Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних (Н. Прокопьева, "Российская юстиция", N 2, февраль 2004 г.)

Особенности заключения договоров инвестирования
и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних

Одним из условий действительности сделки является наличие правоспособности, т.е. способности иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, и дееспособности, т.е. способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Согласно российскому законодательству совершеннолетие наступает с 18 лет. В установленных законом случаях предусматривается возможность приобретения полной дееспособности до достижения 18 лет: при вступлении в брак, когда это допустимо до достижения совершеннолетия; с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью.

Закон различает несколько разновидностей дееспособности: дееспособность несовершеннолетних до 14 лет; дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; полная дееспособность.

В рамках статьи рассматривается вопрос участия несовершеннолетних и их представительства при оформлении договоров купли-продажи и договоров долевого участия в строительстве (инвестирования), в которых приобретателями недвижимости являются несовершеннолетние до четырнадцати лет (малолетние). При совершении любых сделок важно определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Однако порядок совершения таких сделок имеет ряд существенных особенностей.

Если их своевременно не учесть, то заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.

Основным отличием дееспособности несовершеннолетних до 14 лет от дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является отсутствие у первых способности самостоятельно совершать сделки, за исключением мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ). Все сделки, за исключением специально оговоренных законом, могут совершать от имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители, опекуны).

На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договоров купли-продажи и договоров инвестирования, иначе именуемых договорами долевого участия. Оба вида договоров являются возмездными: за исполнение обязанности по передаче недвижимости стороной договора другой стороне необходимо внести плату.

В Регистрационную палату Чувашской Республики на государственную регистрацию часто поступают договоры купли-продажи и договоры долевого участия в строительстве жилья, заключаемые с несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, от имени которого действуют его законные представители.

При этом несовершеннолетний именуется в зависимости от вида договора "Покупателем" либо "Долевиком", который согласно условиям договора должен оплатить определенную соглашением сторон сумму. Однако, учитывая то, что у несовершеннолетнего, как правило, отсутствуют собственные средства на приобретение жилья, в таких случаях целесообразнее заключать не двусторонний договор, а трехсторонний - между застройщиком (продавцом), родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним.

Тем более что гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей договор в пользу третьего лица в отличие от всех других договоров, заключаемых в интересах самих сторон, во-первых, предусматривает обязанность должника исполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу, прямо указанному в договоре, во-вторых, третье лицо наделяется правом требования в отношении должника по договорному обязательству. Применительно к рассматриваемым случаям это будет выглядеть следующим образом. При оформлении трехсторонних сделок, ее сторонами будут выступать продавец (застройщик), обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний выгодоприобретатель (покупатель, долевик), в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей.

Указанная схема более приемлема и отвечает требованиям закона, нежели схема, при которой несовершеннолетний, от имени которого действует законный представитель, приобретает имущество на якобы собственные средства.

Учитывая то, что в последнее время существует насущная потребность в том, чтобы права требования могли передаваться от одного лица к другому, возможен вариант, когда законный представитель несовершеннолетнего, имея определенное право требования по сделке, может уступить это право последнему.

ГК РФ предусматривает случаи, когда кредитор, в силу различных обстоятельств может выйти из обязательства, т.е. происходит ситуация, когда обязательство сохраняется в первоначальном виде, но меняются стороны обязательства.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ при переходе прав кредитора другому лицу (уступке права) происходит перемена лиц в обязательстве, при этом кредитор выбывает из него. Например, один из родителей заключил договор долевого участия с застройщиком и в последующем пожелал свое право требования по такой сделке передать своему ребенку.

В случае переуступки малолетнему по договору долевого участия права требования, последний, как правило, не оплачивает стоимость доли, поскольку ребенок, являясь иждивенцем, находится на содержании законного представителя, каких-либо денежных сумм на покупку квартиры не имеет, и после сдачи объекта в эксплуатацию законный представитель будет принимать объект недвижимости по акту приема-передачи. Таким образом произойдет передача законным представителем права требования в пользу третьего лица (малолетнего), при которой первый должен оставаться стороной в обязательстве путем заключения двухстороннего соглашения об уступке.

Н. Прокопьева,

Главный государственный регистратор прав

Чувашской Республики

"Российская юстиция", N 2, февраль 2004 г.