Договоры в хозяйственной деятельности предприятий (А. Степанов, "Право и экономика", N 9, сентябрь 2004 г.)

Договоры в хозяйственной деятельности предприятий

Общие правила заключения договоров

Договор представляет собой соглашение двух (двухсторонний) или нескольких (многосторонний) лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских правоотношений. Граждане и юридические лица вправе заключать либо не заключать любые договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные гражданским законодательством, по своему усмотрению. Это означает, что никто не вправе принудить к заключению договора, и условия договора определяются по усмотрению сторон.

В тех случаях, когда условия договора не определены сторонами, стороны руководствуются законодательством и обычаями делового оборота. Обычаем делового оборота в рамках гражданского законодательства признается какое-либо правило поведения, сложившееся и широко применяемое в определенной сфере предпринимательской деятельности, но не предусмотренное законодательством. Обычаи делового оборота применяются к договорным отношениям только в тех случаях, если не противоречат общему смыслу договора и обязательным для сторон договора положениям законодательства. Договор становится обязательным для сторон, т.е. вступает в силу, в момент его заключения. Момент заключения договора может быть указан в договоре, а если такое указание отсутствует, то договор вступает в силу с даты его подписания либо с момента получения лицом, направившим оферту (предложение) извещения об акцепте (принятии предложения). В отношении некоторых видов договоров закон устанавливает обязательность государственной регистрации договора или обязательное нотариальное удостоверение. Договоры, в отношении которых требуется государственная регистрация, вступают в силу после государственной регистрации. Договоры, требующие обязательного нотариального удостоверения, вступают в силу не ранее совершения указанных действий.

Стороны могут заключить между собой предварительный договор, в соответствии с которым устанавливаются обязательства сторон по заключению основного договора о сроке его заключения. В предварительном договоре обязательно должны быть предусмотрены условия о предмете договора (действиях, которые стороны должны будут совершить). Вместе с этим стороны должны предусмотреть и другие существенные условия. Существенными называются условия, которые предусмотрены законодательством как необходимые для договоров данного вида, а также те условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон. Для договора купли-продажи, например, существенными условиями, названными в законе (ст. 454 ГК РФ), являются: цена, стороны и содержание договора. Обязательства по исполнению условий, предусмотренных в предварительном договоре, возникают только с момента заключения основного договора.

Договор может быть расторгнут или изменен только по соглашению сторон или по решению суда. По решению суда договор расторгается, если одна из сторон допускает существенные нарушения условий договора, а также в случаях, предусмотренных законом или договором. Соглашение сторон об изменении условий или расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор. Если договор был заключен с соблюдением процедуры государственной регистрации или был нотариально удостоверен, то, соответственно, изменения к договору или его расторжение должны быть оформлены так же.

В соответствии с законодательством договор может быть заключен в письменной либо устной форме. В устной форме договор может быть заключен только в том случае, если закон не устанавливает для данного вида договоров письменной формы их заключения.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ только в письменной форме могут быть заключены любые договоры между гражданами и юридическими лицами, а также договоры юридических лиц между собой. Также в письменной форме заключаются договоры между гражданами, если сумма договора в 10 раз превышает установленный законодательством минимальный размер оплаты труда.

Таким образом, в устной форме могут заключаться только договоры граждан между собой, сумма которых не превышает 10-кратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда. Но в тех случаях, когда для конкретного вида договоров законом установлено обязательное соблюдение письменной формы сделки, такой договор должен быть заключен в письменной форме даже в том случае, если он заключается между гражданами на сумму меньше, чем 10 минимальных размеров оплаты.

ГК РФ устанавливает ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств. Положения гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательств распространяются и на отношения, вытекающие из договоров. Во-первых, сторона, не исполнившая либо исполнившая ненадлежащим образом обязательства по договору (должник), обязана возместить другой стороне (кредитору) причиненные этим убытки. Понятием "убытки" охватываются реальный ущерб и упущенная выгода. Реальным ущербом называются расходы, которые произвел и должен будет произвести кредитор, и утрата (повреждение) имущества. Упущенной выгодой признаются неполученные доходы, которые кредитор мог бы получить за это же время в сравнимых условиях при надлежащем исполнении договора. Убытки определяются по ценам, которые существовали в том месте и в то время, где и когда должно было быть исполнено обязательство.

