Что упало, то чуть не пропало (О. Плешанова, "эж-ЮРИСТ", N 28, июль 2004 г.)

Что упало, то чуть не пропало

В пакете законопроектов, посвященных рынку доступного жилья, особую тревогу экспертов вызвали поправки в часть первую ГК РФ и Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации). В итоге произошло почти невероятное: при подготовке ко второму чтению текст проекта был полностью изменен. Из опасного проект превратился в безобидный (в сущности, даже бесполезный), при этом его концепция формально не пострадала.

Разработчики проекта декларировали благую цель - усиление защиты добросовестного приобретателя. Но с задачей явно не справились. В ГК РФ предлагалось включить ст. 234.1, в которой, в частности, говорилось: "Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным".

При этом заметно ограничивались основания для истребования имущества от добросовестного приобретателя, предусмотренные п. 1 ст. 302 ГК РФ. Согласно проекту "право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено" только в случае подлога документов, насилия и угрозы.

Запрет на оспаривание фактически означает запрет на судебную защиту, что лишает потерпевшего даже процессуального права обратиться в суд и попытаться доказать, к примеру, факт обмана или введения в заблуждение (проект в этих случаях "оспаривания" не допускал). Жертвами обмана легко становятся люди пожилые, тяжело больные и прочие социально незащищенные, и проект, в сущности, мог легализовать относительно "честный" способ отъема у них квартир. При этом не было уже никакой разницы, добросовестно или недобросовестно действовал приобретатель, поскольку добросовестность может проверить только суд.

Потерпевшему (собственнику либо добросовестному приобретателю, от которого истребовали имущество) проект предложил государственную компенсацию "реального ущерба" от потери жилья (поправки в Закон о госрегистрации). Размер ее ограничивался 1 млн руб., однако из проекта стало ясно, что даже эту сумму, вряд ли способную возместить ущерб, никто никогда получить не сможет.

Условия выдвигались практически невыполнимые: попытаться через суд взыскать убытки с "лица, виновного в утрате права собственности" или принять "разумные меры по розыску такого виновного лица" (какие меры, не расшифровывалось). Если сам потерпевший допустил "грубую неосторожность" (а под нее можно подвести очень многое), то компенсация исключалась. Вдобавок правила о компенсации распространялись только на те жилые помещения, права на которые будут зарегистрированы в ЕГРП после принятия и вступления в силу данного законопроекта.

Заметим, что в России уже был неудачный опыт возмещения государством "ущерба, нанесенного собственнику преступлением". Соответствующая норма содержалась в п. 3 ст. 30 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР". Судебные решения по ней выносились, но не исполнялись. Законы о бюджете 1993 и 1994 годов приостанавливали действие этой нормы, а с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 года весь Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" утратил силу.

Законопроект обсуждался на заседании Научно-экспертного совета по гражданскому законодательству и смежным с ним отраслям при Председателе Госдумы, а затем на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Эксперты признали проект концептуально неприемлемым. Заключение подготовил Исследовательский центр частного права при Президенте РФ. В заключении, в частности, указывалось: "Норма о том, что гражданское имущественное право (в данном случае право собственности, зарегистрированное в ЕГРП) "не подлежит оспариванию", прямо противоречит конституционным нормам о праве на судебную защиту (ч. 1 ст. 46 Конституции РФ) и о недопустимости лишения кого-либо имущества "иначе как по решению суда" (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ), а также нормам процессуального законодательства о праве на обращение в суд".

В результате проект был переработан. Вместо ст. 234.1 в ГК РФ появилась поправка в ст. 223. Эта норма признает добросовестного приобретателя собственником недвижимого имущества с момента госрегистрации. При этом сохраняется право собственника на судебную защиту и основания для истребования имущества от добросовестного приобретателя, предусмотренные п. 1 ст. 302 ГК. В сущности, сохраняется прежний порядок. Новшество в том, что добросовестный приобретатель формально признается собственником недвижимого имущества с момента госрегистрации, а не по истечении приобретательной давности (как следует из действующего законодательства).

Эта новелла, однако, вряд ли существенна. В заключении отмечается, что "вся проблема добросовестности или недобросовестности приобретателя имущества имеет юридическое значение только во взаимоотношениях этого лица с действительным собственником этого имущества. Это означает, что, участвуя в гражданском обороте, добросовестный приобретатель (равно как и недобросовестный) в правоотношениях с третьими лицами выступает как собственник приобретенного имущества".

Правила о государственной компенсации также претерпели изменения - исчезли нормы о "розыске", о грубой неосторожности потерпевшего. Из новой редакции, впрочем, тоже можно понять, что вряд ли кто-нибудь эту компенсацию получит. То есть ничего по сравнению с действующим законодательством не меняется.

О. Плешанова,

магистр частного права

"эж-ЮРИСТ", N 28, июль 2004 г.