Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2004 г. N КГ-А40/690-04 Разрешая вопрос о возможности установления сервитута в виде права прохода через тамбур в помещение, принадлежащее ответчику, необходимо выяснить, является ли спорное вспомогательное помещение именно тамбуром, т.к. в силу закона тамбуры относятся к числу помещений, призванных обеспечивать защиту публичного интереса в виде допуска людей к лестничным клеткам и выходам, поэтому установление сервитута в отношении подобного имущества не может быть поставлено в зависимость от усмотрения единоличного собственника (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 февраля 2004 г. N КГ-А40/690-04
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Салон "Сюрприз-Интерфлора" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Фото-АСС" об устранении нарушений права собственности в виде запрещения ответчику пользоваться тамбуром площадью 7,8 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, Брюсов пер., д. 2/14, стр. 6 и обязания его привести помещение тамбура в первоначальное состояние.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником части здания (помещения) общей площадью 131,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Брюсов переулок, д. 2/14, стр. 6, в состав которого входят помещения 1 этажа площадью 124,1 кв. м и тамбура 7,8 кв. м; право собственности истца на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке; ответчик в нарушение правомочий истца незаконно ограничил право пользование истца своим помещением, перепланировав не принадлежащий ему тамбур, где соорудил второй вход в свое предприятие, разместил средства рекламы и идентификации.

ООО "Фото-АСС" обратилось со встречным иском к ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" об установлении сервитута в виде права прохода в помещение, принадлежащее ООО "Фото-АСС", через тамбур площадью 7,8 кв. м, принадлежащий ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора".

Встречный иск мотивирован тем, что предписанием N 84 от 5.12.2002 районного отделения Госпожнадзора УПГС ЦАО г. Москвы ООО "Фото-АСС" вменено в обязанность обеспечить занимаемое им помещение вторым эвакуационным выходом непосредственно наружу, а имеющийся выход, ведущий на лестничную клетку, заложить материалом по роду стен; соглашение о праве ООО "Фото-АСС" пользоваться тамбуром, как входом в собственное помещение, сторонами не достигнуто.

Решением от 11 сентября 2003 года суд обязал ООО "Фото-АСС" привести помещение тамбура площадью 7,8 кв. м в состояние, позволяющее использование тамбура для прохода в помещения организаций ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" и ООО "Фото-АСС"; отклонил требования ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" в части запрета ООО "Фото-АСС" пользоваться тамбуром пл. 7,8 кв. м; установил сервитут в виде права прохода в помещение ООО "Фото-АСС" через тамбур пл. 7,8 кв. м, отклонил за недоказанностью требования ООО "Фото-АСС" в части обязания ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" не чинить препятствия.

Решение мотивировано тем, что за истцом в установленном порядке зарегистрировано право собственности на часть здания (помещения) общей площадью 131,9 кв. м, в состав которого входит тамбур площадью 7,8 кв. м, фактически этот тамбур является входом в нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО "Фото-АСС"; принятие мер, перечисленных в предписании Госпожнадзора, о необходимости устройства эвакуационного выхода непосредственно наружу, является обязательным для ООО "Фото-АСС"; отсутствие возможности использовать вход в помещение ООО "Фото-АСС" через тамбур может привести к созданию условий, угрожающих жизни и здоровью его работников и других людей и к прекращению деятельности и ликвидации ООО "Фото-АСС"; соглашение о праве ООО "Фото-АСС" пользования тамбуром, как входом в его помещение, сторонами не достигнуто.

Суд также сослался на то, что ООО "Фото-АСС" не доказало, что ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" чинит ему препятствия в пользовании тамбуром, как входом, а также в связи с установлением сервитута в виде права прохода через тамбур отклонил требование ООО "Салон Сюрприз-Интерфлора" о запрете ООО "Фото-АСС" пользоваться тамбуром.

Постановлением апелляционной инстанции от 17 ноября 2003 года решение оставлено без изменения по тем же мотивам; доводы ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" об имеющейся у ООО "Фото-АСС" возможности оборудовать другой вход в свое помещение через оконный проем отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на то, что такой вход в настоящее время не оборудован, в связи с чем в случае неустановления сервитута ООО "Фото-АСС" будет лишено возможности пользоваться принадлежащими ему помещениями.

