Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 октября 2002 г. N КГ-А40/7228-02 При рассмотрении иска о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды нежилого здания и об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи спорной недвижимости необходимо установить, соответствует ли закону и договору аренды предложенный к подписанию проект договора купли-продажи, и имеются ли у конкурсного управляющего полномочия на подписание договора, а также проверить факт оплаты истцом арендных платежей и включения их в выкупную цену здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 октября 2002 г. N КГ-А40/7228-02
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Метамедиа" (далее - ЗАО "Метамедиа") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Конкурсному управляющему Открытого акционерного общества Коммерческий банк "Мост-Банк" (далее - ОАО КБ "Мост-Банк") о признании заявленного 23 января 2002 года Конкурсным управляющим ОАО КБ "Мост-Банк" отказа от исполнения Договора аренды нежилого помещения от 27 апреля 2000 года недействительным, а также обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи здания по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 46/2, стр. 3 на условиях, изложенных в оферте договора.

Свои требования истец обосновывал тем обстоятельством, что в заключенным с ним договоре аренды спорного здания предусмотрена возможность его выкупа у ответчика в любое время в течение действия договора за фиксированную цену - 54 млн. руб. и ссылался на положения статей 167, 168, 309, 314, 435 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 77 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2002 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 29 августа 2002 года по делу N А40-22859/02-91-253 исковые требования были удовлетворены. Суд первой инстанции признал заявленный 23.01.2002 конкурсным управляющим ОАО КБ "Мост-Банк" отказ от исполнения договора аренды нежилого помещения от 27.04.2000 недействительным и обязал конкурсного управляющего заключить с ЗАО "Метамедиа" договор купли-продажи здания по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, дом 46/2, стр. 3, общей площадью 2636,3 кв. м. на условиях изложенных в оферте договора. При принятии решения суды руководствовались статьями 168, 309, 314, 435, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 65, 67, 77, 101 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (т. 1, л.д. 148-149, т. 2, л.д. 9-10).

Не согласившись с решением от 18.07.2002 и постановлением от 29.08.2002 ОАО КБ "Мост-Банк" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить и передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Ответчик в жалобе ссылается на то, что выводы судов в обжалуемых актах не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что суды первой и апелляционной инстанций не применили подлежащие применению статью 65 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 98, 103, 112 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и что судами были нарушены требования статьи 624 Гражданского кодекса РФ выразившееся в том, что в проекте договора купли-продажи, подлежащего заключению по решению суда отсутствует положение об оплате всей покупной цены до перехода права собственности на недвижимое имущество к истцу.

В отзыве на кассационную жалобу ответчика истец опровергает доводы ответчика, обсуждая обоснованность и целесообразность отказа истца от договора аренды, который он считает незаконным, а также указывает на то, что суд в обжалуемых актах правильно, объективно и всесторонне исследовал материалы дела и, основываясь на них, правильно применил нормы права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем жалоба, по его мнению, должна быть оставлена без удовлетворения.

В заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по заявленным основаниям, а также привел доводы для отмены обжалуемых актов, которые не были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и не указаны в жалобе, в частности, об имеющейся иной, более высокой оценке спорного здания и об отсутствии какой-либо оплаты истцом аренды здания. Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы ответчика, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением применения норм права, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года предусмотрено, что решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными, однако обжалуемые судебные акты нельзя признать в полной мере соответствующими указанным требованиям процессуального права.

Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции указал, что 27 апреля 2000 года между истцом и ОАО КБ "Мост-Банк" был заключен Договор аренды нежилого здания с правом выкупа, который заключен на срок 10 лет и был зарегистрирован Москомрегистрацией. По договору истец принял во временное владение и пользование все спорное здание с правом его выкупа за 54 млн. руб.

Далее суд первой инстанции указал, что поскольку по условиям договора аренды предусмотрено, что арендуемое здание переходит в собственность истца в любое время в течение срока действия договора при условии внесения Арендатором выкупной цены здания, 20 декабря 2001 года ответчику истцом было направлено письмо о желании приобрести арендованное здание, на которое не получив ответа ЗАО "Метамедиа" 26.12.2001 направило ответчику предложение заключить договор купли-продажи на условиях изложенных в оферте договора.

Суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что в соответствии со статьей 624 ГК РФ и статьей 9 Договора аренды, с момента изъявления Арендатором желания приобрести здание по выкупной цене, Арендодатель обязан передать здание в собственность истцу, однако лишь только после внесения последним выкупной цены, предусмотренной договором.

Однако в пункте 2.1. предложенного в виде оферты проекта Договора купли-продажи нежилого здания указано, что цену здания, составляющую 54 млн. руб. продавец получит от покупателя в течение 10 банковских дней после государственной регистрации указанного договора, то есть после перехода права собственности на здание от ответчика к истцу.

Обязывая ответчика подписать договор в названной редакции, суд первой инстанции противоречит своему же выводу в обжалуемом решении об обязанности передачи спорного здания в собственность лишь после внесения ЗАО "Метамедиа" всей выкупной цены.

Апелляционная инстанция, повторив выводы суда первой инстанции не устранила указанного несоответствия материалов дела, сделанному судами выводу.

Суды первой и апелляционной инстанций не проанализировали текст договора аренды нежилого помещения, из пункта 5 которого следует, что передача арендуемого здания истцу производится по акту сдачи-приемки, который в материалах дела отсутствует, то есть истец не представил доказательств получения спорного здания в аренду в соответствии с условиями Договора аренды.

Ссылаясь на то, что истец обязался заплатить за спорное здание сумму, большую на 17 млн. руб. чем указано в отчете об оценке рыночной стоимости здания по состоянию на 01.09.2000, суды не дали оценки тому обстоятельству, что как следует из указанного отчета, оценка спорного здания осуществлялась для целей ссудного обеспечения в качестве залога, а не для сделки купли-продажи.

Суды в обжалуемых актах также не дали оценки тому обстоятельству, что в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи, который суды обязали подписать ответчика, имеется ссылка на статью 9 договора аренды от 27.04.2000, а в пункте 3 указанной статьи 9 предусмотрено, что в выкупную цену здания засчитывается вся сумма арендной платы, которая была выплачена Арендатором по договору вплоть до момента перехода права собственности на здание к истцу. Однако суды не исследовали вопроса оплаты истцом арендной платы, что имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Обязывая конкурсного управляющего ответчика заключить с истцом договор купли-продажи здания, суды первой и апелляционной инстанций не обосновали своего решения со ссылкой на полномочия конкурсного управляющего в рамках действующего законодательства о банкротстве.

Как указано в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, в связи с чем судам следовало предложить ЗАО "Метамедиа" представить соответствующие доказательства, подтверждающие обоснованность его требований.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что как решение от 18.07.2002, так и постановление апелляционной инстанции от 29.08.2002 приняты судами с нарушением применения норм права, а выводы, сделанные судами не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что является основанием для их отмены. Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции, дело в соответствии с пунктом 3 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда для устранения указанных недостатков.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить спорное правоотношение и применимые к нему нормы права, проверить на соответствие закону и договору аренды предложенный к подписанию проект договора купли-продажи, обосновать полномочия конкурсного управляющего на подписание договора купли-продажи, учесть доводы сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение.

Кассационная жалоба ОАО КБ "Мост-Банк" рассмотрена кассационной инстанцией и резолютивная часть настоящего постановления в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оглашена 29 октября 2002 года, а данное постановление в полном объеме изготовлено 04 ноября 2002 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 18 июля 2002 года и постановление апелляционной инстанции от 29 августа 2002 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-22859/02-91-253 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Москвы.