Во-вторых, в отношении лица, не исполнившего либо исполнившего обязательства ненадлежащим образом, договором может быть предусмотрена обязанность уплатить неустойку. Если неустойка предусмотрена договором, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой, за исключением тех случаев, когда договором или законом предусмотрено иное.

Если должник не исполнил либо не до конца исполнил, либо просрочил денежное обязательство по договору, то по истечении срока для исполнения договора подобное, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, признается пользованием чужими денежными средствами. В этом случае должник обязан уплатить проценты на сумму сверх этих средств. Проценты в этом случае определяются исходя из учетной ставки банковского процента, существовавшей в месте нахождения кредитора на день, указанный в договоре как последний день исполнения обязательства. При этом от исполнения обязательства должник не освобождается. Если убытки, которые должник причинил кредитору неисполнением денежного обязательства, превышают указанную сумму процентов, то кредитор вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей сумму процентов.

Обязательства сторон по договору прекращаются после исполнения сторонами обязательств по договору.

Договор купли-продажи

Пункт 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ дает определение договора купли-продажи. Договором купли-продажи признается двухсторонняя сделка, по которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь или товар, а другая сторона (покупатель) обязуется этот товар или вещь принять и оплатить. Необходимыми условиями договора, без указания на которые договор купли-продажи нельзя считать заключенным, являются условия о вещи, цене, сторонах и содержании договора купли-продажи. Условия о вещи (товаре) включают в себя указания на конкретный предмет договора, который подлежит передаче при совершении сделки. Предметом договора купли-продажи могут выступать любые вещи, за исключением тех, в отношении которых законом прямо предусмотрено, что они исключены из гражданского оборота. Например, законодательством ограничивается оборот земли и других природных ресурсов.

Стороной в договоре купли-продажи может выступать любой гражданин, обладающий установленной законом правоспособностью и дееспособностью. Разумеется, сторона, выступающая продавцом по договору купли-продажи, должна иметь право собственности на ту вещь, которую продает, за исключением случаев, предусмотренных ст. 990 ГК РФ, в соответствии с которой продавцом по договору может быть комиссионер.

Цена является существенным условием договора, т.е. договор купли-продажи, заключенный без указания цены товара, считается недействительным как не соответствующий закону, поскольку п. 1 ст. 454 ГК РФ устанавливает, что покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную цену. По общему правилу цена договора купли-продажи устанавливается по соглашению сторон. Исключением из этого правила являются случаи, когда цена в предусмотренном законодательством порядке устанавливается или регулируется уполномоченными государственными органами.

Условие о количестве товара, подлежащего передаче продавцом, включается в содержание договора купли-продажи и считается одним из существенных условий. Договор купли-продажи не считается заключенным, если его содержание не позволяет определить количество товара, подлежащего передаче.

Стороны договора купли-продажи должны определить в своем договоре срок исполнения договора. Если такой срок в договоре не предусмотрен, то обязательства должны быть исполнены либо в день заключения договора, либо в разумный срок после его заключения. Продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю товар. Товар должен быть передан свободным от любых прав на него со стороны третьих лиц. Если после передачи товара третьи лица изымают товар у покупателя по основаниям, которые возникли до исполнения договора купли-продажи, то продавец обязан возместить покупателю все понесенные им в связи с этим убытки.

При включении в договор условия об ассортименте товара продавец обязан передать товар в указанном ассортименте. При нарушении этого условия покупатель вправе отказаться от принятия товаров и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Включение в договор купли-продажи условий о качестве товара обязывает продавца передать покупателю товар соответствующего качества. Если же такое условие в договоре не предусмотрено, то продавец обязан передать годный товар.

Помимо тех условий, которые были указаны выше, стороны вправе включить в договор купли-продажи условия о гарантии качества товара, о таре и упаковке, об оплате товара в рассрочку или в кредит, о гарантийном сроке либо сроке годности товара, сроке хранения товара. В обязательном порядке должен быть установлен срок годности на продукты питания, лекарства, а также срок хранения на продукцию бытовой химии.

Договор поставки

Договор поставки выступает, по сути, одной из разновидностей договоров купли-продажи. Однако специфика данного вида договоров позволяет выделить их из общего числа договоров купли-продажи. В соответствии со ст. 506 ГК РФ договором поставки признается договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется в обусловленный договором срок передать покупателю товары для использования в хозяйственных целях, не связанных с личным, домашним, семейным и иным подобным использованием.

