Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 апреля 2004 г. N КГ-А40/2221-04 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды суду необходимо выяснить, какие права истца были нарушены в результате заключения оспариваемой сделки, кто являлся собственником объекта недвижимости на момент заключения договора и был ли он вправе совершать сделки в отношении указанного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 2 апреля 2004 г. N КГ-А40/2221-04
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Би-Газ-Си" (далее - ЗАО "Би-Газ-Си") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным договора аренды от 23.10.2000 г. N 01-10635, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) и закрытым акционерным обществом "ЮВМ" (далее - ЗАО "ЮВМ"), и обязании возвратить нежилые помещения площадью 98,3 кв.м.. расположенные по адресу: г. Москва, ул. Лубянка, д. 30/2 стр. 1.

Требования заявлены на основании ст.ст. 168, 608 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ДИгМ заключил договор аренды в отношении нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности.

В качестве 3-их лиц к участию в деле были привлечены ЗАО "ЮВМ" и Москомрегистрация.

Решением от 15 сентября 2003 года требования в части признания недействительным договора аренды от 23.10.2000 N 01-10635/00 удовлетворены. В применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано. Суд указал, что оспариваемый договор аренды заключен с нарушением ст. 608 Гражданского кодекса РФ. поскольку ДИгМ не является собственником имущества, переданного в аренду 3-ему лицу. В применении последствий отказано в связи с тем, что истец не является стороной оспариваемого договора аренды.

Постановлением апелляционной инстанции от 23 декабря 2003 года решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов.

В кассационной жалобе 3-е лицо - ЗАО "ЮВМ" просит отменить указанные судебные акты как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, суд неправомерно пришел к выводу о нарушении прав истца при заключении оспариваемого договора аренды, поскольку право собственности ЗАО Фирма "Би-Газ-Си" возникло на основании решения от 22.07.2002 Арбитражного суда города Москвы. Договор аренды от 23.10.2000 г. был заключен на основании Распоряжения ДИгМ от 18.08.2000 N 3103-р/01 и в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы от 13.08.96 г. N 689 "О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования".

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представители ЗАО "ЮВМ" поддержали жалобу по изложенным в ней доводам. Представители ЗАО Фирма "Би-Газ-Си" возражали против удовлетворения жалобы, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, находит решение и постановление подлежащими отмене, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Правительством Москвы и ЗАО Фирма "Би-Газ-Си" был заключен Инвестиционный контракт от 15.07.94 г. N 4-211/Р-2 в целях реализации инвестиционного проекта на площадке по адресу: Москва, ул. Лубянка, д. 30/2, стр. 1.

Актом государственной приемочной комиссии от 01.11.96 г. объект принят в эксплуатацию.

В соответствии с договором от 23.10.2000 N 01-10635/00, заключенным между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы и ЗАО "ЮВМ", нежилые помещения общей площадью 191 кв.м., расположенные в вышеуказанном строении, были переданы в аренду ЗАО "ЮВМ" сроком до 18.08.2005 г. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обращаясь с иском о признании недействительным указанного договора, истец ссылался на то, что решением от 22.07.2002 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-43483/02-28-526 за ЗАО Фирма "Би-Газ-Си" признано право собственности на 98,3 из 191 кв.м. площадей, переданных в аренду ЗАО "ЮВМ".

Принимая решение об удовлетворении иска, суд признал договор аренды от 23.10.2000 N 01-10635/00 недействительным, заключенным с нарушением статьи 608 Гражданского кодекса РФ, поскольку Правительство Москвы, от имени которого был заключен договор, не являлось собственником недвижимого имущества.

Кроме того, суд указал на то, что договор аренды заключен в нарушение Постановления Правительства Москвы от 13.08.96 г. N 689, согласно которому передача в аренду недвижимого имущества должна осуществляться на основании результатов аукциона или конкурса.

Согласно статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено в суд любым заинтересованным лицом.

Удовлетворяя иск по заявленным основаниям, суд не выяснил, какие конкретно права ЗАО Фирма "Би-Газ-Си" были нарушены в результате заключения оспариваемой сделки, кто являлся собственником объекта недвижимости на момент заключения договора и вправе был совершать сделки в отношении указанного имущества.

Вывод суда относительно того, что договор аренды от 23.10.2000 заключен в нарушение Постановления Правительства Москвы от 13.08.96 г. N 689, не соответствует обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Так, согласно п. 5.2 вышеназванного постановления в определенных случаях передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса может быть произведена юридическим и физическим лицам на основании Распоряжения Департамента имущества г. Москвы.

Как видно из материалов дела, оспариваемый договор аренды заключен на основании Распоряжения Департамента от 18.08.2000 N 3103-р/01 "Об использовании помещений по ул. Б.Лубянка, д. 30/2, стр. 1". Ссылка апелляционной инстанции на отсутствие в тексте распоряжения указания о том, что оно принято на основании п. 5.2 Постановления Правительства Москвы от 13.08.96 г. N 689, не может бесспорно свидетельствовать о недействительности договора аренды, заключенного с ЗАО "ЮВМ". Вопросы распределения нежилых помещений во вновь созданном объекте недвижимости по ул. Б.Лубянка, д. 30/2, стр. 1, а также протокол совещания у руководителя Департамента, на который имеется ссылка в вышеназванном распоряжении, не были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанций.

При изложенных обстоятельствах принятые по делу судебные акты на основании пункта 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, предложить истцу уточнить основания заявленных требований, обсудить вопрос о процессуальном положении ЗАО "ЮВМ", имея ввиду, что оно является стороной оспариваемой сделки, и в соответствии с требованиями статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 22 сентября 2003 года и постановление от 30 декабря 2003 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-18675/03-13-69 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.