Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 октября 2003 г. N КГ-А40/8287-03 При новом рассмотрении дела о признании договора аренды расторгнутым и выселении ответчика суду надлежит исследовать доказательства, относящиеся к вопросу необходимости выселения ответчика в связи с реконструкцией здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 октября 2003 г. N КГ-А40/8287-03
(извлечение)

ОАО "Обновление Арбата" предъявило иск о признании договора аренды от 01.10.99 N 43 расторгнутым с 30.04.03 и выселении Научно-исследовательской проектно-производственной Ассоциации "Народное домостроение" из занимаемых нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1.

В иске указывалось, что условиями договора предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае принятия решения Правительством Москвы или уполномоченными органами ОАО "Обновление Арбата" о реконструкции или сносе здания; уполномоченным органом было принято решение, утвержденное ДИгМ, о начале комплексной реконструкции здания, в котором находятся арендуемые помещения; ОАО "Обновление Арбата" письмом уведомило НИПП Ассоциация "Народное домостроение" о расторжении договора и просило освободить занимаемые помещения до 30.04.03; НИПП Ассоциация "Народное домостроение" не освободило арендуемые помещения, в связи с чем ОАО "Обновление Арбата" обратилось в суд.

Решением от 03.07.03, оставленным без изменения постановлением от 11.09.03, исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что предусмотренное договором условие, при котором возможен односторонний отказ от исполнения договора, наступило, вследствие чего договор считается расторгнутым, а требование о выселении НИПП Ассоциация "Народное домостроение" из занимаемых помещений обоснованным.

В кассационной жалобе НИПП Ассоциация "Народное домостроение" ставится вопрос об отмене судебных актов. Указывается, что согласно условиям договора необходимость выселения из арендуемых помещений должна быть отражена в проекте реконструкции, согласованном с Москомархитектурой; поскольку проект не представлен, вывод суда о признании договора расторгнутым неправомерен. ОАО "Обновление Арбата" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. Указывается, что договор правомерно расторгнут в одностороннем порядке на основании п. 3.1.11 договора в связи с принятием решения о реконструкции здания.

В судебном заседании представитель НИПП Ассоциация "Народное домостроение" поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ОАО "Обновление Арбата" выступил против отмены судебных актов, сообщив, что реконструкция здания не началась, поскольку не все арендаторы освободили занимаемые ими помещения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор от 01.10.99 N 43, согласно которому ОАО "Обновление Арбата" (арендатор) передало в аренду НИПП Ассоциация "Народное домостроение" (арендатору) нежилые помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1, сроком на 5 лет; условиями договора предусмотрена возможность расторжения договора в случае реконструкции или сноса здания; уполномоченным органом было принято решение, утвержденное ДИгМ, о начале комплексной реконструкции здания; ОАО "Обновление Арбата" уведомило НИПП Ассоциация "Народное домостроение" о расторжении договора и просило освободить занимаемые помещения до 30.04.03; НИПП Ассоциация "Народное домостроение" не освободило арендуемые помещения, в связи с чем ОАО "Обновление Арбата" обратилось в суд.

Удовлетворяя исковые требования о признании договора расторгнутым и выселении НИПП Ассоциация "Народное домостроение" из занимаемых помещений, суд ошибочно исходил из того, что условие, при котором возможен односторонний отказ от исполнения договора, наступило.

В силу ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

При заключении договора стороны поставили прекращение его исполнения в зависимость от наступления определенных событий.

Согласно п. 3.1.11 договора в случае принятия решения Правительством Москвы или уполномоченными органами арендодателя о реконструкции или сносе здания НИПП Ассоциация "Народное домостроение" обязано освободить арендуемые помещения в течение одного месяца (при необходимости такого выселения, отраженного в соответствующем проекте) после получения уведомления об этом от арендодателя. Таким образом, в данном случае односторонний отказ от исполнения договора со стороны арендодателя возможен при наличии трех обстоятельств: принятие уполномоченным органом решения о реконструкции или сносе здания; уведомление об этом арендатора; необходимость выселения должна быть отражена в соответствующем проекте.

Только при наличии совокупности указанных обстоятельств односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды может рассматриваться как правомерное действие.

В соответствии с п. 11 решения единственного акционера ОАО "Обновление Арбата" от 21.11.02, утвержденного распоряжением Департамента имущества города Москвы от 03.12.02 N 6207-р, принято решение о начале реконструкции здания. Письмом от 20.03.03 N 138 ОАО "Обновление Арбата" уведомило НИПП Ассоциация "Народное домостроение" о начале реконструкции здания и расторжении договора, а также просило освободить занимаемые помещения до 30.04.03.

Вместе с тем, доказательства, относящиеся к вопросу необходимости выселения ответчика в связи с реконструкцией здания, судом не исследовались, хотя они имеются в материалах дела.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты не могут быть признаны достаточно обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Суду на основе надлежащего исследования представленных сторонами доказательств следует установить, имеется ли проект реконструкции здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1, в котором отражена необходимость выселения НИПП Ассоциация "Народное домостроение" из занимаемых им помещений досрочно.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 03.07.03 и постановление апелляционной инстанции от 11.09.03 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-21189/03-64-231 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.