Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2004 г. N КГ-А40/5762-04-П Суд отказал в иске арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка в связи с его длительным неосвоением, поскольку досрочное расторжение договора не может быть применено, если арендатор не может надлежащим образом исполнить обязательство по обстоятельствам, за которые он не отвечает (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 июля 2004 г. N КГ-А40/5762-04-П
(извлечение)

Московский земельный комитет (далее - Москомзем) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.1996 г. N М-08-005292, заключенного с товариществом с ограниченной ответственностью "Маркон" (ныне - ООО "Константа").

Требования заявлены на основании ст.ст. 450, 619 ГК РФ, ст.ст. 46, 65, 71 ЗК РФ и мотивированы тем, что ответчик длительное время не осваивает предоставленный в аренду земельный участок и не вносит арендную плату. Задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 1996 г. по 4-й квартал 2001 г. составила 323573 руб. 11 коп.

Ответчик в судебное заседание не явился.

Решением от 27.03.2003 исковые требования удовлетворены. Суд указал на существенное нарушение ответчиком договорных обязательств, что является основанием для расторжения договора аренды.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Постановлением от 10.11.2003 г. Федерального арбитражного суда Московского округа решение было отменено на основании п. 2 ч. 4 ст. 288 АПК РФ, поскольку дело в суде первой инстанции было рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

При новом рассмотрении Москомзем поддержал заявленные требования.

ООО "Константа" возражало против иска, ссылалось на то, что неосвоение земельного участка было вызвано уважительными причинами, поскольку на арендуемом участке с разрешения Управы района "Строгино" были размещены металлические гаражи и детская игровая площадка. Задолженность по арендной плате отсутствует.

Решением от 22.12.2003 г. в удовлетворении иска отказано. Суд указал на то, что не освоение земельного участка было вызвано уважительными причинами.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.04.2004 г. решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Москомзем просит отменить решение и постановление суда как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права. Заявитель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Константа" просит оставить решение и постановление без изменения, полагает их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и, соответственно, отзыве на нее.

Суд кассационной инстанции, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, не усматривает оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.07.1996 г. между Москомземом (арендодатель) и ТОО "Маркон" (арендатор) был заключен договор N М-08-005929 на аренду земельного участка общей площадью 4416 кв.м., имеющий адресные ориентиры: Москва, Строгинский бульвар, микрорайон 9, корп. Б-31. Договор был заключен сроком на 49 лет. Земельный участок предназначен для строительства с последующей эксплуатацией коммерческого-делового центра.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае существенного нарушения арендатором условий договора.

Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

При этом суд установил, что арендатор не имел возможности освоить земельный участок в сроки, установленные договором (до 01.12.1998), поскольку указанный земельный участок не был свободен от застройки, на участке располагались металлические гаражи и детская игровая площадка. Ответчик обращался к Субпрефекту муниципального округа района "Строгино" с просьбой принять необходимые меры по освобождению участка от сооружений (т.1, л.д. 164).

Наличие на земельном участке построек подтверждается также актом обследования от 15.12.2003 N 1007/08 (т.1, л.д. 163).

Довод заявителя жалобы относительно того, что земельный участок был свободным, что следует из текста договора (п. 1.3) и подтверждается актом обследования от 03.09.2001 N Ю42/08, не может служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.

Как установлено судом, акт передачи земельного участка не составлялся, а имеющаяся в деле переписка подтверждает наличие на земельном участке сооружения, препятствующих его использованию по целевому назначению. Между тем, в силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что такая мера как досрочное расторжение договора, не может быть применима, если арендатор не может надлежащим образом исполнить обязательство по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

Ссылка в жалобе на ненадлежащее исполнение ООО "Константа" обязательств по внесению арендной платы, не может также служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.

Суд установил, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате была погашена, т.е. нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, устранены в разумный срок.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 22 декабря 2003 года и постановление от 07 апреля 2004 года Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-8547/02-41-110 оставить без изменения, кассационную жалобу Москомзема - без удовлетворения.