Приложение. Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности г. Москвы

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 14 октября 2003 г. N 861-ПП

Методика
расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы

ГАРАНТ:

Согласно пункту 2 настоящего постановления поэтапный переход на Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы осуществляется:

- с 1 декабря 2003 г. - для вновь заключаемых договоров аренды;

- с 1 января 2004 г. - для перерасчета арендной платы по действующим договорам аренды

Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.

Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.

ГАРАНТ:

См. временные методические указания о порядке определения основного вида деятельности хозяйствующих субъектов на основе Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД) для формирования сводной официальной статистической информации территориальными органами Госкомстата России и находящимися в его ведении организациями, утвержденные приказом Госкомстата РФ от 22 января 2004 г. N 8

Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

       АПЛ = Азатр + Адох=(ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ x S x Кд x Квд х Ккор),

где АПЛ - годовая величина арендной платы;

Азатр - затратная составляющая арендной платы;

Адох - доходная составляющая арендной платы;

ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.

ОТ определяется по формуле:

                             ОТ = Спвс x Кот,

где Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка.

Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;

НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;

ГАРАНТ:

Согласно постановлению Правительства Москвы от 4 июня 2002 г. N 418-ПП величина накладных расходов на оформление объекта при сдаче его в аренду в 2002-2003 гг. применяется в размере 50 руб. за 1 кв.метр площади

СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;

ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S - площадь арендуемого объекта;

Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;

Квд - коэффициент видов деятельности;

Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно - Кот, НКЛР, СТР, Кд, обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.

ГАРАНТ:

См. постановление Правительства Москвы от 16 июля 2002 г. N 555-ПП

Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

2.1. Коэффициенты Квд (видов деятельности) и Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом)

Коэффициент видов деятельности:

1. Квд = 4 - для помещений, используемых:

- под проведение азартных игр и пари, включая помещения культурно-зрелищных и иных организаций, в которых осуществляется проведение азартных игр и пари;

2. Квд = 3 - для помещений, используемых под размещение:

- банков, их отделений и обособленных подразделений, включая обменные пункты;

- организаций, не имеющих банковской лицензии, но оказывающих финансово-кредитные услуги (включая финансовую аренду) и услуги по привлечению инвестиций;

- антикварных салонов, организаций, осуществляющих проведение аукционов по продаже предметов роскоши;

- нотариальных и адвокатских контор, юридических консультаций;

- организаций, осуществляющих агентские и представительские услуги;

- рекламных организаций;

- риэлторских организаций и иных организаций, осуществляющих куплю-продажу недвижимости;

- организаций, осуществляющих страховую деятельность.

3. Квд = 2 - для помещений, используемых под размещение:

- торговых площадок;

- организаций, осуществляющих операции с ценными бумагами;

- аудиторских и консалтинговых организаций;

- туристических организаций, занимающихся выездным туризмом;

- гостиниц, мотелей, кемпингов;

- организаций оптовой торговли;

- организаций, осуществляющих производство ювелирных изделий и ликеро-водочной продукции;

- организаций, осуществляющих специализированную розничную торговлю ювелирными изделиями и ликеро-водочной продукцией;

- рынков и ярмарок.

4. Квд = 1,5 - для помещений, используемых под размещение:

- организаций розничной торговли (кроме указанных в пп.3 и 5);

- организаций общественного питания;

- художественных салонов, галерей и выставочных залов, осуществляющих реализацию художественной продукции;

- организаций, осуществляющих предоставление услуг спортивно-оздоровительного характера, фитнес-центров, саун;

- развлекательных и культурно-зрелищных организаций (кроме театров);

- различных фондов.

5. Квд = 1,2 - для помещений, используемых под размещение:

- организаций комиссионной торговли (кроме торговли ювелирными изделиями);

- гаражей и автостоянок;

- организаций, осуществляющих информационно-вычислительное обслуживание;

- организаций, осуществляющих проведение маркетинговых и социологических исследований, опросов общественного мнения.

6. Квд = 1- для помещений, используемых под размещение:

- туристических организаций, занимающихся въездным туризмом;

- коммерческих организаций, не перечисленных в пп.1-5;

- некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов.

Коэффициент корректирующий:

1. Ккор = 0

- для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;

ГАРАНТ:

Согласно постановлению Правительства Москвы от 4 июня 2002 г. N 418-ПП оценка рыночной стоимости нежилых зданий, помещений и сооружений, сдаваемых в аренду категориям арендаторов, которым установлена минимальная арендная плата (при коэффициенте Ккор равном нулю) не производится

- для организаций, финансируемых из бюджета Российской Федерации и (или) города Москвы.

2. Ккор = 0,3

- для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Арендаторы вправе сдавать в субаренду не более 20% арендуемых площадей. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;

- для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

3. Ккор = 0,5

- для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Арендаторы вправе сдавать в субаренду не более 20% арендуемых площадей. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;

- для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства Москвы от 1 июня 2004 г. N 362-ПП с 1 января 2005 г. отменено право сдачи в субаренду арендуемых площадей для арендаторов, которым при расчете ставок арендной платы применяется понижающий корректирующий коэффициент (0,3; 0,5), предусмотренный приложением к настоящему постановлению

4. Ккор = 1

- для остальных арендаторов.

ГАРАНТ:

Об утверждении категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым ставка арендной платы на 2005 г. устанавливается в особом порядке, см. постановление Правительства Москвы от 29 июня 2004 г. N 443-ПП

Об утверждении категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым арендная плата на 2004 г. устанавливается в особом порядке см. постановление Правительства Москвы от 27 января 2004 г. N 27-ПП

О корректирующем коэффициенте для некоторых категорий арендаторов см. постановление Правительства Москвы от 9 сентября 2003 г. N 751-ПП

2.2. Минимальная ставка арендной платы

ГАРАНТ:

О минимальной ставке годовой арендной платы и базовом размере стоимости строительства одного квадратного метра нежилой площади при расчете арендной платы в г. Москве см. справку

Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.

Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

3. Заключительные положения

Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.