Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 марта 2023 г. N Ф01-736/23 по делу N А38-3629/2021

Нижний Новгород

31 марта 2023 г.

Дело N А38-3629/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28.03.2023.

Полный текст постановления изготовлен 31.03.2023.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителя

от ответчика: Ишалева С.С., директора (выписка из ЕГРЮЛ),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022

по делу N А38-3629/2021 Арбитражного суда Республики Марий Эл

по иску Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (ИНН: 1200001726, ОГРН: 1021200780512)

к обществу с ограниченной ответственностью "Серф"

(ИНН: 1658178700, ОГРН: 1151690034858)

о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл,

филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Марий Эл,

Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Йошкар-Ола",

и установил:

Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее - Министерство, уполномоченный орган) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Серф" (далее - ООО "Серф", Общество) о расторжении договора купли-продажи от 29.08.2016 N 50/2016 и об обязании возвратить Республике Марий Эл земельный участок общей площадью 7810 квадратных метров с кадастровым номером 12:04:0210102:952, категория земель - "земли населенных пунктов", расположенный в Республике Марий Эл, в городе Йошкар-Оле.

Иск основан на статьях 307, 309, 450, 453, 454, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениях, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и мотивирован нарушением Обществом обязанности по застройке приобретенного в собственность земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Управление Росреестра по Республике Марий Эл), филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Марий Эл, Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Йошкар-Ола".

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 14.10.2021 иск удовлетворил, дополнительным решением от 08.11.2021 взыскал с Общества доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.11.2022 отменил решение суда первой инстанции, отказал Министерству в удовлетворении иска.

Не согласившись с судебным актом апелляционного суда, уполномоченный орган обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассатор настаивает на правомерности вывода суда первой инстанции о том, что Общество не исполнило обязательства, предусмотренные договором по осуществлению застройки земельного участка, что является существенным нарушением и по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора купли-продажи от 29.08.2016 N 50/2016. Министерство обращает внимание, что решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.04.2021 по делу N А38-5916/2020, вступившим в законную силу, Обществу отказано в заключении договора N 1 о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет; установлены прекращение этого договора по окончании срока действия (30.06.2020) и отсутствие оснований для заключения с ООО "Серф" нового договора о комплексном освоении территории. Заявитель считает необоснованной ссылку суда апелляционной инстанции на строительство на спорном участке объекта недвижимости и регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства, при том, что строительство начато только в период рассмотрения апелляционной жалобы (с 11.11.2021 по 10.11.2022). Действия Общества по регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, по мнению кассатора, являются злоупотреблением правом, ООО "Серф" не представило в суд первой инстанции доказательств осуществления строительства на спорном участке, в нарушение статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновало правомерность представления новых доказательств в суд апелляционной инстанции.

Представитель ООО "Серф" в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв на нее, заслушав представителя Общества, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установили суды, во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл от 29.04.2015 N 249 "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории", принятого на основании статей 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Министерством издано распоряжение от 15.05.2015 N 1190 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены протоколом заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны, от 17.06.2015.

Согласно аукционной документации и информации, размещенной в газете "Йошкар-Ола", земельный участок предоставляется в аренду на срок пять лет в целях комплексного освоения территории, которое также должно было быть завершено по проекту договора комплексного освоения территории в течение пяти лет.

По результатам аукциона 18.06.2015 Министерство (арендодатель), действовавшее от имени публично-правового образования, и Общество (арендатор) заключили договор N 1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории.

По условиям договора арендатору во временное владение и пользование предоставлен на срок по 30.06.2020 земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 304 500 квадратных метров категории - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 12:04:0210102:598, расположенный в Республике Марий Эл, в городе Йошкар-Оле.

В соответствии пунктом 6.4.1 договора аренды арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора.

Земельный участок передан арендатору по акту от 01.07.2015, договор зарегистрирован в ЕГРН 09.07.2015.

Полномочия Министерства по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, закреплены в статьях 13, 14 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", протоколе от 30.09.2014 N 8 заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, указе президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 N 103 "О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками", а также в постановлении Правительства Республики Марий Эл от 29.04.2015 N 249.

