Возникновение прав на объекты инвестиционной деятельности (С. Щербинин, "Право и экономика", N 9, сентябрь 2004 г.)

Возникновение прав на объекты инвестиционной деятельности

В процессе инвестиционной деятельности у ее участников возникают имущественные права, в том числе на ее результаты.

Как правило, это происходит в силу определенных действий субъектов инвестиционного процесса, а также на основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом либо не противоречащих ему;

из актов государственных органов и органов местного самоуправления;

из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Право собственности у инвестора на результат капитальных вложений возникает на основании договора на реализацию инвестиционного проекта. Моментом перехода права собственности на этот объект является момент передачи результата инвестирования, т.е. момент составления акта приемки-передачи имущества (ст. 218, 223, 224 ГК РФ). В случае, если объектом инвестирования является недвижимое имущество (в том числе вновь создаваемое), право собственности у инвестора возникает в результате государственной регистрации этого имущества, т.е. с момента внесения записи о зарегистрированном имуществе в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) (ст. 219, 223 ГК РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственной регистрации, как правило, подлежат как сделка с имуществом, так и права на это имущество. Зарегистрирован может быть также объект незавершенного строительства.

Собственнику выдается свидетельство установленной формы в порядке, определенном вышеуказанным Федеральным законом.

Является ли акт ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию основанием возникновения или признания права собственности на объект недвижимости?

Все сделки с недвижимым имуществом (результатом капитальных вложений) его собственник может совершать только при наличии зарегистрированного права на него, в ином случае такие сделки будут признаны судом недействительными. ВАС РФ в письме от 21 августа 1997 г. N С5-7/ОЗ-581 отмечает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права, т.е. в случае, если закон устанавливает необходимость государственной регистрации прав на имущество, другие доказательства существования права собственности на данное имущество (акты приемки-передачи или ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию) будут признаны судом не имеющими правоустанавливающего значения.

Акт ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию используется для доказательства наличия оснований для возникновения права собственности на результат капитальных вложений, в том числе в спорах с органами государственной регистрации по искам об отказе в регистрации права собственности. Сам по себе такой акт не свидетельствует о возникновении права собственности у инвестора на объект созданной недвижимости.

Подлежит ли регистрации право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, в случае отсутствия необходимости совершить с ним сделку?

Традиционна ситуация, когда инвестор, как правило, ввиду недостаточности средств решает зарегистрировать свое право собственности на объект инвестирования, строительство которого не завершено.

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом. Соответственно, если заявитель путем предоставления заключенных договоров или иных документов не докажет свое намерение совершить с объектом незавершенного строительства сделку, он не вправе зарегистрировать свое право на данный объект, в том числе в судебном порядке. К тому же в такой ситуации, как правило, на инвестора возлагается обязанность доказательства прекращения подрядных отношений по строительству данного объекта.

Таким образом, право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случаях, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости инвестору совершить с этим объектом сделку.

Нужна ли государственная регистрация права аренды здания или сооружения при внесении его в качестве инвестиции?

Государственной регистрации подлежит, как правило, любой переход прав на недвижимое имущество, осуществляемый в ходе инвестиционной деятельности, а не только результаты капитальных вложений. При этом в соответствии со ст. 4 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество регистрируется как переход права (т.е. договор), так и само право в случаях его возникновения, изменения или прекращения.

В качестве инвестиции инвестор вправе внести право аренды здания, сооружения. В случае заключения договора на срок менее года такой договор в соответствии со ст. 651 ГК РФ не требует государственной регистрации. Нужно ли при отсутствии необходимости регистрации договора аренды регистрировать возникновение права аренды?

В связи с тем, что указанные нормы ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Таким образом, если между сторонами был заключен договор о передаче в качестве инвестиции права аренды здания, сооружения на срок менее одного года, то ни договор, ни право аренды не подлежат государственной регистрации, а считаются возникшими с момента подписания сторонами акта сдачи-передачи в аренду имущества инвестора. Если такой договор заключен на срок более года, то право аренды возникает с момента государственной регистрации договора аренды (а не самого права аренды) в ЕГРП путем проставления регистрирующим органом соответствующей отметки на договоре.

