Имущественные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц (Е.Е. Смирнова, "Налоговый вестник", N 8, август 2004 г.)

Имущественные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц*(1)

Налогоплательщики наиболее часто обращаются в налоговые органы с вопросом о возможности получения имущественных налоговых вычетов, которые предоставляются в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). И это не случайно, поскольку операции с недвижимостью предполагают значительные расходы, а использование имущественного налогового вычета позволяет возместить часть затрат. В связи с этим следует обратить внимание на некоторые особенности, которые необходимо учитывать при расчете имущественных налоговых вычетов.

1. Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче налоговой декларации в налоговые органы по месту жительства по окончании налогового периода (календарного года).

2. При расчете имущественных налоговых вычетов учитываются только доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Если налогоплательщик получает только дивиденды (облагаемые по ставке 6%) или только доходы, облагаемые по ставке 35% (например, процентные доходы по вкладам в банках, страховые выплаты, суммы экономии на процентах при получении заемных средств, которые превышают установленные пределы), имущественные налоговые вычеты не предоставляются.

3. Суммы, направленные на новое строительство или на приобретение жилого дома или квартиры, должны быть уплачены именно налогоплательщиком. В случае уплаты налоговым агентом за физическое лицо имущественный налоговый вычет не предоставляется, а вышеуказанная сумма включается в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц и облагается по ставке 13%. Аналогичная ситуация возникает при совершении операции с взаимозависимыми физическими лицами. В соответствии со ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами признаются физические лица в следующих случаях:

- одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению;

- лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Суд может признать лица взаимозависимыми, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок по реализации имущества.

4. Жилой дом или квартира, приобретаемые налогоплательщиком, должны находиться на территории Российской Федерации, а ипотечные кредиты должны быть выданы российскими банками. При расчете имущественного налогового вычета не учитывается покупка или строительство дач, садовых домиков и иного имущества.

5. Повторное предоставление имущественного налогового вычета не допускается.

6. Документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств за новое строительство или приобретение квартиры, должны быть оформлены именно на налогоплательщика, который имеет право на имущественный налоговый вычет. Необходимо также предоставление документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также оформленных в установленном порядке платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Использование различных схем уплаты, в которых невозможно выявить фактическое перечисление налогоплательщиком денежных средств, исключает возможность получения имущественного налогового вычета.

7. До недавнего времени максимальный размер имущественного налогового вычета на новое строительство или на приобретение жилого дома либо квартиры без учета сумм, направленных на погашение ипотечных кредитов, составлял 600 000 руб. В соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 N 110-ФЗ "О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" размер вычета увеличился до 1 000 000 руб. (по правоотношениям, возникшим с 1 января 2003 года). Таким образом, если в 2002 году налогоплательщик полностью использовал имущественный налоговый вычет (в сумме 600 000 руб.), в 2003 году перерасчет налога на доходы физических лиц не должен был производиться. Если на 2003 год был перенесен остаток имущественного налогового вычета, он должен был равняться разнице между фактически произведенными расходами (но не более 1 000 000 руб.) и суммой ранее предоставленного имущественного налогового вычета.

8. Имущественные налоговые вычеты предоставляются на сумму фактически произведенных расходов на новое строительство или приобретение жилого дома либо квартиры, но не более 1 000 000 руб. (и не более дохода физического лица за год), а также на сумму ипотечных кредитов с перенесением остатка на следующие налоговые периоды вплоть до полного погашения.

Пример.

Доход налогоплательщика, облагаемый налогом на доходы физических лиц по ставке 13%, ежегодно составляет 360 000 руб. (в месяц - 30 000 руб.), сумма налога - 46 800 руб. (360 000 руб. х 13%), стандартные налоговые вычеты не предоставляются, так как уже в январе доход налогоплательщика превышает 20 000 руб. Оплачено одновременно: приобретение квартиры в Москве на сумму 4 000 000 руб. и проценты на погашение ипотечного кредита, полученного в Сбербанке России на сумму 2 000 000 руб. Таким образом, имущественный налоговый вычет составит 3 000 000 руб. : 1 000 000 руб. - на приобретение квартиры и 2 000 000 руб. - проценты на погашение ипотечного кредита. Расчет имущественного налогового вычета по годам показан в таблице ниже.

Расчет имущественного налогового вычета и возврата
налогоплательщику налога на доходы физических лиц

(руб.)

