Обобщение судебной практики районных (городских) судов РС (Я) по рассмотрению гражданских дел по спорам о признании права собственности на самовольные постройки за 2019 г. и за 1 полугодие 2020 г. (утв. Президиумом Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2020 г.)

Утверждено:
Президиумом Верховного Суда
Республики Саха (Якутия)
"18" декабря 2020 года

Обобщение
судебной практики районных (городских) судов Республики Саха (Якутия) по рассмотрению гражданских дел по спорам о признании права собственности на самовольные постройки

В соответствии с планом работы на второе полугодие 2020 года судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) проведено обобщение судебной практики рассмотрения районными (городскими) судами Республики Саха (Якутия) гражданских дел по спорам о признании права собственности на самовольные постройки за 2019 г. и за 1 полугодие 2020 г.

Обобщение проведено в целях выявления типичных ошибок, допускаемых районными (городскими) судами Республики Саха (Якутия) при рассмотрении данной категории дел, а также обеспечения единства судебной практики, то есть единообразия в применении материального и процессуального законодательства при рассмотрении дел указанной категории.

В связи с проведением обобщения судебной практики по спорам о признании права собственности на самовольно возведенное строения за 2019 г. и I-полугодие 2020 г., дополнительно были истребованы гражданские дела по спорам о сносе самовольной постройки за 2019 г. и I полугодие 2020 г.

Данное обобщение составлено на основании сведений, представленных районными (городскими) судами Республики Саха (Якутия), статистического отчета Верховного Суда РС (Я) за 2019 г. и I-полугодие 2020 г, а также по материалам апелляционной и кассационной практики судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия), кассационной практики Девятого кассационного суда общей юрисдикции.

Согласно статистическим данным в 2019 году, в 1 полугодии 2020 года районными (городскими) судами Республики Саха (Якутия) рассмотрено по существу -195 гражданских дел по спорам связанных с самовольной постройкой.

В апелляционном порядке обжаловано 79 решений районных (городских) судов по указанным делам, из них судебной коллегией отменено (изменено) 22 решения.

Дела о признании права собственности на самовольную постройку составляют значительную категорию дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции, являясь при этом одной из наиболее сложных, как с точки зрения правильного определения подлежащих применению норм материального права, так и с точки определения предмета доказывания, а специфика дел в некоторых случаях порождает факты злоупотреблений со стороны граждан с целью обхода норм административного законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Проведение обобщения свидетельствует о том, что при рассмотрении дел указанной категории суды в основном правильно применяют нормы процессуального и материального права, правильно определяют предмет доказывания, субъектный состав участников процесса, распределяют обязанность по доказыванию, однако до настоящего времени судами допускаются нарушения норм материального и процессуального права, примеры которых будут приведены ниже.

При разрешении споров о признании права собственности на самовольные постройки суды руководствовались нормами Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункты 22 - 31), правовые позиции, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г., а также в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Указанное определение понятие самовольной постройки внесено в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", изменившим ранее существовавшее понятие, которое определяло самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В предмет доказывания по делам о признании права собственности на самовольные постройки входят следующие юридически значимые факты:

1) создание самовольной постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

2) принадлежность земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

3) наличие права в отношении земельного участка, допускающего строительство на нем данного объекта;

4) соответствие постройки установленным требованиям (градостроительных, строительно-технических, противопожарных, санитарных, экологических и иных норм и правил);

5) факт отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Доказательствами могут быть:

- решение уполномоченного государственного органа, органа местного самоуправления о предоставлении гражданину-истцу (его наследодателю, а при приобретении постройки у другого лица - такому лицу) земельного участка;

- документы, подтверждающие формирование земельного участка;

(границы), план земельного участка, межевое дело и др.;

- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;

- доказательства возведения постройки гражданином-истцом (его наследодателем, а при приобретении у другого лица - этим лицом): договоры строительного подряда, платежные документы по приобретению строительных материалов, акты приемки выполненных строительных работ, свидетельские показания (например, по вопросу возведения постройки личным трудом гражданина);

- технический паспорт на постройку, выданный органом государственной технической инвентаризации;

- заключения уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций и др. о соответствии постройки ГСНиП (по результатам оценки технического состояния строительных конструкций постройки), а в случаях, предусмотренных законодательством, - также требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и т.д.;

- доказательства принятия мер к легализации самовольной постройки, обращение в уполномоченный орган.

