Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 апреля 2021 г. N 44-КАД21-1-К7 Дело о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения передано на новое рассмотрение, поскольку суд не рассмотрел вопрос о наличии или отсутствии подлинника доверенности представителя в распоряжении ответчика

Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 апреля 2021 г. N 44-КАД21-1-К7

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Абакумовой И.Д. и Нефедова О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Санатуловой Светланы Леонидовны на решение Ленинского районного суда г. Перми от 31 января 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 29 июня 2020 г. и кассационное определение судебной коллегии по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 29 сентября 2020 г. по административному делу N 2а-1100/2020 по административному исковому заявлению Санатуловой С.Л. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., пояснения представителя административного истца по доверенности Зверева А.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, и возражения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю по доверенности Еловиковой О.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Санатулова С.Л. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также - Управление Росреестра по Пермскому краю) об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные в здании гаража. В качестве оснований для принятия такого решения орган регистрации прав сослался на непредставление Санатуловой С.Л. вместе с заявлением двух экземпляров-подлинников договора купли-продажи помещений; наличие не прекращенного права собственности на здание гаража, в котором расположены нежилые помещения, которое может быть прекращено по заявлению продавца либо по решению суда; непредставление оригинала доверенности при возобновлении процедуры государственной регистрации права.

В обоснование заявленных требований Санатулова С.Л. ссылалась на то, что подлинники договора купли-продажи помещений ранее ею представлялись в орган регистрации прав в двух экземплярах при подаче в 2016 г. заявления о государственной регистрации права собственности, по результатам рассмотрения которого в регистрации права было отказано. Возможность изготовления новых договоров купли-продажи отсутствует, поскольку продавец - Кишертское объединенное потребительское общество (далее - Кишертское ОПО, потребительский кооператив) в настоящее время ликвидирован. По этой же причине исключена возможность подачи продавцом заявления о прекращении его права собственности на здание гаража и подачи иска в суд.

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 31 января 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 29 июня 2020 г., в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 29 сентября 2020 г. принятые по делу судебные акты оставлены без изменения.

В кассационной жалобе, поданной Санатуловой С.Л. в Верховный Суд Российской Федерации, ставится вопрос о ее передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, определением от 26 марта 2021 г. кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзывах на кассационную жалобу Управление Росреестра по Пермскому краю, не соглашаясь с доводами кассационной жалобы, просит принятые по административному делу судебные акты оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с частью 1 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли или могут повлиять на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Нарушения такого характера были допущены судами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 названного кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пункт 1 статьи 551 данного кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН), регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 указанного закона).

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные названным федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты (пункты 2 и 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме (пункт 1 части 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - государственная услуга), в том числе сроки и последовательность административных процедур (действий) при предоставлении государственной услуги, регламентированы положениями Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2017 г. N 278 (далее - Административный регламент).

Согласно пункту 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются: наличие всех необходимых документов; наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона N 218-ФЗ).

Как установлено судами и следует из материалов дела, 17 мая 2016 г. между Кишертским ОПО и Санатуловой С.Л. заключен договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 427,1 кв.м: N 1, площадью 21,9 кв.м; N 2, площадью 10 кв.м; N 3, площадью 395,2 кв.м, расположенных в здании гаража по адресу: ..., на условиях, определенных вступившим в законную силу решением суда от 6 июня 2016 г. по делу N 2-1926/2016.

Административным истцом 13 июля 2016 г. в филиал ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю подано заявление о государственной регистрации перехода права и регистрации за ней права собственности на указанные нежилые помещения, к которому были приложены два подлинных экземпляра договора купли-продажи.

По результатам рассмотрения данного заявления в государственной регистрации перехода права и права собственности было отказано, при этом один экземпляр подлинного договора купли-продажи был возвращен заявителю, что подтверждается представленной в дело распиской Санатуловой С.Л. от 30 июня 2017 г.

Впоследствии Санатуловой С.Л. 9 июля 2019 г. вновь поданы заявления о государственной регистрации права собственности на указанные нежилые помещения, к которым были приложены нотариально удостоверенные копии договора купли-продажи и копия решения суда от 6 июня 2016 г. по делу N 2-1926/2016.

