Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2004 г. N КГ-А40/695-04 Суд удовлетворил требование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, поскольку арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 февраля 2004 г. N КГ-А40/695-04
(извлечение)

Департамент имущества города Москвы (далее ДИгМ) предъявил ЗАО "А и А Консалтинг" иск о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 1 и п.3 ст.619 ГК РФ.

В обоснование иска указывалось, что в соответствии с договором от 20.08.02 N 08-227/02 ДИгМ передал в аренду ЗАО "А и А Консалтинг" нежилое помещение общей площадью 1730 кв.м по адресу: г.Москва, ул.Матросова, д.21А, сроком до 30.06.07; согласно п.5.1 договора ЗАО "А и А Консалтинг" обязано ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала вносить арендную плату в размере 580217 руб. 87 коп.; с момента заключения договора арендная плата не вносилась более двух раз подряд; кроме того, в нарушение п. 1.1 и п.4.27 договора ЗАО "А и А Консалтинг" не содержит арендуемое помещение в полной исправности и не использует его по назначению.

Решением от 18.08.03, оставленным без изменения постановлением от 21.11.03, в иске отказано.

При этом суд исходил из того, что поскольку помещения не были переданы в пользование, то у арендатора не возникло обязанности по оплате аренды; нарушений со стороны арендатора не имелось; следовательно, оснований для расторжения договора аренды на основании ст.619 ГК РФ не имеется.

В кассационной жалобе ДИгМ просит отменить судебные акты. Указывается, что на основании договора от 01.01.02, заключенного между ОАО "Аремэкс" (арендодатель) и ЗАО "А и А Консалтинг" (арендатор), спорное здание было передано во временное владение и пользование ЗАО "А и А Консалтинг" по акту от 01.01.02; 24.04.02 ДИгМ зарегистрировал право собственности на здание, вследствие чего на основании ст.617 ГК РФ к нему перешли права арендодателя по указанному договору; после прекращения договора аренды от 01.01.02 ЗАО "А и А Консалтинг" не возвратило здание ни ДИгМ, ни ОАО "Аремэкс"; таким образом, в момент заключения спорного договора аренды от 20.08.02 N 08-227/02 здание находилось во временном владении и пользовании ЗАО "А и А Консалтинг"; в соответствии с п.2.2.2 "е", "п" договора от 01.01.02, на основании которого заключен договор от 20.08.02, ЗАО "А и А Консалтинг" обязалось произвести капитальный ремонт здания с целью использования его под склад и по прекращении действия договора передать арендодателю здание со всеми произведенными улучшениями; поскольку ЗАО "А и А Консалтинг" не вносит арендные платежи, не выполняет обязательства по содержанию и целевому использованию помещений, на основании п.1 и п.3 ст.619 ГК РФ ДИгМ вправе требовать досрочного расторжения договора аренды.

Отзыв на кассационную жалобу ЗАО "А и А Консалтинг" не представило.

В судебном заседании представитель ДИгМ поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ЗАО "А и А Консалтинг" выступил против удовлетворения жалобы, указав, что обязанность по внесению арендных платежей у ответчика не наступила, поскольку акт о передаче здания по спорному договору аренды не оформлялся.

Изучив материалы дела, выслушав представителей и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из п.3.1 договора аренды от 20.08.02 N 08-227/02, согласно которому передача имущества производится по акту не позднее 20 дней с даты регистрации договора аренды.

Суд пришел к выводу, что поскольку ДИгМ не передало здание по акту, то у ЗАО "А и А Консалтинг" не возникло обязанности по внесению арендных платежей, и соответственно, арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора на основании п.3 ст.619 ГК РФ.

Кроме того, суд указал, что в соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, однако помещение находится в заброшенном виде и ему требуется капитальный ремонт.

Между тем, выводы ошибочны и не соответствуют закону.

В соответствии с п.3 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор от 20.08.02 N 08-227/02 на аренду нежилого помещения общей площадью 1730 кв.м по адресу: г.Москва, ул.Матросова, д.21А, сроком до 30.06.07; согласно п.3.1 договора передача имущества производится по акту не позднее 20 дней с даты регистрации договора аренды; договор аренды зарегистрирован 06.03.03.

Статья 614 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Из материалов дела следует, что на основании договора от 01.01.02, заключенного между ОАО "Аремэкс" (арендодатель) и ЗАО "А и А Консалтинг" (арендатор), спорное здание было передано во временное владение и пользование ЗАО "А и А Консалтинг" по акту от 01.01.02; 24.04.02 ДИгМ зарегистрировал право собственности на здание, вследствие чего на основании ст.617 ГК РФ к нему перешли права арендодателя по указанному договору; после прекращения договора аренды от 01.01.02 ЗАО "А и А Консалтинг" не возвратило здание ни ДИгМ, ни ОАО "Аремэкс".

Из этого следует, что арендуемое здание находилось в пользовании ЗАО "А и А Консалтинг" уже на момент подписания договора аренды от 20.08.02 N 08-227/02.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 06.03.03.

Поскольку до государственной регистрации договора здание уже находилось в пользовании ЗАО "А и А Консалтинг", то условия договора распространяются и на отношения, возникшие до его регистрации, вплоть до подписания сторонами.

Таким образом, обязанность по внесению арендных платежей возникла у ЗАО "А и А Консалтинг" за пользование зданием с момента подписания спорного договора, т.е. с 20.08.02.

Согласно п.5.1 договора ЗАО "А и А Консалтинг" обязано ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала вносить арендную плату в размере 580217 руб. 87 коп.

Из материалов дела следует, что с момента заключения договора арендная плата не вносилась; ДИгМ направило в адрес ЗАО "А и А Консалтинг" письмо от 28.04.03 N 215-у, в котором предупредило о необходимости внесения арендных платежей; оплата аренды не произведена.

Поскольку ЗАО "А и А Консалтинг" более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, требование ДИгМ о досрочном расторжении договора аренды, заявленное на основании п.3 ст.619 ГК РФ, подлежало удовлетворению.

Ссылка ЗАО "А и А Консалтинг" на то, что использование помещения по назначению невозможно вследствие необходимости проведения в нем капитального ремонта, безосновательна, поскольку не подтверждена документально.

При таких обстоятельствах иск ДИгМ следовало удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 18.08.03 и постановление от 21.11.03 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-22738/03-11-234 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 20.08.02 N 08-227/02, заключенный между Департаментом имущества города Москвы и ЗАО "А и А Консалтинг" в отношении нежилого помещения общей площадью 1730 кв.м по адресу: г.Москва, ул. Матросова, дом 21А.