При рассмотрении данной категории дел судами учитываются разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденные Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, согласно которым судье на стадии принятия к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений).

Эта позиция судов обоснована тем, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Эта позиция изложена, в частности, в определении Верховного Суда РФ от 22.08.2019 N 304-ЭС19-13865 по делу N А46-13504/2018, от 17.06.2019 N 308-ЭС19-8831 по делу N А15-6626/2017. Поэтому право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2019 N 306-ЭС19-6028 по делу N А57-5095/2018, от 29.01.2019 N 18-КГ18-252).

1. Вопросы применения норм процессуального права

При определении вопроса о подсудности дел, связанных с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, суды должны учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности.

При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца по иску о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции.

Наличие у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для возвращения искового заявления о признании права собственности на такую самовольную постройку по основаниям, установленным пунктом 2 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Таким образом, при рассмотрении гражданских дел о признании права собственности на самовольные возведенные нежилые постройки судам следует истребовать выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, исследовать сведения об основном и дополнительных видах деятельности индивидуального предпринимателя, о виде разрешенного использования земельного участка, назначении возведения спорного объекта недвижимости.

Из представленных на обобщение дел можно сделать вывод, что при рассмотрении гражданских дел о признании права собственности на самовольные постройки суды правильно применяют положения о подсудности.

В суде общей юрисдикции дела о признании права собственности на самовольно возведенное строение подлежат рассмотрению по месту нахождения соответствующего строения.

Это вытекает из соответствующего толкования положений ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, в которой установлено положение об исключительной подсудности исков о правах на строения, здания, сооружения и другие объекты, прочно связанных с землей.

Из представленных на обобщение дел следует, что истцы правильно предъявляют иски в суд по месту возведения соответствующего строения.

Признание ответчиком иска по данной категории дел не является безусловным основанием для удовлетворения иска без учета конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить признаки самовольной постройки.

Таким образом, принятие судом факта признания ответчиком иска по данной категории дел без установления обстоятельств, при наличии которых в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права, на что обращено Президиума Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

При изучении дел, представленных на обобщение, по гражданскому делу по иску Общественной организации "Приют для бездомных животных "Верный друг" к администрации Муниципального образования "поселок Айхал" Мирнинского района РС (Я) о признании права собственности на самовольно построенное нежилое недвижимое имущество, администрация МО "поселок Айхал" Мирнинского района признавала иск, не возражала против удовлетворения требований. При этом, суд, удовлетворяя исковые требования, не ограничиваясь фактом признания ответчиком иска, тем не менее установил все обстоятельства, при которых в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку.

Решение суда не обжаловано.

(Решение Мирнинского районного суда
N 2-AI-237/2019 от 30.12.2019 г.)

По гражданскому делу по иску П.С.С. к администрации Муниципального образования "Адычинский наслег" Верхоянского района РС (Я) о признании права собственности на самовольную постройку - жилой дом, администрация МО "Адычинский наслег" Верхоянского района с иском согласилась, не возражала против удовлетворения требований. При этом, суд, удовлетворяя исковые требования, также установил все существенные по делу обстоятельства, при наличии которых в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку.

Решение суда не обжаловано.

(Решение Томпонского районного суда
N 2-VY-23/2020 от 27.03.2020 г.)

Иски о признании права собственности на самовольно возведенные строения отнесены к имущественным спорам и государственная пошлина при обращении в суд подлежит уплате истцом.

В соответствии с требованиями ст. 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ в исковом заявлении должна быть указана цена иска, а к заявлению приложен документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Следовательно, одним из процессуально значимых обстоятельств для правильного установления размера государственной пошлины при подаче искового заявления о признании права собственности на самовольное строение имеет надлежащее определение истцом цены иска (ст. 91 ГПК РФ). При подаче искового заявления в суд истец должен ее указать в денежном выражении в зависимости от стоимости объекта недвижимости, о праве собственности на который он заявляет.

При определении цены иска по требованиям о признании права собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, следует исходить из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой оценки объекта (п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ).

Анализируя указанные положения закона по делам, изученным в ходе данного обобщения следует отметить, что в основном истцы при обращении в суд правильно определяли цену иска и суды при разрешении вопроса о принятии дела к производству суда правильно исходили из того, что данные споры отнесены к имущественным спорам и правильно соглашались с ценой иска, указанной в исковом заявлении.

