица Белоконской, дом 13А, общей площадью 21,2 квадратного метра, а именно помещения N 23, 24 по плану первого этажа. Указанные помещения являются муниципальной собственностью и передаются арендатору для размещения организации жилищно-коммунального хозяйства, выполняющей работы по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок его действия устанавливается с 01.05.2016 по 30.04.2021.

Общество обратилось в Управление с заявлением от 09.10.2020 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, расположенных по адресу: город Владимир, улица Белоконской, дом 13А, площадью 21,2 квадратного метра, а именно, помещений N 23, 24 по плану первого этажа здания, в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Управление письмом от 11.01.2021 N 26-08/3 сообщило, что в соответствии с постановлением администрации города Владимира от 26.12.2020 N 994 "Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: город Владимир, улица Белоконской, дом 13-а" принято решение о приватизации арендованного Обществом помещения и направило Обществу договор купли-продажи помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: Владимирская область, город Владимир, улица Белоконской, дом 13А, общей площадью 21,2 квадратного метра, кадастровым номер 33:22:024162:1627, а именно: помещения N 23, 24 по плану первого этажа здания, и 50/286 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 28,6 квадратного метра, кадастровый номер 33:22:024162:1507, а именно часть помещений N 18 - 21 по плану первого этажа здания.

В пункте 1.2 проекта договора указано, что объект продается за 1 022 000 рублей. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ИП Иванова М.М. от 09.12.2022 N 1677.

Общество 10.02.2021 направило ответчику протокол разногласий к проекту договора, в котором предложило иную редакцию пунктов 1.1, 1.2 договора.

Управление отклонило протокол разногласий письмом от 12.03.2021 N 26-08/468.

Недостижение сторонами согласия по существенным условиям договора купли-продажи послужило истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Владимирской области.

Суды нижестоящих инстанций по-разному оценили правомерность требования Администрации о включении в предмет договора доли в праве собственности на помещения (коридор и санузел), необходимые для обслуживания арендованных истцом объектов.

Окружной суд признал верной позицию суда апелляционной инстанций по существу спора.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 1 упомянутого закона он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

В соответствии с толкованием норм права, изложенном в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, помещение с кадастровым номером 33:22:024162:1507 (помещения N 18 - 21), общей площадью 28,6 квадратного метра, которое используется для прохода к иным помещениям, а также в качестве туалета, не являлось предметом аренды ООО "Гарант". Включение в арендную плату за помещения N 23, 24 стоимости использования мест общего пользования не подтверждает наличие у арендатора права аренды данных мест.

Исходя из разъяснений, приведенных в третьем и четвертом абзацах пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 2, 3, абзацах 1, 2 пункта 8 Постановления N 64, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что при приобретении права собственности на помещения N 23, 24 у Общества в силу закона возникнет право собственности на помещения общего пользования (общее имущество), соответственно, понуждение его к выкупу такого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ является неправомерным.

Изложенной позиции корреспондирует и пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), согласно которого по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Поскольку в рассматриваемом случае, материалы дела не содержат доказательств возможности обособления спорных помещений, включение в предмет спорного договора части помещений N 18-21 (50/286 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 33:22:024162:1507) не является правомерным.

Технические характеристики помещений N 18 - 21 подтверждают наличие у них статуса общего имущества, так как они используются в целях обеспечения доступа и эксплуатации иных объектов в соответствии с санитарными и противопожарными нормами и правилами.

Кассатор вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств наличия оснований для иной оценки спорных помещений.

Предусмотренная в статьях 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации классификация вещей как сложных, как главной вещи и ее принадлежности в отношении помещений, расположенных внутри здания, реализуется путем определения мест общего пользования.

Цена предмета договора, вопреки доводам кассатора, установлена апелляционным судом исходя из заключения эксперта от 11.01.2022 N 10-243/18, согласно которому право пользования общими помещениями входит в стоимость нежилых помещений. Общее имущество не имеет отдельной рыночной стоимости, так как не может являться самостоятельным объектом гражданского оборота.

Эксперт для оценки стоимости нежилых помещений N 23, 24 использовал объекты аналоги с аналогичными характеристиками (санузел на этаже).

Возражения Управления, связанные с иным толкованием приведенных в жалобе норм права, не свидетельствуют о незаконности обжалованного постановления.

Ссылка кассатора на судебную практику несостоятельна, поскольку в приведенных постановлениях имели место иные существенные обстоятельства.

По мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалованного акта судом апелляционной инстанции не допущены нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на результат рассмотрения спора по существу.

Суд апелляционной инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении спорного договора.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2022 по делу N А11-3233/2021 Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом города Владимира - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев Е.Г. Кислицын