Решение Самарского областного суда от 14 декабря 2020 г. N 3а-2026/2020 (ключевые темы: кадастровая стоимость - кадастровая стоимость земельного участка - рыночная стоимость - отчет об оценке - оценочная деятельность)

Решение Самарского областного суда от 14 декабря 2020 г. N 3а-2026/2020

Самарский областной суд, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2026/2020 по административному исковому заявлению ЗАО "ППСО (ППСО) АО "А." об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установил:

Закрытое акционерное общество "ППСО (ППСО) АО "А." (далее также ЗАО "ППСО" АО "А.", общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6599 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.12.2016 года в размере 4 265 065 рублей 68 копеек; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5731 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.09.2017 года в размере 3 405 360 рублей 20 копеек.

Требования мотивированы тем, что общество являлось собственником вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога за период нахождения земельных участков в собственности административного истца.

В обоснование заявленных требований ЗАО "ППСО" АО "А." ссылается на отчет об оценке от 19.08.2020 года N N, выполненный ООО "Центр оценки и судебной экспертизы", согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет: в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 28.12.2016 года - 4 265 065 рублей 68 копеек, в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года - 3 405 360 рублей 20 копеек.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков отклонено.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просит заявленные требований удовлетворить.

Представитель административного истца У.Ю.В., действующая на основании доверенности от 06.08.2020 года N N, в судебном заседании административное исковое заявление поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, администрации муниципального района Волжский Самарской области, администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области представил письменные возражения, в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ЗАО "ППСО" АО "А." являлось собственником следующих объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6599 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; в период с 20.01.2017 года по 22.10.2018 года, земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5731 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в период с 04.09.2017 года по 24.07.2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.08.2020 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 16.09.2020 года.

Согласно акту филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, утвержденному 28.12.2016 года, кадастровая стоимость земельного участка N определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", и составляет по состоянию на 26.12.2016 года 36 904 149 рублей 72 копейки.

Согласно акту филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, утвержденному 04.09.2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", и составляет по состоянию на 04.09.2017 года 10 195 047 рублей 83 копейки.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.10.2020 года и соответствующими актами.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2016 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 02.10.2020 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 21.10.2020 года N N заявление общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. По информации на стр. 66 отчета оценщик использует в расчетах 2 (из 3-х) аналога из зоны Ж8 - зоны комплексной застройки сельского поселения Смышляевка и сельского поселения Лопатино Волжского района. В соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж8 соответствующих правилам землепользования и застройки данных сельских поселений, в составе ВРИ земельных участков в данных зонах имеется только ИЖС и малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Таким образом, данные аналоги относятся к иному сегменту рынка (а не к среднеэтажной жилой застройке). Нарушен п. 22 ФСО N 7.

10.11.2020 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 19.08.2020 года N N, подготовленный ООО "Центр оценки и судебной экспертизы", из которого усматривается, что объектами оценки являлись земельные участки с кадастровыми номерами N и N, итоговая величина рыночная стоимость оспариваемых объектов недвижимости составляет: в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 28.12.2016 года - 5 379 460 рублей 36 копеек; в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 04.09.2017 года - 3 901 627 рублей 38 копеек.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на даты определения кадастровой стоимости земельных участков - 28.12.2016 года, 04.09.2017 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из пояснений оценщика Э.Х.Н.А. следует, что согласно пункту подпункту е) пункта 22 ФСО N 7 поиск объектов-аналогов можно проводить как по виду разрешенного использования, так и по отношению объекта-аналога и объекта оценки к одной территориальной зоне. Установление зоны Ж8 - Зона комплексной застройки городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский носит временный характер и предполагает в отношении соответствующей территории установление иных территориальных зон после внесения изменений в Правила в соответствии с главой VII Правил на основании разработанного проекта планировки соответствующей территории. Основными видами разрешенного использования зоны Ж8 в целях жилищного строительства являются: индивидуальные жилые дома, приквартирные участки, блокированные жилые дома и многоквартирные жилые дома. Согласно Правилам землепользования застройки городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области, в зоне Ж8 разрешено строительство многоквартирных зданий выше трех этажей.

Зона Ж8 - Зона комплексной застройки сельского поселения Лопатино муниципального района Волжский Самарской области предназначена для обеспечения правовых условий формирования перспективных жилых районов на основании подготовленных и утвержденных в порядке, предусмотренном действующим законодательством о градостроительной деятельности и настоящими Правилами, документации по планировке территории, с размещением объектов общественно-делового назначения, инженерной и транспортной инфраструктуры. Согласно Правилам землепользования застройки сельского поселения Лопатино муниципального района Волжский Самарской области, в зоне Ж8 сельского поселения Лопатино муниципального района Волжский Самарской области разрешено строительство многоквартирных зданий свыше трех этажей.

Таким образом, наглядно видно, что в обеих зонах разрешена застройка домов высотой более трех этажей, что несомненно может отнести к среднеэтажной жилой застройке, исследуемой оценщиком.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 19.08.2020 года N N, подготовленный ООО "Центр оценки и судебной экспертизы", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на даты оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 10.11.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 02.10.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:

Административные исковые требования Закрытого акционерного общества "ППСО (ППСО) АО "А." об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6599 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.12.2016 года в размере 4 265 065 рублей 68 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5731 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.09.2017 года в размере 3 405 360 рублей 20 копеек.

Дата подачи административного иска в суд - 10.11.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 02.10.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2020 года.