Так, дело Якутского городского суда РС (Я) N 2-6781/2019 по иску Е.Д.Б. к ОА г. Якутска, государственная пошлина составила 11 343 руб., истцом уплачена.

Дело N 2-5940/2019 Якутский городской суд РС (Я) по иску К.В.С., К.И.В. к ОА г. Якутска о признании права собственности, государственная пошлина составила 10 611 руб., истцом уплачена.

Дело N 2-VY-23/2020 Томпонский районный суд РС (Я) по иску П.С.С. к АМО "Адычинский наслег" о признании права собственности на самовольную постройку, государственная пошлина составила 7 733 руб., истцом уплачена.

Однако судами допускаются и ошибки.

Так, по делу N 2-5936/2019 по иску Я.В.С. к ОА г. Якутска о признании права собственности на самовольную постройку, истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. в нарушение п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. При этом судебные расходы при вынесении решения судом не распределены. В таких случаях, согласно ч. 1 ст. 136 ГПК РФ судья, установив, что заявление подано в суд без соблюдения требований, установленных в ст. 131 и 132 ГПК РФ, выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает лицо, подавшее заявление, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатков. Однако данный иск ошибочно принят судом без оплаты госпошлины в установленном размере.

Решение суда не обжаловано.

(Решение Якутского городского суда
N 2-5936/2019 от 04.06.2019 г.)

При разрешении судами дел о признании права собственности на самовольно возведенные строения необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, данным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. К несущественным можно отнести нарушения, которые выразились в незначительных отступлениях, касающихся размеров объектов, их взаимного расположения и т.п.

При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Целью проведения экспертизы являются оценка соответствия проектной документации и постройки требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Примерный перечень вопросов при назначении судами экспертизы для установления наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил:

1. Соответствует ли строение (сооружение) требованиям градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил?

2. Если указанное строение (сооружение) не соответствует требованиям каких-либо из вышеперечисленных норм и правил, указать каким именно.

3. С учетом конструктивных свойств и технического состояния строения (сооружения) в целом установить, создает ли угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан?

4. В случае положительного ответа на предыдущий вопрос определить способы устранения допущенных нарушений и устранения угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и законных интересов других лиц.

В качестве доказательств, суды могут принять заключения уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций и др. о соответствии постройки ГСНиП (по результатам оценки технического состояния строительных конструкций постройки), а в случаях, предусмотренных законодательством, - также требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и т.д.

ОА г. Якутска обратилась в суд с иском к ООО ПСК "Бетонснаб", А.Д.С. о сносе самовольной постройки, указывая, что результатам обследования двухэтажного объекта капитального строительства на свайном фундаменте, расположенного на принадлежащем ответчикам земельном участке с кадастровым <номером> по ул. <адрес>, проведенного на основании письма прокуратуры г. Якутска, установлен факт строительства данного объекта без получения соответствующего разрешения. С учетом изложенного, истец просил обязать ответчиков за свой счет в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу снести двухэтажный объект самовольно возведенного строительства на вышеуказанном земельном участке, а в случае неисполнения ответчиками решения суда предоставить истцу право снести данный объект с последующим возложением расходов на ответчиков.

Как установлено судами, земельный участок площадью кв. м., вид разрешенного использования - строительная промышленность, расположенный по <адресу> принадлежит на праве собственности А.Д.С. На земельном участке по вышеуказанному адресу находится двухэтажный объект, общей площадью кв. м, который принадлежит ответчику А.Д.С.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что спорное строение возведено ответчиком в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, без нарушения градостроительных норм и правил, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан. При этом суд исходил из выводов экспертного заключения ООО Научно-производственное объединение "Техэксперт", согласно которому, спорный объект относится к категории вспомогательных объектов по отношению к основному объекту - производственная база, выполняет обслуживающую функцию и не требуется получение разрешения на строительство. Спорный объект возведен и оборудован с учетом экологических, санитарно-гигиенических требований, требований противопожарной безопасности, требований градостроительного законодательства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в соответствии с проектом.

Данные выводы суда о том, что спорное строение является вспомогательным и не несет угрозу жизни и здоровью граждан, подкреплены заключением эксперта КФК "ПРОФИТ+" N от <дата>, назначенной по инициативе суда апелляционной инстанции. Было установлено, что объект не создает угрозу жизни, здоровью граждан и утрату имущества в части механической безопасности, ухудшения эксплуатационных свойств и (или) снижение надежности конструкций, опасности разрушения не обнаружены.

