Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 17 февраля 2021 г. N 18-КАД21-4-К4 Суд оставил без изменения апелляционное определение об отказе в признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации договоров уступки права аренды земельных участков, поскольку данные договоры были заключены до вступления в силу нормы закона, допускающей передачу прав по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления

Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 17 февраля 2021 г. N 18-КАД21-4-К4

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Абакумовой И.Д.,

судей Николаевой О.В. и Калининой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 29 мая 2019 г., кассационное определение судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2020 г. по административному делу N 2а-5470/2019 по административному исковому заявлению Каневского Александра Маркусовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения об отказе в регистрации договоров уступки права аренды земельных участков.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Николаевой О.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

между обществом с ограниченной ответственностью "МК" (далее также - общество) и администрацией муниципального образования г. Краснодар (далее также - администрация) были заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами ..., расположенных по адресам: г. ..., предметом которых являлись размещение автостоянки и организация территории благоустройства сроком действия: с 5 февраля 2014 г. по 5 февраля 2017 г. (договор от 12 февраля 2014 г.) и с 9 апреля 2014 г. по 9 апреля 2017 г. (договор от 14 апреля 2014 г.).

По истечении срока действия договоров аренды при отсутствии возражений арендодателя относительно использования арендатором земельных участков общество продолжило пользоваться земельными участками.

30 ноября 2018 г. общество и Каневский А.М. заключили договоры об уступке права аренды земельных участков.

Общество известило администрацию об уступке права аренды уведомлениями, которые получены администрацией 5 декабря 2018 г.

6 марта 2019 г. администрация уведомила общество о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

22 марта 2019 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее также - Управление Росреестра), установив при проведении правовой экспертизы, что сроки действия договоров аренды земельных участков истекли в 2017 г., а договоры переуступки права аренды заключены позже - в 2018 г., уведомило Каневского А.М. об отказе в государственной регистрации уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами ... в связи с истечением сроков действия договоров аренды.

Считая данный отказ незаконным, Каневский А.М. обратился в суд с административным исковым заявлением о его отмене.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 29 мая 2019 г. административные исковые требования удовлетворены, оспариваемый отказ признан незаконным, на Управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию уступки права аренды в отношении указанных земельных участков.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 октября 2019 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2020 г. апелляционное определение отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и администрация муниципального образования г. Краснодар просят об отмене решения суда первой инстанции, кассационного определения и оставлении апелляционного определения в силе.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2020 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, определением от 29 января 2021 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли или могут повлиять на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела допущены такого рода нарушения.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (часть 6 статьи 1).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 г., внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса Российской Федерации главой V ¹ "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39 ⁸ Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2020 г.).

Удовлетворяя административное исковое заявление Каневского А.М., суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, сославшись на приведенные выше положения Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что по истечении сроков действия договоров аренды 5 февраля и 9 апреля 2017 г. при отсутствии возражений арендодателя относительно пользования обществом земельными участками и с учетом того, что договоры аренды были заключены в 2014 г., то есть до вступления 1 марта 2015 г. в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, эти договоры считаются возобновленными на неопределенный срок. В связи с этим права аренды по этим договорам могли быть уступлены обществом без согласия собственника земельных участков при условии его уведомления. При этом суд сослался на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда признала выводы суда необоснованными, поскольку при вынесении решения суд не принял во внимание, что по истечении сроков действия договоров аренды общество извещалось арендодателем о прекращении договоров аренды уведомлением от 6 марта 2019 г.

Отменяя апелляционное определение и соглашаясь с позицией суда первой инстанции, Четвертый кассационный суд указал, что администрацией при направлении 6 марта 2019 г. уведомления о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... не были соблюдены требования пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель не представил доказательства, подтверждающие существенное нарушение условий договоров аренды арендатором.

С выводами судов первой и кассационной инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Правомерно применяя к возникшим отношениям положение части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и кассационной инстанций не учли, что данная норма позволяет возобновить договор аренды только на тех же условиях.

По условиям договоров аренды земельных участков, заключенных в 2014 г., арендатор не вправе передавать земельные участки без письменного согласия арендодателя (пункт 4.2.1).

Такого письменного согласия администрации в материалы дела не представлено.

С учетом того, что стороны после истечения сроков действия договоров аренды земельных участков не ставили вопрос об их расторжении, эти договоры являются заключенными на неопределенный срок.

Администрация, уведомив общество в марте 2019 г. о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., срок действия которого истек, тем самым реализовала свое право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное право арендодателя является безусловным, не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия нарушений, допущенных арендатором, и обусловлено исключительно его волей на отказ от договора.

По истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о расторжении договоров аренды этот договор прекращал свое действие, а земельный участок в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал освобождению арендодателем.

В обжалуемых судебных актах суды первой и кассационной инстанций сослались на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающий передачу прав по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Указанная норма, согласно пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ, распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу данного закона (1 апреля 2012 г.) и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.

Поскольку договоры аренды земельных участков заключены в 2014 г., пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит применению к спорным правоотношениям.

В связи с изложенным уступка прав аренды Каневскому А.М., ее последующая государственная регистрация противоречат условиям договоров аренды земельных участков и требованиям действующего законодательства, влекут нарушение права администрации на отказ от договора аренды.

Оспариваемый отказ Управления Росреестра в государственной регистрации уступки права аренды земельных участков в связи с истечением сроков действия договоров аренды является правомерным.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, отменив решение суда первой инстанции, по существу приняла правильное решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления Каневского А.М.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает кассационное определение подлежащим отмене, а апелляционное определение - оставлению в силе.

На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 328-330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

кассационное определение судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2020 г. отменить, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 октября 2019 г. оставить в силе.

Председательствующий

Абакумова И.Д.

Судьи

Николаева О.В.

Калинина Л.А.