Обязанности продавца по договору поставки заключаются в передаче товара покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами, в согласованном с покупателем количестве, ассортименте, комплекте, установленного качества, свободным от прав третьих лиц, в надлежащей упаковке или таре. Обязанность продавца передать покупателю товар может осуществляться путем отгрузки товаров покупателю или путем предоставления товаров в распоряжение покупателя в месте нахождения поставщика.

Из смысла ст. 510 ГК РФ следует, что по общему правилу продавец обязан доставить товар покупателю. А это значит, что если договор поставки не содержит определенных условий по поводу распределения обязанностей и расходов сторон по транспортировке товара, то обязанности по доставке товара лежат на продавце. Соответственно, если в договоре поставки или нормативно-правовых актах не определены условия транспортировки товара, то вид транспорта и другие условия доставки товара определяются продавцом.

Предусмотренные ст. 515 ГК РФ условия выборки товаров покупателем означают, что обязанности поставщика по передаче товара ограничиваются подготовкой товара к вывозу покупателем. Продавец обязан подготовить товар к вывозу, надлежащим образом уведомить покупателя о том, что товар готов к осмотру, а покупатель обязан вывезти товары от поставщика в срок, установленный договором, а при его отсутствии в разумный срок после получения уведомления поставщика. Невыборка покупателем товара в установленный договором срок, а в случае отсутствия в договоре условия о сроке выборки - в разумный срок после получения уведомления о готовности товара к выборке дает продавцу право отказаться от исполнения договора либо потребовать от покупателя оплаты товаров.

Договор поставки обычно предусматривает передачу товаров покупателю отдельными партиями в течение срока договора, т.е. предусматривает периодичность поставок. Однако для того, чтобы условие о периодичности поставок имело силу, оно должно быть включено в договор. В противном случае поставщик обязан передать покупателю все количество товаров одновременно. Если из договора вытекает необходимость периодичных поставок, но сами периоды (сроки) поставок не определены, то поставщик, по общему правилу, обязан передавать покупателю товар равномерными партиями помесячно. Недопоставка товаров в отдельном периоде должна быть, как правило, восполнена в следующем периоде (периодах) поставки (п. 1 ст. 511 ГК РФ).

В соответствии со ст. 506 ГК РФ положение о сроке поставки является существенным условием договора поставки, т.е. подлежит обязательному включению в договор. Поэтому досрочная поставка товаров может осуществляться только с согласия покупателя. Если товар поставлен досрочно и покупатель отказывается от переданного товара, то в соответствии со ст. 514 ГК РФ покупатель обязан принять такой товар на ответственное хранение и уведомить об этом поставщика. Поставщик в этом случае обязан вывезти товар или распорядиться им в разумный срок. Если же покупатель согласен с досрочной поставкой товара, то товар, поставленный досрочно, будет оплачиваться по цене, действовавшей в момент поставки товара, а поставка будет зачтена поставщику в счет следующего периода поставок.

Покупатель может быть заинтересован не только в личном получении товаров, но и в переадресовке их другим получателям. Например, оптовый торговец желает направить товар непосредственно своим мелкооптовым покупателям, минуя свой собственный склад. В таких случаях в договор поставки включаются условия об отгрузочных разнарядках. Отгрузочные разнарядки представляют собой обязательные для поставщика письменные распоряжения покупателя об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным покупателем.

Поставщик обязан передать покупателю установленное договором количество товара. По общему правилу нарушение поставщиком условия о количестве товара, в том числе в случае просрочки, дает покупателю право отказаться от принятия просроченных товаров. Однако в договорах поставки нередко допускается отклонение количества фактически переданного товара от установленного договором на плюс-минус 5%, не более.

