Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 июля 2014 г. N Ф10-1934/14 по делу N А35-650/2013

г.Калуга

17 июля 2014 г.

Дело N А35-650/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Николаевой Н.Н.
судей	Степиной Л.В. Стрегелевой Г.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Дорониной Л.А.
при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Медфарм" (ОГРН 1074611000595, г.Курск, ул.Вокзальная, д.1, 305009) - Дрожжиной Н.А. доверенность от 09.01.2014;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска (г.Курск, ул.Ленина, д.69, д.1, 305004) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медфарм" на решение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2013 (судья Лымарь Д.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (судьи Донцов П.В., Миронцева Н.Д., Протасов А.И.) по делу N А35-650/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Медфарм" (далее - ООО "Медфарм", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в письменном отказе от 31.10.2012 N 5505/07.01-14 в реализации права ООО "Медфарм" на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Курск, ул.Вокзальная, д.1, в размере 204390 руб. 59 коп. в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 09-2011/02/13 от 22.02.2011, заключенного между ООО "Медфарм" и Комитетом на сумму 6535100 руб., в том числе НДС 996879 руб., а также об обязании Комитета произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Курск, ул.Вокзальная, д.1, в размере 204390 руб. 59 коп. в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи N 09-2011/02/13 от 22.02.2011, заключенного между ООО "Медфарм" и Комитетом.

Решением Арбитражного суда Курской области от 05.03.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с выводами суда, ООО "Медфарм" обжаловало судебные акты в кассационном порядке и просило их отменить с удовлетворением заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить ее без удовлетворения, полагая решение и постановление суда законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "Медфарм" жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям.

Комитет представителя в судебное заседание не направил, о месте его и времени извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ суд кассационной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя Общества, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и правильно установили суды, на основании договора купли-продажи муниципального имущества N 09-2011/02/В от 22.02.2011, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (продавец) и ООО "Медфарм" (покупатель) на основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условии приватизации арендуемого имущества от 18.02.2011 N 9, Общество приобрело в собственность объект недвижимости: нежилое помещение III, состоящее из комнат N N 29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36 на 1-ом этаже в здании литер А, площадью 209, 8 кв.м., расположенное по адресу: г.Курск, ул.Вокзальная, 1, о чем ему 06.04.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Правопредшественник общества - ООО "УНИФАРМ" арендовало указанные помещения в соответствии с договором аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2616 от 01 июля 2004 года, N 2616 от 01.07.2005, N 2616 от 01.12.2005, N 2616 от 01.01.2007 года, N 3639 от 01.10.2007, N3639 от 01.01.2008.

ООО "Медфарм", ссылаясь на то, что в период аренды нежилого помещения ООО "Унифарм" были заключены договоры подряда на выполнение работ по изготовлению и установке конструкций в арендуемом помещении, общая стоимость которых, согласно данным, отраженным в этих договорах, составила 204390 руб. 59 коп., письмом N 115 от 19.10.2012 обратилось в Комитет с просьбой зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных на основании договора подряда от 22.06.2005, договора подряда N28/06-05 от 28.06.2005 и договора подряда N26/06-05 от 28.06.2005, в указанной сумме, в счет оплаты по договору купли-продажи муниципального имущества N09-2011/02/В от 22.02.2011.

Комитет письмом N 5505/07.01-14 от 31.10.2012 отказал в осуществлении зачета стоимости ремонтных работ в счет оплаты имущества по договору купли-продажи муниципального имущества N 09-2011/02/В от 22.02.2011, указав в качестве основания отказа на то, что не давал ООО "Унифарм" согласия на проведение ремонтных работ, а соответственно на выполнение неотделимых улучшений.

Несогласие ООО "Медфарм" с действиями Комитета, выразившимися в письменном отказе от 31.10.2012 N 5505/07.01-14 в реализации права на зачет стоимости неотделимых улучшений (ремонт входных проемов и установка перегородок), послужило основанием обращения общества в суд.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из прекращения договоров аренды ООО "Унифарм" на момент заключения договора N 2616 с ООО "Медфарм" и отсутствия в передаточном акте сведений о правопреемстве в части права требования зачета неотделимых улучшений в счет выкупной цены.