Апелляционным определением судебной коллегии решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

(Апелляционное определение
N 33-947/2020 от 05.08.2020)

По делу по иску Н.М.С. к администрации Муниципального района "Сунтарский улус (район)" PC(Я) о признании права собственности на самовольную постройку судом удовлетворены исковые требования. При этом решение суда было основано на представленных истцом доказательствах, а именно: справке Сунтарской инспекции государственного экологического надзора Министерства экологии, природопользования и лесного хозяйства PC (Я) о том, что спорный индивидуальный одноэтажный жилой дом соответствует требованиям природоохранного законодательства, вблизи постройки отсутствуют природные водные объекты и водосборная площадь; справке АМО "Сунтарский наслег" о том, что данный дом не расположен в непосредственной близости к охранным зонам мемориалов, площадей, скверов, памятников архитектуры и культурного наследия и акте санитарного обследования Территориального отдела в Нюрбинском (Сунтарском) районе Управления Роспотребнадзора по PC (Я), которым установлено, что данный жилой дом соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, находится вне зоны промышленных предприятий и сооружений и не входит в границы поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения.

Решение суда не обжаловано.

(Решение Сунтарского районного суда
N 2-10/2020 от 10.01.2020 г.)

Суд вправе назначить повторную экспертизу, если установит факты нарушения процессуальных прав участников судебного разбирательства при назначении и производстве судебной экспертизы, которые повлияли или могли повлиять на содержание выводов экспертов.

Согласно ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ, если в процессе оценки заключения эксперта возникают сомнения в обоснованности заключения, выявлены противоречия в выводах либо выводы эксперта полностью противоречат иным доказательствам по делу, судом может быть назначена повторная экспертиза.

Ш.С.М., указывая, что он является собственником земельного участка по <адресу>, обратился в суд с иском к АМО "Город Нерюнгри о признании права собственности на неоконченный строительством объект - жилой дом, расположенного на земельном участке по <адресу>.

Суд первой инстанции, разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истцом не представлено доказательств тому, что самовольная постройка соответствует установленным требованиям, предусмотренным действующими нормативными актами в области градостроительства, санитарных правил, пожарной безопасности, не было получено разрешение на строительство. Иск подан с целью упрощения регистрации права собственности на объект неоконченного строительства.

Проверяя доводы истца о признании права собственности на самовольную постройку - жилой дом судом первой инстанции была назначена судебная комплексная строительно-техническая экспертиза в ООО НПО "Техэксперт".

Суд первой инстанции, разрешая настоящий спор и отказывая в иске, вышеуказанное судебное экспертное заключение признал недопустимым доказательством, поскольку Я.Н.А. (эксперт) в национальный реестр проектировщиков и изыскателей включена после того, как выдала заключение по делу, то есть не обладала полномочиями эксперта.

Решение суда отменено судом апелляционной инстанции, постановлено вынести новое решение об удовлетворении иска. Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия указала, в том числе на то, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о возможности проведения повторной экспертизы и не обсудил его с участниками судебного заседания.

В целях правильного и объективного разрешения дела, судебная коллегия назначила по делу повторную судебную строительную техническую экспертизу, проведение которой поручила ООО "КФК "Профит+".

Данное заключение судебной коллегией Верховного Суда РС (Я) признано в качестве допустимого доказательства, так как выполнено в соответствии с требованиями ст. 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

(Апелляционное определение
N 33-4/2019 от 27.05.2019)

2. Вопросы применения норм материального права

При разрешении споров о признании права собственности на самовольно возведенные строения одним из юридически значимых обстоятельств является исследование вопроса о соблюдении целевого назначения земельного участка

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суды при рассмотрении дел о признании права на самовольную постройку правомерно отказывают в удовлетворении иска в тех случаях, когда строения возводятся на земельных участках, разрешенный вид использования которого предполагает его застройку иными объектами капитального строительства.

Вместе с тем, некоторыми судами при рассмотрении данной категории дел не проверялось соблюдение целевого назначения земельного участка, а также не учитывалось, что изменение сведений о разрешенном использовании должно производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

ОА г. Якутска обратилась с исковым заявлением к П.В.В. о признании капитального объекта самовольной постройкой, П.В.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N 1, площадью кв. м., расположенного по адресу:<адрес>, с видом разрешенного использования: под жилую застройку (индивидуальную), а также земельного участка с кадастровым номером N 2 площадью кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом. Земельные участки объединены в единый земельный участок площадью кв. м., которому присвоен соответствующий кадастровый номер.