В договоре поставки стороны могут предусмотреть условия о неустойке, которая подлежит уплате за недопоставку или просрочку в поставке товаров. Порядок уплаты неустойки определен ст. 521 ГК РФ. При расчете неустойки необходимо исходить из того, что в количество товаров, подлежащих поставке в данном периоде, должно включаться количество товаров, предусмотренных договором для поставки для данного периода, а также количество товара, недопоставленного в предыдущие периоды. Неустойка взыскивается с поставщика за недопоставку или просрочку поставки товаров до фактического исполнения всех обязательств поставщика по договору. В тех случаях, когда покупатель просрочил оплату, поставщик может взыскать с покупателя проценты за пользование денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Статьей 522 Гражданского кодекса предусмотрены случаи, когда поставщик и покупатель заключили несколько договоров о поставке однородных товаров. Если количества поставленных товаров недостаточно для погашения обязательств поставщика по всем договорам, то поставщик вправе указать покупателю, в счет исполнения какого из договоров передаются товары. При отсутствии такого указания поставка товаров засчитывается в погашение обязательства по договору, возникшего раньше других. То же правило касается случаев, когда покупатель оплатил поставщику однородные товары, полученные по нескольким договорам, но уплаченной суммы недостаточно для погашения обязательств по всем договорам. В таких случаях уплаченная сумма учитывается в счет исполнения договора, указанного покупателем, а если такое указание покупателя отсутствует, то в счет исполнения договора, обязательство по которому возникло ранее.

Покупатель вправе отказаться от принятия товара, если он не соответствует ассортименту, установленному в договоре. В этом случае поставщик обязан допоставить товар в указанном ассортименте.

Требования, основанные на поставке товаров ненадлежащего качества, могут быть заявлены поставщику не только покупателем, но и получателем товаров, т.е. тем лицом, которому покупатель предоставил право получения товаров. В этом случае покупатель либо получатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товаров за счет поставщика, замены недоброкачественного товара доброкачественным или расторжения договора, по своему усмотрению. При этом если поставщик не выполнил требования покупателя (получателя) о замене недоброкачественных товаров в установленный срок, то последний имеет право приобрести аналогичные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов по их покупке.

Примерный договор поставки
непродовольственных товаров

 "___" ________ 200__г.                                          г.Москва

________________________________________________________________________,

                  (наименование предприятия-заказчика)

именуемое в дальнейшем "Покупатель" в лице_______________________________

                                (должность,  фамилия,  имя,  отчество),

действующего  на  основании ____________________________________________,

с одной стороны, и ______________________________________________________

(наименование   предприятия-поставщика,      именуемое    в    дальнейшем

"Поставщик",   в    лице_____________________,    действующего         на

основании ______________________________,  с  другой  стороны,  заключили

настоящий     договор о нижеследующем:

1. Количество, ассортимент, сроки и порядок поставки

     1.1. Поставщик обязуется поставить, а Покупатель принять и  оплатить

товары  в  количестве  и  ассортименте,   предусмотренных     сторонами в

приложении к договору (ином документе).

     1.2. Сумма договора составляет ________ руб.

     1.3. Поставщик  обязан  представить   спецификацию   в   развернутом

ассортименте  по  следующим  признакам _____________ (указание  артикула,

сорта, модели, фасона и т.п.) и  далее  за  40  дней  до  начала  периода

поставки (квартала) направляет Покупателю  проект  спецификации,  который

должен быть рассмотрен в течение 20 дней.

     1.4. Восполнение недопоставленного  товара  производится  в  течение

следующего периода поставки в ассортименте по согласованию с Покупателем.

     1.5. Товары,   имеющие   сроки   хранения   и     реализации, должны

поставляться в первой трети указанного срока.

     1.6. Поставка  товаров  производится  по   графику,   согласованному

сторонами,  который  является  неотъемлемой   частью     договора. График

согласовывается до начала периода поставки (квартала).

2. Качество и комплектность товаров

     2.1. Качество, маркировка и  упаковка  поставляемых  изделий  должны

соответствовать стандартам, техническим условиям и  образцам  (эталонам).

Номера стандартов, технических условий указываются в спецификации  или  в

приложении к договору.

     2.2. Срок устранения производственных дефектов или товаров  ________

дней с момента получения требования Покупателя. При отказе Покупателя  от

ремонта Поставщик обязан  в  _____  -дневный  срок  с  момента  получения

сообщения о выявленных дефектах вывезти некачественные товары  со  склада

Покупателя за свой счет.

     2.5. Технические условия на новые товары предоставляются Поставщиком

Покупателю с первой партией товара в количестве________ экземпляров.

3. Цены и порядок расчетов

     3.1. Покупатель  оплачивает  поставленные  товары  по  установленным

ценам. Номера прейскурантов и другая документация,  обосновывающая  цены,

указываются в спецификациях либо в приложении к договору.