Суд апелляционной инстанции в этой части обоснованно не согласился с судом первой инстанции и, сославшись на обстоятельства, установленные в деле N АЗ5-1326/2010 (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.02.2011), указал, что с ООО "Унифарм" обществу "Медфарм" по передаточному акту от 16.05.2007 прав и

обязанностей по договору аренды N 2616 от 01.01.2007 оно приобрело и все права и обязанности по предыдущим договорам аренды N 2616 от 01.07.2004, 01.07.2005, 01.12.2005, что и явилось, в числе прочего, основанием понуждения судом Комитета к продаже имущества Обществу в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Вместе с тем, как суд первой, так и суд второй инстанции пришли к правильному выводу о том, что право на зачет неотделимых улучшений отсутствует в связи с неполучением согласия арендодателя на производство этих улучшений.

Так, в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Исследуя вопрос о наличии такого согласия, суды основывались на положениях закона, указав, что согласие на производство улучшений должно было быть получено до начала работ.

Пункты 1.1, 3.2.1 и 7.4 договора N 2616, предусматривающие обязанность арендатора по использованию помещений под аптечный пункт готовых лекарственных средств и ответственность за их нецелевое использование, на которые ссылается Общество, не означают, что тем самым арендодатель выразил согласие на улучшение имущества, связанное с перепрофилированием в указанных целях сдаваемого в аренду, неприспособленного, как утверждает арендатор, помещения. Согласие на улучшение должно быть конкретизировано по составу имущества, способам его улучшения (определенным работам), что в данном деле отсутствовало. Не подтверждено документально и утверждение Общества на тот счет, что помещение было не приспособлено и требовало производства определенных работ.

В свою очередь, суды оценили возможность зачета улучшений по пункту 3.2.5 договоров аренды N 2616 от 01.07.2004 и N 2616 от 01.07.2005, согласно которым арендатор может производить капитальный ремонт Объекта за счет собственных средств, Арендодатель вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в установленном порядке, и указали, что таковая отсутствует, поскольку выполненные работы под понятие капитального ремонта не подпадают. Данные выводы судов связаны с оценкой доказательств, им не противоречат, переоценка доказательств в полномочия суда кассационной инстанции в силу части 1 статьи 286 АПК РФ не входит.

Более того, как указано выше, предусмотренная возможность зачета в счет арендной платы отлична от дачи согласия на зачет в счет выкупной цены, на что правильно указал суд апелляционной инстанции. При оценке возможности зачета улучшений, связанных с оборудованием перегородок, суды правильно сослались на пункт 3.2.9 договоров аренды N 2616 от 01.07.2004 и N 2616 от 01.07.2005, действовавших в период производства ООО "Унифарм" спорных работ, установивших запрет Арендатора производить на объекте без письменного разрешения Арендодателя перепланировку, в связи с чем обоснованно в этой части также не удовлетворили требование заявителя. Переоценка доказательств на предмет того, является ли устройство перегородок перепланировкой, также не входит в полномочия кассационной инстанции.

Заявитель жалобы ссылается на выраженное Комитетом согласие на перепланировку в виде приемки измененных объектов путем регистрации права собственности на них в 2008 году, вместе с тем, этот факт не доказывает сам по себе позицию какой-либо из сторон.

Ссылка в жалобе на отчет эксперта по определению рыночной стоимости помещений не может быть принята во внимание, поскольку данный документ также не содержит информации, имеющей значение для дела, поскольку лишь указывает на факт наличия перегородки в помещениях; разрешение спора зависит от иных обстоятельств - правовых оснований произвести зачет стоимости тех или иных изменений арендованного имущества в счет выкупной цены, что в данном деле не доказано.

Суды рассмотрели заявленное требование со ссылкой на нормы главы 24 АПК РФ, в то время как по сути спор между сторонами возник не из административных правоотношений, т.е. каких-либо властно-распорядительных действий, а из действий Комитета, как стороны договора купли-продажи, хотя и имеющего статус публичного собственника - спор о зачете ответчиком неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества. Вместе с тем, поскольку бремя доказывания распределено правильно, суды применили нормы закона, подлежащие применению, указанное не привело к принятию неправильного судебного акта.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

Распределяя судебные расходы по кассационной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ, суд относит их на ООО "Медфарм". Поскольку Обществу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлине, по результатам рассмотрения жалобы сумма государственной пошлины 1000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 31.10.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А35-650/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Медфарм" ОГРН 1074611000595, г.Курск, ул.Вокзальная, д.1, 305009 1000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Николаева

Судьи

Л.В. Степина Г.А. Стрегелева