Приложение 1. Руководство по соблюдению обязательных требований, подлежащих проверке при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Утверждено
Приказом
Службы Республики Коми строительного,
жилищного и технического надзора (контроля)
от 15 декабря 2020 г. N 01-01-08/141
(приложение 1)

Руководство
по соблюдению обязательных требований, подлежащих проверке при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Общие положения

Настоящее руководство по соблюдению обязательных требований при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов (далее - региональный государственный контроль (надзор), разработано во исполнение требований пункта 2 части 2 статьи 8.2 Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Федеральный закон N 294-ФЗ) и с целью предотвращения нарушений законодательства в области долевого строительства, указанных в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 214-ФЗ), а также законодательства при осуществлении деятельности жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов, указанного в части 3 статьи 110, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс РФ) и содержит рекомендации по соблюдению обязательных требований.

Региональный государственный контроль (надзор) на территории Республики Коми осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 294-ФЗ, Федеральным законом N 214-ФЗ, статьей 123.2 Жилищного кодекса, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Коми.

Региональный государственный контроль (надзор) осуществляется Службой Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля) (далее - Служба).

Нормативно-правовое регулирование при осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Республики Коми

В соответствии с частью 2 статьи 8.2 Федерального закона N 294-ФЗ перечень нормативных актов, содержащих требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов, отнесенных к компетенции Службы размещен на официальной странице Службы в сети Интернет (http//nadzor.rkomi.ru/).

Осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов, на территории Республики Коми

Задачами регионального государственного контроля (надзора) являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, осуществляющими строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением средств граждан и юридических лиц (далее - субъекты государственного контроля (надзора), требований, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, а также иных требований, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа исполнительной власти (далее - законодательство о долевом строительстве).

Предметом регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной со строительством многоквартирных домов на территории Республики Коми, является:

- соблюдение лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязательных требований, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ и принятых в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (далее - обязательные требования);

соблюдение жилищно-строительными кооперативами, осуществляющими деятельность, связанную с привлечением средств членов кооперативов для строительства многоквартирных домов, обязательных требований, установленных частью 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьей 123.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - обязательные требования).

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) лицами, в отношении которых осуществляются мероприятия по контролю (надзору), являются:

- застройщик;

иное лицо, привлекающее денежные средства участников строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Региональный государственный контроль (надзор) осуществляется посредством:

- организации и проведения проверок выполнения юридическими лицами обязательных требований, установленных законодательством о долевом строительстве (далее - обязательные требования);

- проведения мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований;

- проведения мероприятий по контролю (надзору), осуществляемых без взаимодействия с юридическими лицами;

принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений;

систематического наблюдения за исполнением обязательных требований, анализа и прогнозирования состояния исполнения обязательных требований при осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников строительства, юридическими лицами.

Плановые проверки в отношении субъектов государственного контроля (надзора) не проводятся.

Основанием для проведения плановой проверки в отношении жилищно-строительного кооператива является истечение одного года с даты выдачи жилищно-строительному кооперативу разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого кооператива.

Основания для проведения внеплановой проверки закреплены в части 11 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ, в части 6 статьи 123.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответственность за нарушение обязательных требований, подлежащих исполнению

В случае выявления при проведении проверки нарушений обязательных требований контролирующий орган направляет проверяемому лицу предписание об устранении нарушений обязательных требований (далее - предписание).

При выявлении в результате проведенной проверки, либо при осуществлении контроля (надзора) за исполнением предписания признаков состава административного правонарушения, за совершение которого должностные лица контролирующего органа уполномочены возбуждать дела об административных правонарушениях, возбуждается дело об административном правонарушении в порядке и сроки, установленные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.

В целях пресечения и (или) устранения нарушений, выявленных при осуществлении регионального государственного контроля (надзора), контролирующий орган принимает следующие меры:

1) направляет лицам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предписания об устранении нарушений обязательных требований и устанавливает сроки устранения этих нарушений, в том числе в случае поступления уведомления от указанной в части 1 статьи 23.2 Федерального закона N 214-ФЗ некоммерческой организации;

2) размещает в Единой информационной системе жилищного строительства, определенной статьей 23.3 Федерального закона N 214-ФЗ (далее - ЕИСЖС), а также на официальном сайте контролирующего органа в сети "Интернет" информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение обязательных требований;

3) размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию о проведенных проверках деятельности жилищно-строительного кооператива, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о привлечении к административной ответственности за нарушение требований настоящего Кодекса и иных требований, установленных законодательством.

4) обращается в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;

5) направляет в правоохранительные органы материалы, связанные с выявлением фактов нарушения обязательных требований, имеющих признаки уголовно наказуемых деяний, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел;

6) принимает иные меры, необходимые для привлечения лиц, привлекающих денежные средства участников строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной Федеральным законом N 214-ФЗ и законодательством Российской Федерации.

Соблюдение обязательных требований к порядку представления отчетности застройщика в части осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, предусмотренных пунктом 6 части 6 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ, пунктом 3.3 части 2 статьи 123.2 Жилищного кодекса

Застройщик обязан в соответствии п. 6 ч. 6 ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ ежеквартально предоставлять в Службу отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в порядке и сроки, установленные приказом Минстроя России от 12 октября 2018 г. N 656/пр (далее - Приказ Минстрой РФ 656/пр).