Судом первой инстанции установлено, что на земельном участке с кадастровым номером N 1, построен жилой дом с кадастровым номером N, площадью кв. м, а на земельном участке с кадастровым номером N 2 возведено пристроенное к существующему жилому дому строение с кадастровым номером N, площадью кв. м, право собственности П.В.В. на которое зарегистрировано. Как указано в выписке из ЕГРН, это здание является нежилым.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия оснований для признания объекта самовольной постройкой вследствие того, что проведенной судебной строительно-технической экспертизой установлен факт того, что объект отвечает требованиям безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует строительным, противопожарным нормам и правилам.

Суд кассационной инстанции признал выводы суда апелляционной инстанции незаконными, поскольку исследование вопроса о целевом назначении земельного участка, на котором самовольно возведено строение, имеет существенное значение. Возведение здания на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, является основанием для признания объекта самовольной постройкой.

Определением кассационной судебной коллегии апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

(Апелляционное определение
N 33-81/2019 от 21.08.2019,
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции
N 88-665/2020 от 18.02.2020)

ОА г. Якутска обратилась в суд с иском к Ш.М.В., указывая в обоснование заявленных требований на следующее.

Ш.М.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> <адрес> и находящегося на этом участке нежилого здания - магазина с кадастровым номером N. Актом обследования земельного участка от 30 августа 2019 года установлено, что ответчик Ш.М.В. самовольно без правоустанавливающих документов заняла земельный участок площадью 260,57 кв. м, прилегающий к принадлежащему ей на праве собственности земельному участку, также на нем возвела здание под магазин без получения разрешения на строительство в установленном порядке, магазин эксплуатируется без разрешения на ввод его в эксплуатацию, не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. Просила признать самовольной постройкой объект капитального строительства - под магазин, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N; обязать Ш.М.В. за свой счет в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок площадью 260,57 кв. м, прилегающий к земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, путем сноса объекта капитального строительства с кадастровым номером N, демонтажа лестничной площадки (крыльцо) согласно координатам поворотных точек, указанных в акте обследования от 30 августа 2019 года N 3088; в случае неисполнения ответчиком решения суда предоставить истцу право освободить земельный участок площадью 260,57 кв. м, прилегающий к земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N путем сноса объекта капитального строительства, с кадастровым номером N, демонтажа лестничной площадки (крыльцо) согласно координатам поворотных точек, указанных в акте обследования от 30 августа 2019 года N 3088.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении иска отказано по тем основаниям, что вопрос о перераспределении земельного участка находится на стадии разрешения.

Суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции, разрешая требования о признании объекта самовольной постройкой и об освобождении земельного участка от самовольной постройки, квалификацию объекту не дал, вопрос о предоставлении ответчику на момент разрешения спора на каком-либо праве указанного выше земельного участка площадью 260,57 кв. м. не исследовал, сделав вывод со ссылкой лишь на решение суда, которым на Окружную администрацию города Якутска возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Ш.М.В. от <дата> вх. N о перераспределении земельного участка с кадастровым номером N о том, что в настоящее время ответчик предпринимает меры к приобретению прав в отношении спорного земельного участка. Между тем, от установления указанных фактических обстоятельств данного дела зависит разрешение вопроса о правовой квалификации возникших между сторонами отношений, выборе правовых норм, подлежащих применению, и, соответственно, результат рассмотрения спора.

Судебные постановления отменены судом кассационной инстанции.

(Апелляционное определение
N 33-1071/2020 от 20.05.2020,
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции
N 88-7392/2020 от 13.10.2020)

В предмет доказывания по делам о признании права собственности на самовольные возведенные строения входит исследование вопроса о принадлежности истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании либо на ином праве.

Принадлежность земельного участка может быть определена на основании решения уполномоченного государственного органа, органа местного самоуправления о предоставлении гражданину-истцу (его наследодателю, а при приобретении постройки у другого лица - такому лицу) земельного участка; выписки из ЕГРН о правах на земельный участок.

При рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку следует принимать во внимание, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ вещных прав на земельный участок не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Новая редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ содержит п. 3.2, который допускает, среди прочего также право арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, признать за собой право собственности на самовольную постройку при условии приведения этой постройки в соответствии с установленными требованиями.

