Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2004 г. N КГ-А40/2291-04 Регистрация договора аренды недвижимого имущества на иной срок, чем предусмотрено договором, влечет недействительность такой регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 апреля 2004 г. N КГ-А40/2291-04
(извлечение)

ЗАО "ЦМД" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной государственной регистрации договора аренды от 04.09.01 N 01-СК, совершенной Москомрегистрацией 09.11.01 за N 77-01/02-256/2001-3564.

В обоснование заявленных требований указывалось, что ЗАО "ЦМД" на праве собственности принадлежит здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 1, стр. 18, площадью 8.052,1 кв.м.; в соответствии с договором доверительного управления недвижимым имуществом от 01.05.01 N 01 указанное недвижимое имущество ЗАО "ЦМД" передало в доверительное управление ООО "УКМД"; согласно условиям договора доверительного управления ООО "УКМД" имеет право сдавать помещения в аренду с письменного согласия собственника; ООО "УКМД" (Д.У.) без письменного разрешения ООО "ЦМД" заключило с ООО "Ридженс" договор аренды от 04.09.01 N 01-СК на указанное здание, сроком на 5 лет с возможностью пролонгации договора сроком на 11 календарных месяцев 7 раз, включительно до 30.09.2012; в нарушение п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Москомрегистрация зарегистрировала данный договор сроком на 10 лет до 30.09.2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены ООО "УКМД" (Д.У.) и ООО "Ридженс".

Решением от 27.11.03, оставленным без изменения постановлением от 02.02.04, в удовлетворении заявления отказано. При этом суд исходил из того, что заявителем не представлены доказательства в подтверждение доводов о незаконности государственной регистрации договора аренды и нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В кассационной жалобе ЗАО "ЦМД" ставится вопрос об отмене судебных актов. Указывается, что поскольку договор аренды заключен на 5 лет, т.е. на срок до 30.09.06, то независимо от предусмотренной договором возможности пролонгации договора, его государственная регистрация не может превышать этот срок; решение от 04.09.01 N 9, которым выражено согласие ЗАО "ЦМД" на заключение договора аренды, решением суда признано недействительным, следовательно, регистрация договора аренды, заключенного без согласия собственника, является недействительной.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители ЗАО "ЦМД" и ООО "УКМД" (Д.У.) поддержали кассационную жалобу.

Представители Мосрегистрации, ООО "Ридженс" выступили против отмены судебных актов, указав, что в силу ст. 12 ГК РФ запись о регистрации или свидетельство, удостоверяющее произведенную регистрацию не могут быть оспорены в судебном порядке.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что акт государственной регистрации в смысле ст. 13 ГК РФ не является ненормативным актом и не может быть оспорен в судебном порядке; регистрация договора аренды сроком на 10 лет произведена в соответствии с условиями договора и не нарушает права заявителя.

Между тем, выводы суда ошибочны и не соответствуют закону.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что ЗАО "ЦМД" на праве собственности принадлежит здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 1, стр. 18, площадью 8.052,1 кв.м.; в соответствии с договором доверительного управления недвижимым имуществом от 01.05.01 N 01 указанное недвижимое имущество ЗАО "ЦМД" передало в доверительное управление ООО "УКМД"; ООО "УКМД" (Д.У.) заключило с ООО "Ридженс" договор аренды от 04.09.01 N 01-СК на указанное здание, сроком на 5 лет с возможностью пролонгации договора сроком на 11 календарных месяцев 7 раз, включительно до 30.09.2012; Москомрегистрация зарегистрировала данный договор сроком на 10 лет до 30.09.2012.

Между тем, договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 5 годам.

Условие о пролонгации договора для вопроса о сроке действия договора не имеет значения.

Из этого следует, что в данном случае запись в Едином государственном реестре прав не соответствует правоустанавливающему документу и нарушает права арендодателя.

При таких обстоятельствах регистрация договора аренды на иной срок, чем предусмотрено договором, влечет недействительность такой регистрации.

Таким образом, суд сделал ошибочный вывод о правомерности действий Мосрегистрации.

Заявление ЗАО "ЦМД" следовало удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 27.11.03 и постановление от 02.02.04 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36459/03-120-311 отменить, признать недействительной государственную регистрацию договора аренды N 01-СК от 04.09.01, заключенного между ООО "Ридженс" и ОООО "УКМД" (Д.У.) относительно недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 1, стр. 18, общей площадью 8.052,1 кв.м.