Что нам стоит дом построить (А. Михайловский, "Московский бухгалтер", N 9, сентябрь 2004 г.)

Что нам стоит дом построить

Пожалуй, из всех сфер деятельности для столичного бухгалтера самым трудным является строительство. Похожих сложностей больше не встретишь нигде. Недавно для таких "героев-счетоводов" был проведен специальный семинар. На нем участники рассмотрели наиболее сложные вопросы, которые возникают у строительных компаний.

По мнению ведущего семинара Александра Дементьева - эксперта по бухучету в организациях строительного комплекса, в учете строительства совершенно отсутствует четкая регламентация законодательными актами. Бухгалтерам, как правило, самим приходится выбирать способы ведения учета. И главная задача - не ошибиться при составлении договоров. Ведь именно их чиновники проверяют тщательнее всего.

Как составить договор

Как известно, инвестор в первую очередь подключает к финансированию постройки дома субинвесторов. То есть потенциальных жильцов или фирмы, которые будут собственниками нежилых помещений. Они заранее вносят деньги.

Но сначала необходимо заключить договор с Москвой. Точнее, с администрацией города. Такой документ является смешанным. Ведь местные власти - не инвесторы и заключают договор только в силу своих полномочий. Иначе говоря, это нормативно-правовой акт для города и контракт для фирмы-инвестора.

При привлечении будущих обладателей квартир и офисов надо также учитывать некоторые особенности заключения договора. Ведь понятие "договор на привлечение соинвестора" в Гражданском кодексе отсутствует. Да и вообще в нем отсутствует какое-либо определение инвестиционного договора. Но в то же время кодекс позволяет заключать контракты как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Как правило, инвестиционные соглашения вызывают у проверяющих инспекторов массу вопросов. Контролеры пытаются переквалифицировать их в договоры передачи имущественных прав, а иногда и в договоры купли-продажи.

Риск переквалификации

Достаточно часто фискалы стараются переквалифицировать договор, если он заключен инвестором, не являющимся заказчиком строительства. Однако этот риск можно значительно снизить.

Во-первых, из договора нужно исключить упоминание об уступке прав на долю в строящемся объекте. Если договор уступки права требования заключен до того, как строительство было закончено, то в учете инвестора, уступающего право, числится кредиторская задолженность. Она равна полученным средствам от будущих жильцов. Числиться кредиторка будет до тех пор, пока инвестор не передаст права на объект субинвестору. То есть фактически до передачи квартиры или офиса.

Поэтому в договоре напишите просто: после постройки соинвестор получит долю в виде помещения. То есть право собственности на квартиру или офис возникает только после того, как объект построен и имеет индивидуальные признаки.

Во-вторых, чиновники обратят внимание на то, куда потрачены деньги будущих собственников. Например, инвестор может направить их на погашение банковского кредита. Тогда это уже не целевое финансирование, а кредит. Соответствующими будут и выводы налоговиков. Ведь налогообложение заемных средств отличается от целевого финансирования. Чиновники могут пересчитать налоги.

Учет у инвестора-заказчика

Как правило, инвестор не только собирает деньги, но и одновременно является заказчиком. Если фирма совмещает обе деятельности, то это уже инвестор-застройщик, имеющий лицензию на выполнение функций заказчика. В таком случае не забудьте записать в договоре с будущими собственниками, что являетесь еще и застройщиком. Расходы по такой "совмещенной" деятельности они должны компенсировать в размере фактических затрат. То есть фирма получит еще и вознаграждение за свои услуги заказчика. И получается, что эту сумму надо разделить на две части - инвестиции и вознаграждение.

Деньги, полученные от привлеченных инвесторов, являются средствами целевого финансирования. Однако действующий План счетов не предусматривает использование счета 86 "Целевое финансирование и поступления" для учета этих денежных сумм.

Для удобства Александр Дементьев порекомендовал отражать полученные от привлеченных инвесторов деньги на отдельном субсчете счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Однако если вы все-таки будете применять счет 86, то в бухгалтерском балансе эти средства нельзя отражать в разделе "Капитал и резервы". Их следует включить в раздел "Долгосрочные обязательства" или "Краткосрочные обязательства", в зависимости от срока, когда будет реализован инвестиционный проект, то есть закончено строительство.

Помимо этого трудности могут возникнуть и с НДС. Сумму налога, которую заказчик-застройщик заплатил за материалы или работы в процессе строительства, нельзя включить в состав вычетов. Это запрещено пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса. Полученные при этом счета-фактуры учитывают в журнале счетов-фактур, но в книгу покупок не включают.

Если инвестор - не заказчик

Если инвестор не является заказчиком, то деньги от будущих собственников также нельзя считать целевым финансированием. Ведь инвестор не расходует их самостоятельно на цели строительства. Средствами, полученными для совместной деятельности, они тоже не являются. Потому что привлечение новых участников в совместную деятельность возможно только с согласия всех остальных. То есть необходимо перераспределить все доли, оформить общую собственность на построенный объект и выполнить другие формальности.

Эти суммы нельзя отнести и к средствам, полученным комиссионером от комитента. Инвестор (комиссионер) заключал договор с заказчиком на строительство объекта не в интересах дольщика (комитента), а в своих интересах, привлекая дольщиков уже на стадии строительства. Но, в принципе, для бухучета это не так уж важно. Штрафа за неправильное ведение учета не возникнет.

Гораздо важнее определиться со статусом средств, полученных от дольщиков, для целей налогообложения.

В любом случае налогом на добавленную стоимость такие суммы не облагаются. Исключение составляет разница между полученными суммами и средствами, направленными заказчику для строительства.

Полученные от будущих собственников деньги не учитываются у инвестора и в качестве дохода по налогу на прибыль. Однако если после постройки дома у инвестора останутся неизрасходованные суммы инвестиций, то их придется включить в доход.

А. Михайловский

"Московский бухгалтер", N 9, сентябрь 2004 г.