Уведомлением от 19 июля 2019 г. N КУВД-001/2019-8344117/3 Санатуловой С.Л. сообщено о приостановлении действия по государственной регистрации права по тем основаниям, что на государственную регистрацию права представлены копии договора купли-продажи нежилых помещений, при этом не представлен подлинник договора; по сведениям ЕГРН на здание с кадастровым номером ... (в котором находятся приобретенные Санатуловой С.Л. нежилые помещения), имеются актуальные права - собственность Кишертского ОПО, в связи с чем осуществить государственную регистрацию права собственности на помещения в здании с актуальными правами не представляется возможным. Заявителю предложено представить подлинник договора купли-продажи нежилых помещений от 17 мая 2016 г. в двух экземплярах и вступившее в законную силу решение суда о прекращении права собственности Кишертского ОПО на указанное здание или соответствующее заявление продавца о прекращении права собственности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц потребительский кооператив ликвидирован 7 августа 2019 г.

Представителем Санатуловой С.Л. - Зверевым А.В. 9 августа 2019 г. поданы заявления о возобновлении ранее приостановленных государственных регистраций.

Уведомлением от 12 августа 2019 г. N КУВД-001/2019-8344117/4 государственная регистрация права вновь была приостановлена со ссылкой на те же обстоятельства, что и при приостановлении государственной регистрации права 19 июля 2019 г., также указано, что с заявлением о возобновлении регистрации представлена копия нотариально заверенной доверенности, при этом не представлен подлинник указанной доверенности.

Поскольку причины, послужившие основанием для приостановления, устранены не были, уведомлением от 12 ноября 2019 г. N КУВД-001/2019-8344117/3 в государственной регистрации права на указанные выше объекты недвижимости Санатуловой С.Л. отказано.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Признавая оспариваемый отказ органа регистрации прав законным, суды пришли к выводу о наличии иных, кроме отсутствия продавца Кишертского ОПО, препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю Санатуловой С.Л.

Таким препятствием суды посчитали непредставление на государственную регистрацию договора купли-продажи, являющегося основанием для государственной регистрации перехода права, в двух экземплярах-подлинниках, как того требует пункт 1 части 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ.

Между тем, как установлено судом и следует из материалов дела, подлинники договора купли-продажи помещений ранее ею представлялись в орган регистрации прав в двух экземплярах при подаче в 2016 г. заявления о государственной регистрации права. Представитель административного ответчика пояснил в судебном заседании 29 июня 2020 г., что оригинал договора находится в органе регистрации прав в составе другого реестрового дела (л.д. 120, оборот). Таким образом, подлинник договора, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права, имеется в распоряжении административного ответчика.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона N 218-ФЗ) (пункт 218 Административного регламента).

Как усматривается из материалов дела, Санатулова С.Л. в целях регистрации перехода права собственности представила вступившее в законную силу решение суда, которое в силу статьи 14 Закона N 218-ФЗ также относится к документам, на основании которых осуществляется государственная регистрация права. Из содержания судебного акта следует, что договор подлежит заключению и считается заключенным на условиях, указанных в этом решении суда, с момента вступления его в законную силу; стоимость нежилых помещений оплачена покупателем в полном объеме; помещения переданы покупателю по акту приема-передачи.

Таким образом, орган регистрации прав не исполнил свою обязанность и не предпринял меры: по получению дополнительных сведений - подлинника договора, являющегося основанием для государственной регистрации перехода права, имеющегося в распоряжении регистрирующего органа; по подтверждению достоверности указанных в представленных документах сведений с учетом наличия подлинника договора и выводов суда, изложенных в решении от 6 июня 2016 г. по делу N 2-1926/2016.

Данные обстоятельства являются значимыми для правильного разрешения дела, однако судом учтены не были.

Кроме того, одним из оснований для приостановления государственной регистрации и впоследствии отказа в ней послужило представление нотариально заверенной копии доверенности представителя Санатуловой С.Л. и непредставление ее подлинника. Однако обжалуемые судебные акты не содержат каких-либо выводов и суждений относительно указанного основания, вопрос о наличии или отсутствии подлинника доверенности в распоряжении административного ответчика судом не проверялся, на обсуждение сторон не выносился.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что предусмотренные Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации меры для полного и правильного установления фактических обстоятельств дела, их всестороннего исследования при активной роли суда не приняты, в связи с чем Судебная коллегия приходит к выводу, что судами допущены существенные нарушения норм материального права и норм процессуального права, повлиявшие на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца, что служит основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении административного дела суду первой инстанции следует учесть изложенное выше и разрешить дело в соответствии с установленными по административному делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 328-330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 31 января 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 29 июня 2020 г. и кассационное определение судебной коллегии по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 29 сентября 2020 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Абакумова И.Д.

Нефедов О.Н.