Жить станет легче? (А. Золотов, "эж-ЮРИСТ", N 32, август 2004 г.)

Жить станет легче?

Совершенно очевидна необходимость принятия нового Жилищного кодекса. Принятый в первом чтении проект Жилищного кодекса РФ (далее - проект) разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, ГК РФ и с учетом вновь утвержденных федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере. В проекте Кодекса особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений. Однако в том виде, в котором он существует ныне, его принятие многие специалисты считают недопустимым.

Договор социального найма

Cущественные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Проект исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма.

Изменения проекта также связаны:

- с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого помещения;

- с сохранением права пользования жилым помещением. Согласно положениям проекта временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком. Необходимым условием хранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги.

Согласно проекту договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.

Впервые регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя жилого помещения.

Собственник и члены его семьи

Проектом Кодекса урегулирован важный вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Так, проект предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшими членами его семьи. При этом проектом предполагается установить исключение из данного правила прекращения права пользования. В частности, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему решить вопрос, связанный с обеспечением себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок, но не более чем на один год, на основании решения суда.

Также предусматривается прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования, установленного решением суда, если иное не установлено соглашением между собственником и данным гражданином. При этом устанавливается, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное помещение у указанного собственника либо если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения указанного права, по решению суда.

Проект содержит важную статью, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соответствующие положения ГК РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников.

Структура платежей

Вопросы, связанные с платой за жилье и коммунальные услуги, выделены в отдельный раздел. В новом разделе урегулированы вопросы, связанные со структурой платежей как за жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, так и за жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, с определением мер социальной защиты граждан. Это связано с предоставлением субсидий, а также компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг. Четко сформулирован момент возникновения обязательств по внесению платы за жилье и коммунальные услуги для различных категорий граждан, а также указываются лица, обязанные вносить таковую плату до момента заселения жилого помещения в установленном порядке либо приобретения жилого помещения в собственность.

Управленцы

В проекте (раздел "Управление жилыми домами") закрепляется новое понятие объекта управления - это жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способам, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление жилым домом. Основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации. Предметом регулирования данного раздела является в первую очередь управление многоквартирными жилыми домами.

А. Золотов,

обозреватель "эж-ЮРИСТ"

"эж-ЮРИСТ", N 32, август 2004 г.