Вопрос: Гражданин в 2000 г. заключил договор с организацией А: она передает ему право требования на квартиру у организации Б. Стоимость по договору 400 000 руб., они были уплачены. Рыночная стоимость на момент заключения договора 380 000 руб. Между организациями А и Б был договор: стоимость определяется по окончании строительства. Оно было завершено в 2003 г., и стоимость составила 900 000 руб. Квартира была передана гражданину по акту приема-передачи. Рыночная стоимость на момент передачи 800 000 руб., дополнительные средства организации А не уплачивались. Возникает ли у гражданина объект обложения налогом на доходы физических лиц? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 22, май 2004 г.)

Гражданин в 2000 г. заключил договор уступки права требования с организацией А, в соответствии с которым организация А передает ему право требования на квартиру у организации Б. Стоимость квартиры по договору уступки права требования составила 400 000 руб., которые и были уплачены гражданином. Рыночная стоимость квартиры данной площади на момент заключения договора составляла 380 000 руб. На строительство квартиры между организациями А и Б был заключен договор, в котором отмечалось, что стоимость квартиры определяется по окончании строительства. Строительство было завершено в 2003 г., и окончательная стоимость квартиры по договору составила 900 000 руб. В этом же году квартира была передана физическому лицу по акту приема-передачи. Рыночная стоимость квартиры на момент ее передачи была 800 000 руб., при этом дополнительные денежные средства организации А физическое лицо не уплачивало. Возникает ли в данном случае у гражданина объект обложения налогом на доходы физических лиц?

Пунктом 1 ст.211 НК РФ предусмотрено, что налоговая база по доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества от организаций, определяется как стоимость этого имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке ст.40 НК РФ.

Согласно п.1 ст.40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, за исключением специально оговоренных в пп.2 и 3 ст.40 НК РФ случаев. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Подпунктом 4 п.2 ст.40 НК РФ предусмотрено право налоговых органов контролировать правильность применения цен при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода.

В п.3 ст.40 НК РФ указано, что налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. При этом объектом налогообложения является разница между рыночной стоимостью квартиры и суммой, уплаченной за нее физическим лицом.

В приведенном случае разница между рыночной стоимостью новой квартиры и фактически уплаченной за нее суммой должна быть включена в налогооблагаемый доход налогоплательщика.

Для целей налогообложения следует применять рыночную цену квартиры на момент передачи ее гражданину. В соответствии с п.11 ст.40 НК РФ при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.

С. Колобов,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

26 мая 2004 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 22, май 2004 г.