Порядок оплаты капитального ремонта в кондоминиуме (Е. Сергеичева, "Право и экономика", N 4, апрель 2004 г.)

Порядок оплаты капитального ремонта в кондоминиуме

Входит ли оплата капитального ремонта в обязательные платежи за жилье в кондоминиуме?

В соответствии со ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Согласно ч.1 ст.16 данного Закона домовладельцы в кондоминиуме несут в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества. Часть 3 ст.17 Закона уточняет, что домовладельцы в кондоминиуме оплачивают услуги по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с действующим законодательством. Часть 1 ст.18 закрепляет, что общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Статья 29 определяет право товарищества устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия, а ч.2 ст.30 право товарищества требовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном.

Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод, что собственники квартир в кондоминиуме оплачивают услуги на ремонт, а также вносят обязательные платежи в возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества.

Должны ли собственники квартир в кондоминиуме дополнительно оплачивать произведенный в доме ремонт (капитальный или текущий) отдельно или все издержки по ремонту дома входят в обязательные платежи?

Предположим, что товариществу необходимо срочно провести капитальный ремонт здания. В соответствии с ч.1 ст.40 Закона о товариществах собственников жилья средства товарищества состоят из вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и обязанностей товарищества, перечисленных в ст.24, 29 и 31 данного Закона, дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных в ч.2 ст.19 Закона, прочих поступлений. При этом абз.3 п.3 постановления Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" предусмотрено, что плата за капитальный ремонт жилищного фонда включается в структуру платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности. Итак, плата за капитальный ремонт, согласно вышеуказанному постановлению Правительства, включается в структуру платежей граждан (по-видимому, речь идет о ежемесячных платежах коммунальных услуг). Кондоминиум аккумулирует эти сборы на своих счетах. Однако кондоминиум сам по себе представляется как обособленное образование, действующее, в том числе и финансово, отдельно от каких-либо, в том числе и государственных, институтов (ст.1 названного Закона). В рассматриваемом случае оплата капитального ремонта производится полностью, а не частями, и денег, собранных на текущий момент, может не хватить для оплаты ремонта. По-видимому, для того, чтобы товарищество располагало свободными средствами, законодатель в ч.1 ст.29 установил право товарищества пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством. Однако в таком случае на проживающих в кондоминиуме необходимо возложить оплату кредитных ставок банка. Может произойти и такая ситуация: все банки откажут в предоставлении таких кредитов. Кондоминиум не может взять деньги ниоткуда, поэтому в этом случае он должен разделить всю сумму, предполагающуюся к оплате строительной компании за произведенный ремонт, на число проживающих в кондоминиуме и предложить им оплатить эту сумму. При этом взимание платежей за капитальный ремонт должно продолжаться. К этому граждан обязывает постановление Правительства РФ N 887. Возникает парадоксальная ситуация. Постоянно вносимые средства не освобождают граждан от обязанности внести средства за проведенный ремонт. При этом Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" обязывает владельцев квартир в кондоминиуме нести все расходы по содержанию дома. Логично было бы учесть все платежи, произведенные с начала образования кондоминиума, потратить их на производство ремонта, на недостающую часть взять в банке кредит, пересмотреть ежемесячные платежи с учетом кредитных ставок банка и с учетом возможного предстоящего капитального ремонта. Или в том случае, если банки откажут в предоставлении кредита, единовременно собрать с жильцов недостающую сумму.

Подобная ситуация может возникнуть не только в кондоминимуме, но и в муниципальном жилом фонде.

В Верховном Суде РФ рассматривалось гражданское дело по заявлению гражданина о признании недействительным п.3 постановления Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах социальной защиты населения" в части включения в структуру платежей платы за капитальный ремонт жилищного фонда.

Как указывает заявитель по этому делу, оспариваемые положения нормативного правового акта не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права, т.к. муниципальная жилищная организация предъявляет ему к оплате плату за капитальный ремонт.

По мнению заявителя, ст.15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" установлена структура оплаты жилья, которая включает: плату за содержание жилья, плату за ремонт жилья и плату за наем жилого помещения (для нанимателя жилого помещения). Плата за капитальный ремонт не установлена, и в силу ч.3 ст.15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" Правительство РФ определяет порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья, т.е. плата за капитальный ремонт не входит в обязанность гражданина.

Суд посчитал, что данные доводы не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, т.к. правовое регулирование жилищных отношений осуществляется не только вышеназванным Законом, но и нормами Жилищного кодекса РСФСР, Гражданского кодекса РФ, Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Из представленных заявителем документов следует, что он является собственником жилого помещения.

В соответствии со ст.289, 290 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Жилищный кодекс РСФСР в ст.128 предусматривает, что граждане, имеющие в личной собственности квартиру, обязаны обеспечивать ее сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию.

Согласно ст.21, 22 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

На основании ст.249 ГК РФ и ч.2 ст.24 Закона о приватизации жилищного фонда собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

Обязанность собственника помещения в комплексе недвижимого имущества (кондоминиуме) по внесению обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества установлена Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" (ст.1, 15-18).

Порядок обслуживания и ремонта приватизационных жилых домов (квартир) определен в ст.147 ЖК РСФСР, ст.22-24 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Согласно этим нормам сохраняется обязанность государственных и муниципальных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений на основании договора с их собственниками (ст.22); обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляют те же организации, которые обслуживали этот дом до начала приватизации (ст.24).

Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан, осуществляется за счет собственных средств владельцев квартир (ст.149 ЖК РСФСР).

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Так, в ст.15 указанного Закона определено, что оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения. То обстоятельство, что ст.15 названного Закона не предусматривает в структуре платежей граждан затрат на капитальный ремонт жилищного фонда, не означает, что собственники (физические и юридические лица) жилых помещений не обязаны нести расходы по проведению капитального ремонта жилищного фонда, т.к. возмещение издержек на капитальный ремонт регулируется соответственно гражданским законодательством, жилищным законодательством Российской Федерации,

За граждан - нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде расходы по проведению капитального ремонта жилищного фонда должен нести собственник - орган местного самоуправления, субъект Российской Федерации и другие собственники государственного жилищного фонда.

Суд посчитал, что с учетом изложенного доводы заявителя о том, что плата за капитальный ремонт не входит в обязанность граждан - собственников жилых помещений, являются несостоятельными.

Из объяснений представителей Правительства РФ в суде следует, что ч.3 ст.15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством РФ в соответствии с федеральным законом, и Правительству РФ предстоит разработать, утвердить такой порядок.

На основании изложенного Верховный Суд РФ решил: заявление о признании недействительным п.3 постановления Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах социальной защиты населения" в части включения в структуру платежей платы за капитальный ремонт жилищного фонда оставить без удовлетворения*(1).

Таким образом, до утверждения такого порядка граждане, проживающие в жилом фонде, а особенно в кондоминиумах, в случае необходимости проведения капитального ремонта обречены оплачивать как постоянные платежи на капитальный ремонт, так и возникшие в связи с его проведением. Подобная неурегулированнность может привести к злоупотреблениям.

Е. Сергеичева

"Право и экономика", N 4, апрель 2004 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Решение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2003 г. N ГКПИ 03-1226.