     3.2. Расчеты  за  поставленные  товары  производятся  путем  акцепта

платежных требований Поставщика.

     3.3. Покупатель вправе взыскать в безакцептном порядке с  Поставщика

(изготовителя) штраф и некоторую сумму в случаях поставки  некачественных

или некомплектных товаров, забракованных при подготовке к продаже, в  том

числе с участием представителя изготовителя, в  течение  двух   месяцев с

момента составления акта.

     3.4. При  поставке  товаров  по  временным  ценам  Поставщик  обязан

сообщить Покупателю срок действия временной цены.

4. Имущественная ответственность

     4.1. При недостатке товаров в установленные договором сроки  как  по

сумме, так и по ассортименту  Поставщик  возмещает  убытки,   связанные с

недополучением  реализованного  наложения  в  размере  торговой   скидки,

недополученной Покупателем из-за недопоставки.

     4.2. При поставке бракованного товара, подлежащего  исправлению  или

замене, составляется акт о ненадлежащем качестве с участием представителя

изготовителя,   либо   эксперта,   либо    компетентного    представителя

общественности, и Поставщик  возмещает  Покупателю  убытки,   связанные с

приемкой, хранением, изъятием из товарооборота, транспортировкой и др., в

размере 10% стоимости этих товаров.

     4.3. При поставке  товаров  пониженного  сорта  Поставщик  возмещает

Покупателю убытки в размере 5% стоимости  товара  за  их  перемаркировку,

хранение, приемку, задержку реализации и др.

5. Особые условия

     5.1. Во  всем  не  предусмотренном   настоящим   Договором   стороны

руководствуются   Положением   о    поставках    товаров,    утвержденным

постановлением Совета Министров СССР от 25 июля 1988 г. N 888.

6. Срок действия договора, юридические адреса и реквизиты сторон

     6.1. Договор     заключен    на    срок   с   "__"  _________200__г.

по  "__"  ________200__г.

     6.2. Юридические адреса и реквизиты:

     Поставщик                            Покупатель

     _________                            __________

Договор аренды

Положения об аренде предусмотрены гл. 34 (ст. 606-670) ГК РФ. По договору аренды, именуемому по-другому договором имущественного найма, арендодатель, т.е. лицо, выступающее наймодателем имущества, обязуется передать арендатору, нанимателю имущества, определенное имущество. Имущество предоставляется по договору найма во временное владение и пользование или только во временное пользование. Предметом аренды могут являться: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также оборудование, транспортные средства и любые вещи, которые в процессе их эксплуатации не теряют своих натуральных свойств. Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник этого имущества. По общему правилу договор аренды заключается в письменной форме, а договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Если стороны заключают договор аренды с правом передачи права собственности на арендуемое имущество, то такой договор должен быть заключен в форме договора купли-продажи имущества.

Чаще всего в договоре аренды предусматривается срок, на который данный договор заключается. Если такой срок в договоре аренды не предусмотрен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Это дает право любой из сторон договора отказаться от дальнейшего исполнения договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за один месяц. Если заключен договор аренды недвижимого имущества, то об отказе от дальнейшего исполнения договора стороны должны предупредить друг друга за три месяца.

По договору аренды, в котором не предусмотрена цена (арендная плата) этого договора, взимается арендная плата, аналогичная той, которая взимается при аренде такого же имущества в сравнимых обстоятельствах.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Соответственно, состояние имущества, передаваемого в аренду, должно быть оговорено в договоре аренды. Имущество сдается в аренду со всеми необходимыми принадлежностями и документами. При непредоставлении арендодателем указанных принадлежностей и документов арендатор вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков в том случае, если без этих принадлежностей либо документов он не может пользоваться имуществом или в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично, даже если он не знал о существовании этих недостатков (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые существовали до заключения договора аренды и в договоре аренды оговорены не были. При обнаружении в процессе эксплуатации имущества таких недостатков арендатор имеет право:

потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков;

потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

устранить недостатки своими силами и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков;

удержать сумму понесенных им расходов на устранение указанных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора. Если требования арендатора были удовлетворены или арендатор произвел удержания из арендной платы, но тем не менее убытки, причиненные арендатору, не были покрыты полностью, арендатор имеет право требовать от арендодателя непокрытой части убытков (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель обязан при заключении договора предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемое имущество. В случае неисполнения арендодателем данной обязанности арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иные условия не предусмотрены в законе, нормативно-правовых актах или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей арендованного имущества, без которых дальнейшая эксплуатация имущества становится невозможной. Если арендодатель не выполняет своей обязанности по капитальному ремонту, когда это предусмотрено договором, или имеется неотложная необходимость в этом, арендатор имеет право:

произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор обязан содержать имущество в исправном состоянии и производить его текущий ремонт. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой его основных составных частей. Поддержанием имущества в исправном состоянии называют такое обслуживание имущества, которое проводится без прекращения использования имущества по назначению и позволяет использовать его в любой момент.

