Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 марта 2004 г. N КГ-А40/1399-04 Суд отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за период до прекращения договора аренды, поскольку имел место взаимозачет стоимости выполненных арендатором ремонтных работ в счет образовавшейся у него задолженности; в части требований о взыскании задолженности за период после прекращения договора аренды дело подлежит передаче на новое рассмотрение, в ходе которого следует выяснить, до какого момента арендатор продолжал пользоваться помещением (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 марта 2004 г. N КГ-А40/1399-04
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Золотой снег" (далее - ООО "Золотой снег") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Межрегиональному благотворительному общественному фонду "Фарватер" (далее - МБОФ "Фарватер") о взыскании 518880 руб. 60 коп. задолженности по договору аренды от 01.03.2001 г. N 20 за период с марта 2001 г. по январь 2003 г., 518880 руб. 60 коп. неустойки, 132782 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 154398 руб. 96 коп. убытков.

Исковые требования заявлены на основании статей 15, 309, 314, 317, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчик нарушил условия договора аренды в части внесения арендной платы в указанный период. Действие договора аренды прекращено с 24.03.2003 г., однако арендатор не возвратил арендуемое имущество истцу.

До принятия решения ООО "Фирма "Золотой снег" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило исковые требования в части размера и периода взыскания задолженности и неустойки и отказалось от иска в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды в размере 154398 руб. 96 коп. и процентов в сумме 132782 руб. 23 коп. Указанное ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в протокольном определении от 17 сентября 2003 г.

Решением от 17 сентября 2003 г. производство по делу в части взыскания убытков и процентов прекращено в связи с отказом от иска в этой части. В остальной части иска отказано. При этом суд исходил из того, что согласно заключенному между сторонами соглашению о взаиморасчетах от 24.12.2002 г. произведены взаимозачеты стоимости выполненных МБОФ "Фарватер" ремонтных работ в счет погашения задолженности по арендной плате за период с марта 2001 г. по январь 2003 г. В материалах дела имеются доказательства оплаты задолженности по арендной плате за февраль и март 2003 г. Требования истца о взыскании задолженности за период с апреля по сентябрь 2003 г. неправомерны, поскольку МБОФ "Фарватер" не пользовалось арендуемым помещением в связи с прекращением доступа.

Постановлением апелляционной инстанции от 25 ноября 2003 г. решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в ней выводов. Суд указал, что доказательств пользования ответчиком спорными помещениями с апреля по сентябрь 2003 г. не представлено.

На указанные судебные акты истцом - ООО "Фирма "Золотой снег" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права. Заявитель считает, что ремонтные работы, произведенные МБОФ "Фарватер", не могут считаться фактически выполненными. Вывод суда о том, что ответчик не пользовался арендуемыми помещениями с апреля по сентябрь 2003 г., необоснован, поскольку по соглашению от 09.09.2003 о расторжении договора аренды от 01.03.2001 г. N 20, действие договора прекращено 09.09.2003, в этот же день истцу переданы занимаемые МБОФ "Фарватер" помещения.

В отзыве на кассационную жалобу МБОФ "Фарватер" просит оставить судебные акты без изменения, полагая их правильными. Ответчик указывает, что соглашение о взаимозачетах не оспорено ООО "Фирма "Золотой снег" и не признано недействительным. В этой связи доводы истца о ненадлежащем качестве работ несостоятельны. Акт приема-передачи работ подтверждает их фактическое выполнение. В период с апреля по сентябрь 2003 г. МБОФ "Фарватер" был лишен возможности пользоваться арендуемым помещением ввиду запрета ООО "Фирма "Золотой снег", что подтверждается материалами дела. Ссылка в соглашении о расторжении договора аренды на передачу помещений арендодателю 09.09.2003 г. носит формальный характер и не может являться подтверждением фактического пользования помещениями в спорный период.

В судебном заседании представители истца и ответчика дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и отзыве на нее. Истец пояснил, что доступ в арендуемое помещение был прекращен на несколько дней, а не до сентября 2003 г.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими изменению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между ООО "Фирма "Золотой снег" (арендодатель) и МБОФ "Фарватер" (арендатор) заключен договор от 01.03.2001 г. N 20 на аренду нежилого помещения общей площадью 160 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Таможенный пр-д., д. 6, стр. 3 со сроком действия с 01.07.2001 по 31.12.2001 г. Помещение передано по акту приема-передачи.

Дополнительными соглашениями от 02.04.2001 г., 03.12.2001 г. N 2, 05.12.2002 г. N 3 к договору аренды стороны увеличили площадь арендуемых помещений до 210 кв.м. и продлили срок действия договора - до 31.12.2003 г.

Между сторонами подписано соглашение о взаимозачетах от 24.12.2002 г., согласно которому ООО "Фирма "Золотой снег" зачло задолженность МБОФ "Фарватер" по арендной плате по договору от 01.03.2001 г. N 20 с марта 2001 г. по декабрь 2002 г., задолженность по штрафным санкциям за 2001-2002 г.г. в полном объеме и освободило арендатора от обязанности производить платеж по арендной плате за январь 2003 г. в счет произведенного арендатором в соответствии со сметой от 19.06.2001 г. ремонта.

Платежными поручениями от 26.02.2003 г. N 34 от 05.03.2003 г. N 4 МБОФ "Фарватер" оплатило арендную плату за февраль и март 2003 г.

В этой связи суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по оплате арендной платы с марта 2001 г. по март 2003 г.

Вместе с тем, с выводами суда о неправомерности требований по взысканию арендной платы за период с апреля 2003 г. по сентябрь 2003 г. нельзя согласиться.

Так, письмом от 26.03.2003 г. N 90 ООО "Фирма "Золотой снег" сообщило МБОФ "Фарватер" о прекращении доступа работникам последнего на территорию истца с 25.03.2003 г. Срок, на который прекращен доступ в арендуемые помещения, не указан.

Оценив указанное письмо, суд сделал вывод о том, что с апреля по сентябрь 2003 г. МБОФ "Фарватер" не имел возможности пользоваться помещениями.

Между тем, данный вывод суда сделан без учета положений соглашения от 09.09.2003 г. о расторжении договора аренды от 01.03.2001 г. N 20 (л.д. 108, т. 1), согласно условиям которого арендатор передал, а арендодатель принял арендовавшиеся помещения в надлежащем состоянии 09.09.2003 г.

При таких обстоятельствах решение и постановление в части отказа в иске во взыскании 77842 руб. 80 коп. за период с апреля по сентябрь 2003 г. подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с передачей дела в этой части на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, тщательно проверить доводы сторон, выяснить, пользовался ли МБОФ "Фарватер" помещениями в спорный период, дать надлежащую оценку доказательствам, в том числе соглашению от 09.09.2003 г., и с учетом установленного и требований закона разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 17.09.2003 г. и постановление от 25.11.2003 г. Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-30996/03-11-372 изменить.

В части отказа в иске о взыскании с Межрегионального благотворительного фонда "Фарватер" в пользу ООО "Фирма "Золотой снег" 77842 руб. 80 коп. за период с апреля 2003 г. по сентябрь 2003 г. - решение и постановление отменить. Дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.