ЖСК обязан в соответствии с п. 3.3 ч. 2 ст. 123.2 Жилищного кодекса ежеквартально представлять в Службу отчетность об осуществлении деятельности ЖСК, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства ЖСК многоквартирного дома, в том числе об исполнении таким кооперативом своих обязательств перед членами кооператива и иными лицами, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в порядке и сроки, установленные приказом Минстроя России от 3 июля 2017 г. N 955/пр (далее - Приказ Минстрой РФ N 955/пр).

Отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, отчетность об осуществлении деятельности ЖСК, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства ЖСК многоквартирного дома, в том числе об исполнении таким кооперативом своих обязательств перед членами кооператива и иными лицами (далее - Отчетность), предоставляется в контролирующий орган в виде электронного документа посредством личного кабинета застройщика, ЖСК в единой информационной системе жилищного строительства.

Отчетность представляется:

не позднее 30 (тридцати) календарных дней после окончания отчетного квартала;

- не позднее 60 (шестидесяти) календарных дней после окончания IV квартала (если отчетность представляется жилищно-строительным кооперативом);

- не позднее 90 (девяноста) календарных дней после окончания IV квартала.

Отчетность составляется застройщиком по форме, утвержденной Приказом Минстрой РФ 656/пр. К отчетности должна прилагаться бухгалтерская (финансовая) отчетность (промежуточная по итогам I - III кварталов и годовая по итогам IV квартала), составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Отчетность предоставляется застройщиком в контролирующий орган ежеквартально при условии, что в течение отчетного периода действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого, или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору участия в долевом строительстве.

При привлечении застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ, путем размещения таких средств на счетах эскроу, отчетность в контролирующий орган им не предоставляется.

В состав отчетности ЖСК включаются разделы 1 - 3 формы отчетности, утвержденной Приказом Минстрой РФ N 955/пр, а также ежеквартальная (по итогам IV квартала - годовая) бухгалтерская отчетность, составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Отчетность ЖСК представляется каждый квартал, начиная с квартала, в течение которого заключен первый договор в составе строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, и по квартал, в течение которого получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Отчетность составляется по состоянию на последний календарный день квартала календарного года.

Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме влечет наложение штрафа, предусмотренного частью 3 статьи 14.28 КоАП РФ: на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Соблюдение обязательных требований в части информационной открытости, предусмотренных статьями 3.1, 19, 20, 21 Федерального закона N 214-ФЗ по раскрытию застройщиком информации, а также опубликования, размещения (представления) и содержания проектной декларации застройщика (с учетом постановления Правительства РФ от 26.03.2019 N 319)

Застройщик обязан размещать в КИОЖС проектные декларации в объеме, указанном в статьях 3.1, 20, 21 Федерального закона N 214-ФЗ и вносить в них изменения в порядке, установленном ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ, и требованиями, установленными постановлением Правительства РФ от 26 марта 2019 г. N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" (далее - постановление Правительства РФ N 319).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Проектная декларация должна содержать информацию согласно форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации".

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.

Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в ЕИСЖС в контролирующий орган, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.

Несоблюдение предусмотренных требовании влечет наложение штрафа, предусмотренного частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ: размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков размещения, вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Соблюдение обязательных требований в части нарушение порядка размещения информации в ЕИСЖС, предусмотренных частью 2 статьи 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, постановлением Правительства РФ N 319, частью 1 статьи 123.1 Жилищного кодекса

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом N 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе в порядке, установленном статьей 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, и требованиями, установленными постановлением Правительства РФ N 319.

Застройщики обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную Федеральным законом N 214-ФЗ, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ.

Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома размещает информацию в ЕИСЖС в соответствии с частью 1 статьи 123.1 Жилищного кодекса.

ЖСК обязан вести, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства, реестр своих членов, содержащий сведения, установленные частью 3 статьи 123.1 Жилищного кодекса.

Размещение информации в системе осуществляется в сроки, предусмотренные Федеральным законом N 214-ФЗ, постановлением Правительства РФ N 319, Жилищным кодексом.

Несоблюдение предусмотренных требований влечет наложение штрафа, предусмотренного частью 1 статьи 13.19.1 КоАП РФ: не размещение информации в ЕИСЖС лицом, которое в соответствии с федеральными законами обязано размещать информацию в ЕИСЖС, их должностными лицами или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов, сроков и (или) периодичности размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение заведомо искаженной информации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 13.19.3 КоАП РФ совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 13.19.3 КоАП РФ, лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до трех лет; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Нарушения в части привлечения денежных средств участников долевого строительства, связанного с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию, лицом, не имеющим права и (или) привлекающим денежные средства в нарушение требований законодательства в сфере долевого строительства

Застройщик обязан привлекать денежные средства участников долевого строительства после государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ), в безналичной форме (часть 3 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ), и соответствовать требованиям статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.

застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, не имеют права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

В соответствии частью 1 статьи 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ) привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей), наказывается обязательными работа