Арендатор обязан: пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от арендатора возмещения понесенных убытков, если арендатор использует имущество с нарушениями условий договора или не по назначению.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Арендная плата может уплачиваться в форме:

платежей, вносимых периодически;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендодателю определенных услуг;

передачи арендодателю обусловленной договором вещи;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан вернуть арендатору его имущество в том же состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. Вместе с имуществом должны быть переданы все документы и принадлежности, которые были получены арендатором. В договоре могут быть установлены условия относительно возвращаемого имущества. В случаях, когда арендатор вернул арендованное имущество с просрочкой, арендодатель имеет право требовать арендную плату за все время просрочки.

В случаях, если это предусмотрено договором, или с письменного согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать арендуемое имущество в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор становится арендодателем по отношению к субарендатору и в то же время сохраняет за собой некоторый объем прав и обязанностей по аренде имущества. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он становится недействительным как не соответствующий закону. Арендатор не может передать субарендатору больше прав, чем имеет сам. Например, если договором аренды арендатору запрещено извлекать из имущества плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субарендатору. Если в течение договора субаренды арендодатель расторгает договор с арендатором, то субарендатор имеет право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на тех же условиях в пределах оставшегося срока субаренды.(п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Смена собственника арендованного имущества или смерть арендодателя - физического лица не влекут за собой расторжения договора аренды. В случае смерти арендодателя его права и обязанности переходят к его наследникам. Точно так же в случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам.

Примерный договор
аренды нежилых помещений для размещения офиса фирмы

г.Москва                                               "___"______200_ г.

     Арендодатель: ______________ в лице _________________,  действующего

на  основании  _____________________,  с  одной  стороны,  и   Арендатор:

____________________в  лице  ________________________,    действующего на

основании _______________________, с другой стороны, заключили  настоящий

договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

     Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и

пользование  в   целях   размещения   офиса,       функциональных служб и

т.п.следующие помещения (далее по тексту "арендуемые помещения"):

     1.1. Адрес: ______________________________________

     1.2. Общая полезная площадь основных помещений: ___ кв.м.

     1.3. Этаж: __________________.

     1.4. Общая площадь подсобных (вспомогательных) помещений: _______кв.

м.

     1.5. Недостатки арендуемых помещений на момент передачи:

     1.6. Арендатору на срок действия настоящего  договора   передаются в

пользование телефонные номера:

     1.7.  Арендуемые  помещения  принадлежат   Арендодателю     на праве

собственности на основании:

     1.8. Договор подлежит государственной регистрации.

2. Порядок передачи помещений в аренду

     2.1. Арендуемые  помещения  должны  быть  переданы   Арендодателем и

приняты   Арендатором   в   течение   ___________________    с    момента

государственной регистрации договора.

     2.2. В указанный в  п. 2.1  срок  Арендодатель  передает  Арендатору

ключи от всех  арендуемых  помещений,  после  чего  персоналу  Арендатора

должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемые помещения.

3. Срок аренды

     3.1. Срок  аренды  составляет  _______  с  момента   государственной

регистрации договора.

     3.2. Если ни одна из сторон в срок ________ до истечения  настоящего

договора  не  заявит  о  намерении  его  расторгнуть,  настоящий  договор

автоматически пролонгируется на срок ____________________________________

4. Арендная плата и порядок расчетов

     4.1. Размер арендной платы составляет (с учетом НДС):

     4.2. Арендная плата уплачивается в безналичном порядке на  расчетный

счет Арендодателя вперед не позднее ___ числа каждого  месяца  (квартала,

полугодия).

     4.3. Размер арендной платы может пересматриваться сторонами один раз

в течение ______ на основании отдельного соглашения.

5. Расходы по коммунальным услугам

     5.1. Коммунальные услуги  оплачиваются  Арендатором  сверх  арендной

платы.