По гражданскому делу по иску П.С.С. к АМО "Адычинский наслег" Верхоянского района о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворяя исковые требования, судом было установлено, что жилой дом расположен в границах принадлежащего истцу земельного участка на праве аренды земельного участка, который относится к землям населенных пунктов, где допускается индивидуальное жилищное строительство. Таким образом, судом установлено соблюдение установленного порядка предоставления земельного участка в аренду, а также его целевое назначение.

Решение суда не обжаловано.

(Решение Томпонского районного суда
N 2-VY-23/2020 от 27.03.2020 г.)

Однако судами допускаются и ошибки.

Так, Н.А.Н. обратился в суд с иском к Окружной администрации города Якутска о признании права собственности на нежилое здание - магазин с кадастровым <номером>, расположенное по <адресу>, указывая, что <дата> его отцу Н.Н.Г. был предоставлен в аренду под магазин земельный участок по <адресу>, на котором в этот же год отец построил магазин, оформил технический паспорт, но не успел оформить в собственность в надлежащем порядке, поскольку <дата> умер.

Удовлетворяя требования истца о признании права собственности за ним на самовольно возведенную постройку - здание магазина, суд первой инстанции, в том числе исходил из того, что у отца истца имелось право аренды на земельный участок под магазин.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что у отца истца имелось право на земельный участок.

Из материалов дела усматривалось, что земельный участок площадью <...> га находился у отца истца на праве аренды на 2 года.

По истечении этого срока земельный участок на новый срок или на других условиях отцу истца не предоставлялся.

На момент строительства пристроя к магазину срок договора аренды истек.

В установленном порядке отец истца в орган местного самоуправления для переоформления прав на земельный участок в соответствии с требованиями земельного законодательства, не обращался. Земельно-правовые отношения в отношении данного земельного участка не оформлялись ни на праве собственности, ни на праве аренды.

Доказательств несения отцом истца, а затем истцом расходов по аренде земельного участка по настоящее время в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований считать, что отец истца имел право в отношении земельного участка, на котором возведено спорное здание магазина, не имеется.

(Апелляционное определение
N 33-3145/2019 от 07.10.2019 г.)

Осуществление лицом, создавшим самовольную постройку, мер к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, имеет существенное значение для правильного разрешения данной категории споров.

В пункте 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

А.В.Н. обратился в суд с иском к Окружной администрации города Якутска о признании права собственности на самовольную постройку.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, истец не представил доказательств тому, что до начала строительства спорных объектов, так и во время проведения работ, он обращался в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и ему было необоснованно отказано в рассмотрении заявления или выдаче разрешения.

Апелляционной инстанцией по данному дело установлено, что спорные объекты расположены на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, истцом предпринимались меры для легализации спорных объектов. Кроме того, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не противоречит разрешенному использованию земельного участка.

С учетом вышеуказанного, решение суда первой инстанции отменено, поскольку право собственности на строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений, на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано, если указанное строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Апелляционным определением судебной коллегии решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об удовлетворении исковых требований.

(Апелляционное определение
N 33-2888/2019 от 26.08.2019)

При рассмотрении дел о сносе самовольной постройки необходимо принять во внимание, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии со п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

ОА г. Якутска обратилась с иском к С.Ю.В., С.В.В. о сносе самовольной постройки.

По данному делу было установлено, что по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером N и расположенный на нем гаражный бокс N 9 принадлежат на праве собственности С.Ю.В. Земельные участки по тому же адресу с кадастровыми номерами N и N и расположенные на них гаражные боксы N 8 и N 4 принадлежат на праве собственности С.Ю.В. и С.В.В. Данные обстоятельства подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности и выпиской из ЕГРН. Земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N имеют вид разрешенного использования "под гаражный бокс".

04 марта 2019 г. между С.Ю.В. и А.А.Е. заключен договор аренды трех гаражных боксов по указанному адресу, согласно которому указанные помещения переданы арендатору во временное пользование как гаражные боксы.

Согласно справке Департамента градостроительства ОА г. Якутска об объекте недвижимости от 04 февраля 2019 года на земельных участках с кадастровыми номерами N, N, N расположен одноэтажный объект капитального строительства - магазин "Удача", который имеет признаки самовольного строительства.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что объект недвижимости, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами N, N, N состоит их трех объектов недвижимости - гаражных боксов ответчиков, в которых была произведена перепланировка и переустройство, следовательно, спорный объект недвижимости не является вновь созданным объектом, имеющим признаки самовольной постройки.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, истец в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не представил доказательств тому, что спорный объект может быть квалифицирован как новый объект недвижимости, таким образом, к данным правоотношениям правила статьи 222 ГК РФ не подлежат применению.

