Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 января 2003 г. N КГ-А40/9003-02 При новом рассмотрении договора о признании охранно-арендного договора действующим суду необходимо дать оценку условиям договора и их соответствия требованиям законодательства, выяснить, на ком из сторон лежит обязанность по переоформлению договора и каковы последствия невыполнения указанной обязанности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 января 2003 г. N КГ-А40/9003-02
(извлечение)

Российский государственный гуманитарный университет (далее - РГГУ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании действующим охранно-арендного договора от 01.01.95 N 211, заключенного между Главным управлением охраны памятников г. Москвы (далее - ГУОП г. Москвы) и РГГУ.

Требования заявлены на основании ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

Решением от 19.08.2002 в иске отказано со ссылкой на то, что договор был расторгнут в одностороннем порядке ГУОП г. Москвы.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.10.2002 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе РГГУ просит отменить решение и постановление как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что суд не применил подлежащие применению ст.ст. 310, 450, 610 ГК РФ.

Отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ГУОП г. Москвы возражала против удовлетворения жалобы, полагая решение и постановление законными и обоснованными. Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, находит решение и постановление подлежащими отмене.

Как усматривается из материалов дела, 01.01.95 между ГУОП г. Москвы (арендодатель) и РГГУ (арендатор) был заключен охранно-арендный договор N 211, согласно которому в арендное пользование РГГУ было передано здание школы Славяно-греко-латинской академии, расположенное по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 7-9, стр. 5. Здание было передано для использования под учебные цели. Срок аренды установлен с 01.01.95 по 31.12.2044 года.

Письмом от 18.10.2000 ГУОП г. Москвы уведомило РГГУ о расторжении договора с 16.11.2000.

Полагая, что ГУОП г. Москвы не вправе было в одностороннем порядке отказаться до охранно-арендного договора, РГГУ обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в иске, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора действующим. При этом суд указал на то, что охранно-арендный договор от 01.01.95 N 21 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Данный факт установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.02.2002 по делу N А40-43115/01-52-528. Расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке не оспорено и не признано недействительным.

Между тем, данные выводы суда сделаны без учета фактических обстоятельств дела.

Как следует из текста искового заявления РГГУ, фактически оспаривало правомерность действий ГУОП г. Москвы по одностороннему расторжению охранно-арендного договора и ссылалось на нарушение арендодателем статьи 450 ГК РФ, предусматривающей одностороннее расторжение договора в случаях, когда это предусмотрено законом или договором.

Разрешая спор, суд не исследовал указанные доводы истца, не выяснил по каким основаниям ответчик в одностороннем порядке расторг охранно-арендный договор и не проверил соответствуют ли указанные действия арендодателя требованиям закона или договора.

Ссылку суда апелляционной инстанции на то, что стороны фактически договорились о сроке аренды в пять лет, а также о том, что за арендатором сохраняется право аренды помещений при условии переоформления договора, нельзя признать достаточно обоснованной.

Согласно пункту 3 охранно-арендного договора от 01.01.95 N 211 срок аренды определен с 01.01.95 по 31.12.2044. В случае предоставления долгосрочной аренды договор подлежит обязательному переоформлению каждые 5-ть лет с обновлением акта технического состояния при условии обязательного выполнения арендатором всех условий договора.

Принимая решение об отказе в иске, суд с учетом положений ст. 431 ГК РФ не дал оценки данным условиям договора и их соответствия требованиям закона. Суд не выяснил на ком из сторон лежит обязанность по переоформлению договора и каковы последствия невыполнения указанной обязанности.

Между тем, исследование и оценка указанных обстоятельств имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

В связи с изложенным принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в силу ст. 288 АПК РФ они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, предложить истцу уточнить заявленные требования, исследовать условия договора с учетом ст. 431 ГК РФ и дать оценку соответствия действий ГУОП г. Москвы по одностороннему расторжению охранно-арендного договора требованиям закона и условиям договора.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 19.08.2002 и постановление от 21.10.2002 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-28214/02-89-276 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.