     5.2. Оплата коммунальных услуг производится Арендатором на основании

счетов от соответствующих организаций, предъявленных Арендодателю  вместе

с арендной платой по фактическому потреблению за предыдущий месяц.

     5.3. Все расходы за пользование телефонами оплачиваются  Арендатором

самостоятельно, согласно счетам телефонной станции.

6. Права и обязанности Арендодателя

     6.1. Арендодатель имеет право один раз в месяц осуществлять проверку

порядка использования Арендатором арендуемых помещений в  соответствии  с

условиями настоящего договора.

     6.2. Арендодатель обязан:

     обеспечивать беспрепятственное использование Арендатором  арендуемых

помещений на условиях настоящего договора;

     за свой счет устранять неисправности, поломки и  последствия  аварий

коммуникаций в арендуемых помещениях, произошедшие не по вине Арендатора;

     производить за свой счет  профилактическое  обслуживание  и  текущий

ремонт инженерно-технических  коммуникаций  в  арендуемых  помещениях  по

заявкам Арендатора;

     самостоятельно и за свой счет производить капитальный ремонт здания.

7. Права и обязанности Арендатора

     7.1. Арендатор обязуется:

     использовать арендуемые  помещения  исключительно  по  его  целевому

назначению;

     своевременно производить арендные платежи;

     содержать арендуемые помещения в  полной  исправности  и  надлежащем

санитарном состоянии;

     соблюдать  противопожарные  правила,  а  также  правила  пользования

тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей;

     производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений;

     при производстве капитального ремонта здания,  в  котором  находятся

арендуемые  помещения,  производить  расходы  по   капитальному   ремонту

пропорционально размеру занимаемых им помещений.

     7.2. Арендатор имеет право:

     оборудовать и оформлять арендуемые помещения по своему усмотрению;

     сдавать  имущество  в  субаренду  с   письменного   (без)   согласия

Арендодателя;

     устанавливать в арендуемых помещениях пропускной режим;

     устанавливать сигнализацию и иные системы охраны.

8. Порядок возвращения арендуемых помещений Арендодателю

     8.1. По   истечении   срока   аренды   Арендатор     обязан передать

Арендодателю арендуемые помещения в течение _________ с момента окончания

срока аренды по акту передачи.

     8.2. Арендуемые   помещения   считаются    фактически    переданными

Арендодателю с момента подписания акта сдачи-приемки.

     8.3. В  момент  подписания  акта  сдачи-приемки  Арендатор  передает

Арендодателю ключи от всех арендуемых помещений.

     8.4. Арендованные помещения должны быть переданы Арендодателю в  том

же состоянии, в каком они были переданы в аренду,  с  учетом  нормального

износа.

9. Ответственность сторон

     9.1. Арендатор  несет  следующую   ответственность   по   настоящему

договору:

     в случае просрочки по уплате арендных платежей и оплаты коммунальных

услуг взимается пеня в размере __ процентов от суммы долга за каждый день

просрочки;

     в случае нецелевого  использования  арендуемых  помещений  взимается

штраф  в  размере  __________от  суммы  фактически  уплаченных   арендных

платежей;

     за передачу арендуемых  помещений  или  их  части  в   субаренду без

письменного и предварительного согласия Арендодателя  взимается   штраф в

размере _______ от суммы фактически уплаченных арендных платежей.

10. Основания досрочного расторжения настоящего договора

     10.1. Настоящий  договор  расторжению  в  одностороннем   порядке не

подлежит, за исключением случаев, когда  одна  из  сторон  систематически

нарушает условия договора и свои обязательства.

11. Порядок разрешения споров

     11.1. Стороны  устанавливают,  что  все   возможные     претензии по

настоящему договору должны быть рассмотрены  сторонами  в  течение_______

дней с момента получения претензии.

12. Прочие условия

     12.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах.

     12.2. В случаях, не  предусмотренных  настоящим  договором,  стороны

руководствуются действующим законодательством.

13. Адреса и банковские реквизиты сторон

     13.1. Арендодатель _____________        Арендатор __________________

     13.2. Стороны обязуются немедленно письменно извещать друг  друга  в

случае изменения сведений, указанных в п. 13.1 настоящего договора.

А. Степанов

"Право и экономика", N 9, сентябрь 2004 г.