Министерство, действовавшее от имени публично-правового образования, (уполномоченный орган), и Общество (застройщик) заключили договор комплексного освоения территории от 18.06.2015, по условиям которого застройщик в срок по 30.06.2020 своими силами и за свой счет обязуется выполнить обязательства по комплексному освоению территории (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2.5 договора стороны в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия, с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Администрация городского округа "Город Йошкар-Ола" 03.03.2016 приняла постановление N 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 - постановление N 671 об утверждении проекта межевания территории.

Стороны 01.06.2016 заключили дополнительное соглашение к договору от 18.06.2015 N 1 о комплексном освоении территории, которым утвердили в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:95, 12:04:0210102:689, 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:923 - 12:04:0210102:969, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, график осуществления мероприятий по освоению территории, содержащий дату окончания строительства - 30.06.2020.

На основании распоряжения Министерства от 29.08.2016 N 1803 "О продаже земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, без проведения торгов" 29.08.2016 истцом и ответчиком заключен договор N 50/2016 купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, по условиям которого Министерство приняло на себя обязательство передать в собственность Общества земельный участок общей площадью 7810 квадратных метров, с кадастровым номером 12:04:0210102:952, категория земель - "земли населенных пунктов", расположенный в городе Йошкар-Оле Республики Марий Эл, для строительства многоквартирного жилого дома.

Указанная в пункте 2.1 договора цена спорного земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 N 361 "Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" в размере 10 процентов от кадастровой стоимости земельного участка и составила 520 255 рублей 34 копейки.

Договором купли-продажи на покупателя возложены следующие обязанности: оплатить земельный участок; использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; осуществлять архитектурно-строительное проектирование и строительство на участке с учетом требований законодательства и технической документации; осуществить застройку земельного участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, договором о комплексном освоении территории, а также правилами, установленными законодательством Российской Федерации; при необходимости создания сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с выданными техническими условиями подключения (технологического присоединения) в целях функционирования объекта строительства, подлежащего передаче в муниципальную собственность, осуществить безвозмездно передачу по акту приема-передачи после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства в течение месяца; соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 3.4 договора).

Продавец обязательство по передаче земельного участка исполнил надлежащим образом. Земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:952 передан Обществу. Переход права собственности на спорный земельный участок к ответчику зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Марий Эл 20.09.2016.

Обязанность по оплате приобретенного земельного участка Общество исполнило 02.09.2016.

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязанности по застройке приобретенного в собственность земельного участка, Министерство обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации и, признав неисполнение покупателем предусмотренных договором купли-продажи от 29.08.2016 N 50/2016 обязательств по застройке земельного участка существенным нарушением условий договора, удовлетворил требование Комитета о расторжении договора купли-продажи.

Первый арбитражный апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, установил, что строительные работы на участке начаты и зарегистрировано право собственности ответчика на объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном участке.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По смыслу указанных норм следует, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Помимо этого, требование о расторжении договора не может быть удовлетворено, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как установлено апелляционным судом, по договору купли-продажи от 29.08.2016 N 50/2016 ООО "Серф" (покупатель) в собственность передан спорный земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома, по условиям которого покупатель обязался использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; осуществлять архитектурно-строительное проектирование и строительство на участке с учетом требований законодательства и технической документации; осуществлять застройку земельного участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, договором о комплексном освоении территории, а также правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

Первый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции о том, по делу N А38-5916/2020 установлены прекращение срока действия договора о комплексном освоении территории (30.06.2020) и отсутствие законных оснований для заключения с Обществом нового договора. На момент истечения срока действия договора о комплексном освоении территории обязанность ООО "Серф" по строительству объектов, предусмотренных указанным договором, на земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:952 не исполнена.