Правомерно ли установление необходимости государственной регистрации сделок со средствами капитальных вложений актом (в том числе, законом) субъекта РФ?

Существуют ситуации, когда необходимость государственной регистрации договоров аренды зданий или сооружений при внесении их в качестве инвестиций определяется актами субъектов РФ.

Так, например, глава субъекта РФ принимает распоряжение об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

При этом ни Конституция РФ, ни ГК РФ не наделяют субъектов РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Напротив, ГК РФ, как уже было сказано, в п. 2 ст. 651 ГК предоставляет инвестору право вкладывать право аренды здания сооружения на срок менее одного года без его государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежит применению судами на основании ст. 12 ГК РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону.

Таким образом, принятый субъектом РФ или его органом нормативный акт (в том числе закон) об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется как противоречащий нормам ГК РФ.

Подлежит ли регистрации договор о реализации инвестиционного проекта, содержащий элементы инвестирования недвижимостью (предприятием как имущественным комплексом) и оборудованием, устанавливающие единую совокупность обязательств сторон?

Стороны вправе заключить так называемый смешанный договор о реализации инвестиционного проекта, предполагающий вложение различных средств инвестирования одного инвестора. В качестве таких средств может выступать предприятие, а также капитальные вложения могут производиться путем поставки оборудования, функционально связанного с деятельностью такого предприятия. При этом в инвестиционном договоре предусматривается переход права собственности на средства инвестирования с момента их передачи другим субъектам инвестиционного процесса.

В связи с тем, что в данной ситуации заключенный договор содержит элементы двух договоров (инвестирования предприятия и инвестирования оборудования), имеющих существенные правовые различия с точки зрения оформления и перехода прав собственности, к ним могут применяться различные правовые режимы. Тем более, что согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Гражданский кодекс РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора инвестирования предприятия (ст. 132, 164, 223), но не предъявляет такого требования к договору инвестирования оборудования.

Тем не менее в случае заключения смешанного договора, содержащего элементы разных договоров, но устанавливающего при этом единую совокупность обязательств (т.е. когда стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором), требуется государственная регистрация такого смешанного договора. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по инвестированию предприятия.

Требуется ли государственная регистрация договора о совместной деятельности, в котором в качестве инвестиции выступает недвижимое имущество?

Довольно часто участники инвестиционного процесса заключают договоры о совместной деятельности, по которым один инвестор в качестве своего вклада вносит недвижимость (здание), а другой - денежные средства. Возникает вопрос о государственной регистрации таких договоров и прав на имущество, являющееся вкладом участников в совместную деятельность.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ и ввиду того, что ст. 1041-1054 ГК РФ не предусматривают государственной регистрации договора простого товарищества, такой договор, где одна из сторон обязуется внести в товарищество недвижимое имущество, не подлежит обязательной государственной регистрации.

При этом согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность. Иными словами, регистрируется право на долю в общей собственности, а не договор о совместной деятельности.

Необходима ли государственная регистрация результата капитальных вложений, право собственности на который возникло до вступления Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество в силу?

Федеральный закон о регистрации прав применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (с 29 января 1998 г.). По правоотношениям, возникшим до введения в действие данного Федерального закона, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие (п.6 ст.33 Федерального закона о регистрации прав).

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации прав, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом, т.е. например, при их регистрации не в ЕГРП, а в иных реестрах прав (федеральном реестре, реестрах субъектов РФ).

Тем не менее в случае совершения сделки с таким имуществом одновременно со сделкой регистрируется (вносится запись в ЕГРП) уже возникшее и юридически действительное право собственности лица на недвижимое имущество.

В остальных случаях государственная регистрация возникших прав проводится по желанию их обладателей.

С. Щербинин

"Право и экономика", N 9, сентябрь 2004 г.