Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 ноября 2003 г. N КГ-А40/9148-03 Суд удовлетворил иск о признании недействительным договора аренды земельного участка, указав, что право аренды земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, предназначенных в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах) (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 ноября 2003 г. N КГ-А40/9148-03
(извлечение)

Заместитель Прокурора г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка от 24.07.98 г. N М-07-012061, заключенного между Московским земельным комитетом (далее - Москомзем) и Закрытым акционерным обществом "Аурум-Инвест" (далее - ЗАО "Аурум-Инвест").

Требования заявлены на основании ст.ст. 12, 168, 607 ГК РФ и мотивированы тем, что оспариваемый договор аренды земельного участка был заключен в нарушение Указа Президента Российской Федерации от 26.11.97 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды", в соответствии с которым расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки предназначенные в соответствии градостроительной и землеустроительной документацией под застройку либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Торги на право аренды земельного участка, переданного ЗАО "Аурум-Инвест" по оспариваемому договору не проводились.

В качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, к участию в деле привлечено Правительство Москвы.

Решением от 5 июня 2003 года в удовлетворении иска было отказано. Суд сослался на то, что земельный участок был предоставлен в аренду ЗАО "Аурум-Инвест" на основании решения Городской комиссии по представлению земельных участков от 15.04.98 г. N 14 и Распоряжения первого заместителя Премьера Правительства г. Москвы от 28.04.98 г. Указанные распорядительные акты не оспорены и не признаны недействительными в установленном порядке.

Постановлением апелляционной инстанции от 18 августа 2003 года указанное решение отменено. Договор аренды земельного участка от 24.07.98 г. N М-07-012061, заключенный между Москомземом и ЗАО "Аурум-Инвест" признан недействительным. При этом суд апелляционной инстанции сослался на то, что договор аренды, являющийся предметом спора, был заключен в нарушение требований действующего законодательства, что влечет его недействительность в силу статьи 168 ГК РФ.

На принятые постановления ответчиками по делу - Москомземом, ЗАО "Аурум-Инвест" и 3-им лицом - Правительством г. Москвы поданы кассационные жалобы, в которых они просят отменить судебный акт, как вынесенный с неправильным применением норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявители ссылаются на то, что постановление вынесено в нарушение ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в процессе истец отсутствует, доказательств нарушения чьих-либо прав не имеется. Суд в нарушение ст.ст. 8, 9, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и процессуальных прав ответчиков вышел за пределы исковых требований и признал несоответствующими законодательству и не имеющими юридической силы ненормативные правовые акты органов государственной власти. Однако указанные акты не отменены и не признаны недействительными в установленном порядке. В нарушение ст. 13 ГК РФ суд апелляционной инстанции лишил органы, вынесшие указанные акты, возможности защитить их в установленном законом порядке, в частности, применить срок исковой давности. Суд не применил подлежащие применению ст.ст. 29, 70 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент совершения сделки, определяющие порядок предоставления земельных участков в пределах городской черты.

Кроме того, заявители ссылаются на то, что Указ Президента РФ от 26.11.97 г. не применяется в отношении вопросов землепользования в г. Москве, поскольку Указами Президента РФ от 28.08.91 N 96 и 29.12.91 N 334 предоставлялось право администрации г. Москвы осуществлять управление землями и предоставлять земельные участки юридическим лицам.

В отзыве на кассационные жалобы Прокуратура г. Москвы просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, полагая его законным, выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Право прокурора на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной установлено ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ. Разрешая спор, суд не применил ненормативные акты органов государственной власти как противоречащие закону в соответствии с п. 11 ст. 12 ГК РФ.

В судебном заседании представители сторон и 3-его лица поддержали доводы, изложенные в жалобе и, соответственно, отзыве на нее.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб и отзыва на них, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, не усматривает оснований к отмене принятого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.07.98 г. между Москомземом (арендодатель) и ЗАО "Аурум-Инвест" (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07012061. Договор заключен в соответствии с решением Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию 15.05.98 N 14.

Предметом договора является земельный участок площадью 18.800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Барклая, вл. 9, предоставляемый в аренду для строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-офисного центра (л.д. 6-13).

Обращаясь с иском о признании указанного договора аренды недействительным в силу ничтожности, Прокурор ссылался на то, что сделка была заключена в нарушение Указа Президента РФ от 26.11.97 г. N 1263 "О продаже граждан и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды", согласно которому право аренды земельных участков, предназначенных под застройку, предоставляется гражданам и юридическим лицам путем продажи на торгах (аукционах, конкурсах).

Кроме того, в нарушение ст. 28 ЗК РСФСР, действовавшего на тот момент, не был соблюден порядок предварительного согласования места размещения объекта строительства.

Принимая решение об удовлетворения иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор долгосрочной аренды земельного участка был заключен с нарушением действующего законодательства и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой. Выводы апелляционной инстанции являются правильными.

Согласно ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство, которым регулируются, в том числе и вопросы землепользования, находится в ведении Российской Федерации. Правила гражданского законодательства применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены специальным законом.

Согласно ст. 13 Закона о введении в действие части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Кодекса применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Указом Президента РФ от 26.11.97 г. N 1263 установлено, что право аренды земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, предназначенных в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 05.01.98 N 2 был утвержден Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды.

Поскольку иного порядка предоставления земельных участков в аренду законодательство не устанавливало, суд апелляционной инстанции правомерно применил при разрешении спора Указ Президента РФ от 26.11.97 г. N 1263.

Ссылка в жалобах на то, что Указ Президента РФ не может быть признан законом, несостоятельна, поскольку согласно п. 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство подлежит регулированию, в том числе, указами Президента РФ, которые не должны противоречить настоящему Кодексу и иным законам.

Ссылка в жалобах на то, что Указами Президента РФ от 28.08.91 N 96 и 29.12.91 N 334 администрации г. Москвы представлялось право осуществлять управление землями и предоставлять земельные участки юридическим лицам, не может служить основанием к отмене постановления апелляционной инстанции, поскольку вышеназванные указы не наделяли органы исполнительной власти г. Москвы полномочиями по правовому регулированию вопросов предоставления права аренды земельных участков.

Довод кассационных жалоб относительно того, что суд вышел за пределы исковых требований и признал не имеющими юридической силы решение Городской комиссии по предоставлению земельных участков от 15.04.98 г. и Распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 28.04.98 г., которые не были оспорены в судебном порядке, отклоняется в связи со следующим. Принимая решение об удовлетворении иска, суд не применил как противоречащие закону, вышеназванные ненормативные правовые акты. Неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, является в соответствии с п. 11 ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав.

Ссылка в жалобах на нарушение судом ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несостоятельна. Согласно ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд, с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

С учетом изложенного оснований к отмене принятого постановления не имеется. Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Нормы материального и процессуального права применены правильно.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление апелляционной инстанции от 18 августа 2003 года Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-15217/03-9-132 оставить без изменения, кассационные жалобы Москомзема, ЗАО "Аурум-Инвест" и Правительства Москвы оставить без удовлетворения.