Годы	Имущественный налоговый вы- чет за год	Остаток имуществен- ного нало- гового вы- чета на на- чало года	Доход за год	Налог на доходы физических лиц, рассчитанный
				налого- вым агентом	по на- логовой декла- рации	для воз- врата из бюджета
1	360 000	3 000 000	360 000	46 800	0	46 800
2	360 000	2 640 000	360 000	46 800	0	46 800
3	360 000	2 280 000	360 000	46 800	0	46 800
4	360 000	1 920 000	360 000	46 800	0	46 800
5	360 000	1 560 000	360 000	46 800	0	46 800
6	360 000	1 200 000	360 000	46 800	0	46 800
7	360 000	840 000	360 000	46 800	0	46 800
8	360 000	480 000	360 000	46 800	0	46 800
9	120 000	120 000	360 000	46 800	31 200	15 600
Итого	3 000 000	0	3 240 000	421 200	31 200	390 000

Таким образом, имущественный налоговый вычет будет предоставляться в течение 9 лет:

в течение 8 лет - в размере годового дохода 360 000 руб. (налог на доходы физических лиц, который должен получить налогоплательщик из бюджета, составит ежегодно 46 800 руб.);

в последнем году - в размере 120 000 руб., так как это непогашенный остаток имущественного налогового вычета, перенесенный с предыдущего года (налог на доходы физических лиц, который должен получить налогоплательщик из бюджета, - 15 600 руб., то есть разница между налогом, исчисленным налоговым агентом (46 800 руб.), и налогом, исчисленным по налоговой декларации (31 200 руб.)).

9. Приобретение имущества в общую долевую собственность предполагает получение имущественного налогового вычета пропорционально выделенной доле.

Пример.

При покупке двумя физическими лицами квартиры стоимостью 2 000 000 руб. в общую долевую собственность с выделением равных долей каждый налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2).

Если в соответствующих документах обозначено приобретение имущества в общую совместную собственность, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере, определенном согласно поданному заявлению.

Пример.

Если куплена квартира общей стоимостью 2 000 000 руб. тремя физическими лицами в общую совместную собственность без выделения долей, в соответствии с поданным в налоговые органы заявлением двое из них имеют право получить имущественный налоговый вычет на сумму 500 000 руб. каждый и при условии, если третий собственник откажется от использования вычета.

10. Если в одном календарном году налогоплательщик продал квартиру, а затем купил другую, то эти две операции рассматриваются отдельно.

Пример.

В 2003 году продана квартира, принадлежащая на праве собственности менее 5 лет, за 2 500 000 руб., а куплена - за 1 500 000 руб. Расчет налога на доходы физических лиц с учетом имущественного налогового вычета будет произведен следующим образом. При приобретении квартиры налог составит 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13% - возврат налогоплательщику), при продаже квартиры - 195 000 руб. ((2 500 000 руб. - 1 000 000 руб.) х 13%)*(2). Следовательно, налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за годом совершения операции, и должен уплатить в бюджет налог в сумме 65 000 руб. (195 000 руб. - 130 000 руб.).

11. В случае продажи имущества, находящегося в общей совместной или долевой собственности, размер имущественного налогового вычета для каждого собственника определяется, соответственно, по согласованию владельцев или пропорционально выделенной доле. Предоставление имущественного налогового вычета осуществляется только в том календарном году, в котором произошла реализация имущества; на следующий год остаток не переносится.

12. Размер предоставляемого имущественного налогового вычета в случае продажи имущества зависит от его стоимости и времени нахождения в собственности (см. табл.). Вместо получения имущественного налогового вычета можно уменьшить полученный от реализации имущества доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением имущества (например, ремонт или реконструкция имущества, улучшение его потребительских качеств).

Размеры имущественного налогового вычета при продаже имущества

Вид имущества	Срок нахождения в собственности	Размер имущественного налогового вычета
			в том числе максимальный
Жилые дома, дачи, квар- тиры, садовые домики, земельные участки	менее 5 лет 5 лет и более	Расходы на приобретение имущества	1 000 000 руб. в размере по- лученного до- хода
Иное имущество, а также доля (ее часть) в устав- ном капитале организации	менее 3 лет 3 года и более		125 000 руб. в размере полученного

Е.Е. Смирнова,

к.э.н.

"Налоговый вестник", N 8, август 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В настоящей статье не рассматриваются имущественные налоговые вычеты по операциям с ценными бумагами.

*(2) Необходимо произвести доплату в бюджет.