Апелляционным определением судебной коллегии решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

(Апелляционное определение
N 33-1109/2020 от 25.06.2020)

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

При ситуации, когда появление в процессе реконструкции (вне зависимости от того, как она проводилась) дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, по всей видимости, легализация их должна производиться через признание права собственности. Такая легализация в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможность признания права собственности на реконструированный объект, поскольку допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что не одно и то же. В этой связи есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это относится и к тем ситуациям, когда необходимо узаконить существование объекта, созданного в процессе реконструкции, и к тем, когда произведенная реконструкция признается самовольной.

Анализ представленных на обобщение гражданских дел свидетельствует о том, что суды по-разному разрешают споры, при заявлении об узаконивании созданных новых помещений (объектов), созданных в процессе реконструкции: пристройки, надстройки, путем освоения общих помещений жилого дома - чердаков, подвалов, иных вспомогательных помещений.

В этой связи представляется правильной практика судов, которые признают право собственности на измененный объект или объект с иным назначением (в случае такой реконструкции) через применение ч. 3 ст. 222 ГК РФ.

Р.И.П., Р.Н.Г. обратились с иском к ОА г. Якутска о сохранении в реконструированном виде 2-х этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на том основании, что они являются собственниками данного жилого дома. С 2007 г. владеют земельным участком с кадастровым номером N, имеющим вид разрешенного использования "под индивидуальный жилой дом" на праве аренды.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности. Сохранение спорной постройки в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом ответчик не представил суду каких-либо доказательства о том, что спорный объект создан с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, исключающими сохранение спорного объекта в реконструированном виде. Суд обоснованно решил сохранить в реконструированном виде 2-х этажный жилой дом, площадью кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N.

Апелляционным определением судебной коллегии решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

(Апелляционное определение
N 33-4336/2019 от 25.12.2019)

При этом, как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В такой ситуации, бремя доказывания о соответствии требованиям градостроительных и иных норм произведенной реконструкции, возлагается на истцов, которые должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости.

Выводы и рекомендации

Проведенное обобщение свидетельствует о том, что районные (городские) суды республики в целом правильно применяют законодательство при разрешении споров о признании права собственности на самовольно возведенные строения.

Вместе с тем имеют место случаи нарушения либо неправильного применения судами норм материального права, регулирующих правоотношения по признанию права собственности на самовольное строение и его сносе, которые послужили основаниями для отмены либо изменения судебных актов в апелляционном и кассационном порядке.

С учетом вышеизложенного судам рекомендуется следующее:

- для правильного разрешения споров судам следует уделять внимание правильному определению предмета доказывания по делу, а также сбору и оценке доказательств, подтверждающих права заявителей на земельный участок, на котором возведено строение; нахождение самовольной постройки в границах этого участка и отсутствие угрозы жизни и здоровью возведенным строением;

- выяснять обстоятельства соблюдения установленного порядка нахождения (предоставления) земельного участка на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании либо на ином праве;

- исследовать вопрос о соблюдении целевого назначения земельного участка;

- поскольку законодателем предусмотрена возможность легализации самовольно возведенного здания, сооружения, строения в административном порядке, следует проверять совершение каких-либо действий заинтересованных лиц, направленных на легализацию спорного объекта;

- при составлении резолютивной части решения по данной категории дел судам необходимо руководствоваться общими требованиями к составлению решения и в обязательном порядке указывать сведения: о правообладателе, адрес (местонахождение) объекта, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ;

- осуществлять анализ оснований причин изменений и отмен вынесенных судами судебных постановлений в апелляционном и в кассационном порядке;

- учитывать правовые позиции высших судов в тех случаях, когда выявлена неопределенность в толковании нормы права.

По итогам обобщения можно сделать вывод, что судебная практика по спорам о правах на самовольно возведенные постройки в целом является единообразной, а правовые подходы, предложенные высшими судебными инстанциями, в целом правильно применяются судами.

В этой связи, следует указать судам на необходимость учесть указанные в обобщение ошибки в целях дальнейшего их исключения.

Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Республики Саха (Якутия)
Декабрь 2020 г.