В кассационной жалобе ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" просит отменить решение и постановление в части обязания ООО "Фото-АСС" привести помещение тамбура площадью 7,8 кв. м в состояние, позволяющее использование тамбура для прохода в помещение организаций ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" и ООО "Фото-АСС", ссылаясь на то, что такое требование не заявлялось, поскольку истец просил обязать ответчика привести помещение тамбура в первоначальное состояние; отменить судебные акты в части установления сервитута, поскольку ООО "Фото-АСС" не доказало невозможность обеспечения своих нужд иначе, кроме как путем установления сервитута, в то время как Госпожнадзор считает возможным устройство отдельного входа для ООО "Фото-АСС" через оконный проем; выводы суда в части необходимости установления сервитута носят предположительный характер; отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о запрете ООО "Фото-АСС" пользоваться тамбуром, поскольку из судебных актов следует, что ООО "Фото-АСС" может продолжать пользоваться тамбуром за период до регистрации сервитута в ЕГРП.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель ООО "Фото-АСС" в письменном отзыве и в устном выступлении возразил против доводов жалобы, ссылаясь на их необоснованность и на правильное применение судом норм материального права и норм процессуального права.

Представитель СГУП по продаже имущества города Москвы поддержал кассационную жалобу ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" по изложенным в ней доводам.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация) письменно ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, исходя из следующего.

Статья 277 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность обременения сервитутом зданий и сооружений, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274-276 кодекса.

Часть 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, который не может быть обеспечен без установления сервитута.

В связи с этим при разрешении судом спора об установлении или об условиях сервитута лицом, требующим установления сервитута, должна быть доказана необходимость его установления по той причине, что проход не может быть обеспечен без установления сервитута.

В данном случае ООО "Фото-АСС" должно было доказать, что пользование принадлежащими ему помещениями невозможно, поскольку иначе, чем посредством установления сервитута, проход в эти помещения невозможен.

Суд посчитал таким доказательством предписание Госпожнадзора о необходимости оборудования второго входа непосредственно наружу, и о необходимости заложить имеющийся вход, не выяснив при этом, какие меры были приняты ООО "Фото-АСС" в целях выяснения возможности оборудовать второй эвакуационный выход, не прибегая к такому средству обеспечения своих нужд, как сервитут.

Кроме того, из предписания Госпожнадзора не следует, что ООО "Фото-АСС" запрещено пользоваться существующим выходом до момента оборудования второго выхода; из материалов дела следует, что существующий выход через лестничную клетку не заложен до настоящего времени.

Таким образом, выводы суда о том, что другого выхода у ООО "Фото-АСС", кроме спорного через тамбур, не имеется, не основаны на материалах дела, а поэтому довод о том, что в случае неустановления сервитута ООО "Фото-АСС" будет лишено возможности пользования принадлежащими ему помещениями, не может быть признан обоснованным.

По требованиям ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" об обязании ООО "Фото-АСС" привести помещение тамбура в первоначальное состояние суд в мотивировочной части решения признал эти требования правомерными, а в резолютивной части изложил решение, не соответствующее заявленному требованию, поскольку обязал ООО "Фото-АСС" привести помещение тамбура не в первоначальное состояние, а в состояние, позволяющее использование тамбура для прохода в помещение обеих организаций.

Таким образом, мотивировочная часть решения по указанному требованию не соответствует резолютивной части.

Вместе с тем, суду следовало, прежде всего, установить, являлся ли в момент приватизации объект, в отношении которого заявлены требования об установлении сервитута, именно тамбуром, либо это было нежилое помещение, вспоследствии ставшее тамбуром.

Установление этого обстоятельства имеет значение, поскольку Законом города Москвы N 19-87 от 9 ноября 1994 года установлен перечень объектов, которые должны находиться в общем пользовании собственников помещений, в числе которых указан тамбур, как помещение, предназначенное для защиты зданий от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года.

В силу закона исключается установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения, поскольку последние призваны обеспечить защиту публичного интереса в виде допуска людей к лестничным клеткам, выходам, коридорам и пр., и такой допуск не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества, что следует из статей 274-277 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом указанные обстоятельства не исследовались.

На основании изложенного решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить, являлся ли спорный объект именно тамбуром в момент приватизации ООО "Салон "Сюрприз-Интерфлора" нежилых помещений по договору купли-продажи ВАМ (ПЦ)-МКИ 1 N 12364 от 25.12.1998; предложить ООО "Фото-АСС" представить доказательства невозможности обеспечения своих нужд по пользованию своими помещениями и обустройству второго выхода иначе, чем посредством установления сервитута; в зависимости от установленных обстоятельств разрешить судьбу первоначального и встречного исков.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 11 сентября 2003 года и постановление апелляционной инстанции от 17 ноября 2003 года по делу N А40-17176/03-52-152 Арбитражного суда города Москвы отменить и дело передать в первую инстанцию того же суда на новое рассмотрение.