Между тем, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, в частности, разрешение на строительство от 22.05.2018 N 12-RU12315000-087-2018 (в редакции разрешения на строительство от 18.06.2018 N 12-RU12315000-110-2018) сроком действия до 20.03.2020 (продлено до 05.05.2022), акты обследования от 13.08.2021, 25.01.2022, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 10.02.2022, согласно которым Общество является собственником объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 12:04:0210102:7359, 12:04:0210102:7360, расположенных на спорном земельном участке, степенью готовности 11 процентов и 23 процента соответственно, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ООО "Серф" приступило к строительству двух многоквартирных жилых домов на спорном земельном участке на основании выданных разрешений на строительство.

Следовательно, Общество использует земельный участок по целевому назначению и осуществляет его застройку в соответствии с разрешительными документами.

Суд апелляционной инстанции с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и возврата продавцу участка без решения судьбы расположенных на нем объектов недвижимости.

Изложенная позиция согласуется с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Расторжение спорного договора купли-продажи не приведет к восстановлению прав и законных интересов публичного образования, так как не обеспечивает возврат участка, на котором правомерно возведены объекты незавершенного строительства, в незастроенном состоянии.

Возводимые на спорном участке объекты недвижимости самовольными постройками не признаны, вступившие в законную силу судебные акты об их сносе отсутствуют.

Несвоевременное освоение земельного участка, предоставленного для строительства, не является безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи. Напротив, расторжение договора в спорной ситуации создаст правовую неопределенность в судьбе объектов недвижимости, что не является целью осуществления правосудия.

Суд округа отмечает, что спорный участок приобретен ответчиком на возмездной основе.

В соответствии с Прогнозом долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года, разработанным Министерством экономического развития России, приоритетной задачей государственной жилищной политики является развитие жилищного строительства и рынка жилья, в том числе путем улучшения предпринимательского климата в сфере строительства.

Избранный истцом способ защиты права не может быть признан соразмерным последствиям нарушения обязательства. Отсутствие документов, подтверждающих законность землепользования, приведет к созданию препятствий для завершения строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию.

При изложенных обстоятельствах расторжение договора купли-продажи земельного участка в отношении застройщика, осуществляющего строительство на основании разрешительной документации, не может рассматриваться в качестве меры, направленной на защиту интересов публичного образования, что при наличии имущественных потерь не препятствует уполномоченному органу в использовании иных способов защиты.

Поскольку доказательств существенного нарушения прав субъекта Российской Федерации Министерство в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представило, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство спорных объектов получено застройщиком в 2018 году. При вынесении решения от 07.10.2021 суд первой инстанции обосновал свои выводы актом обследования участка от 13.08.2021, составленным без участия ответчика. В данном акте указано, что спорный участок огорожен забором, на нем размещена строительная техника, на момент осмотра строительные работы не ведутся.

В апелляционной жалобе ответчик указывал, что акты осмотра, составленные без его участия, не отражают фактического состояния земельного участка и свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны истца, ходатайствовал о приобщении акта осмотра участка, составленного с участием сторон.

Мотивированное принятие дополнительных доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными, а также, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, не может служить основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции; в то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, может в силу части 3 статьи 288 указанного кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления (абзац пятый пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Принятие двухстороннего акта осмотра земельного участка направлено на полное, всестороннее рассмотрение спора и на объективное установление фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права.

Несогласие заявителя с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

При таких обстоятельствах суд округа признает состоявшийся судебный акт законным и обоснованным, вынесенным при полном выяснении фактических обстоятельств дела и при правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводов, указывающих на явное нарушение норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемого судебного акта в кассационном порядке, заявителем жалобы не приведено.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя, которые не подлежат взысканию с него в силу освобождения Министерства от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с окончанием кассационного производства, отказом в удовлетворении кассационной жалобы, определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.02.2023, на основании которого были применены обеспечительные меры по заявлению Министерства, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 96 (часть 5), 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 по делу N А38-3629/2021 Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, кассационную жалобу Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл - без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры о запрете Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Марий Эл совершать регистрационные действия в отношении земельного участка площадью 7810 квадратных метров с кадастровым номером 12:04:0210102:952, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, введенные определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.02.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева Е.Г. Кислицын