Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19 августа 2014 г. N Ф10-2863/14 по делу N А48-1348/2013

г. Калуга

19 августа 2014 г.

Дело N А48-1348/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 19.08.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Маненкова А.Н. Солодовой Л.В. Леоновой Л.В.
от истца Индивидуальный предприниматель Карышев Игорь Николаевич от ответчиков Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла Общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Деловой мир" от третьего лица Кузин Иван Валерьевич	Карышев И.Н. - индивидуальный предприниматель (паспорт) Чернявский И.Н. - представитель (дов. б/н от 29.04.2013, сроком на 3 года) Тишина Е.В. - представитель (дов. N 7/1613 от 28.03.2014) Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, г.Орел, на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.03.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу N А48-1348/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Карышев Игорь Николаевич, г.Орел (ОГРНИП 304575316000042) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502) и обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Деловой мир", г.Орел (ОГРН 1025700781347) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 1429,3 кв.м., в то числе 1 этаж - 740,5 кв.м., подвал - 688,8 кв.м., лит.А, расположенного по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, д.270, пом.29, определенной отчетом об оценке от 16.01.2013 года N 36 ООО "Агентство "Деловой мир", просил обязать УМИЗ Администрации г.Орла заключить с ним договор купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, изложив п.2.1. договора и приложение N 1 к нему в предлагаемой им редакции, с учетом уточнения заявленных исковых требований, в порядке ст.49 АПК РФ.

Для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, по состоянию на 11.12.2012, судом области была назначена экспертиза.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.03.2014 (судья Зенова С.В.) оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 (судьи Поротиков А.И., Маховая Е.В., Ушакова И.В.) требование об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи удовлетворено, в удовлетворении исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной отчетом об оценке от 16.01.2013 N 36, отказано.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, УМИЗ Администрации г.Орла обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании истец и его представитель, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просили оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

Представитель ответчика - УМИЗ Администрации г.Орла поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Ответчик - ООО "Агентство "Деловой мир" и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав истца, представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, по договору аренды нежилого помещения N 10149 от 01.05.2004 ИП Карышеву И.Н. сдано во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, д.270 общей полезной площадью 1429,3 кв.м., литер А, из них по первому этажу - 740,5 кв.м., по подвалу 688,8 кв.м.

19.10.2004 к договору N 10149 от 01.05.2004 заключалось дополнительное соглашение N 1.

11.12.2012 предпринимателем подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

07.02.2013 УМИЗ Администрации г.Орла принято постановление N 410 "О приватизации нежилого помещения по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, д.270, пом.29", определившее цену объекта равной 51 534 000 руб. без учета НДС в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки на основании отчета N 36, выполненного ООО "Агентство "Деловой мир", по состоянию на 16.01.2013.

Во исполнение вышеуказанного постановления истцу направлен подписанный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Цена объекта определена в п.2.1. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и составила 51 534 000 руб. без учета НДС.

Письмом от 28.02.2013 предприниматель направил ответчику протокол разногласий, в котором не согласился с редакцией п.2.1. договора, предложив цену объекта указать равной 18 068 810 руб. без учета НДС.

УМИЗ Администрации г.Орла в письме от 11.03.2013 N 7/713 сообщило, что протокол разногласий к договору отклоняется, поскольку для проведения экспертизы отчета по оценке Некоммерческим партнерством "Сообщество специалистов - оценщиков "СМАО" необходимо предоставить в адрес УМИЗ Администрации г.Орла отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения, изготовленного ИП Кузиным И.В.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ИП Карышев И.Н. обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В ходе судебного разбирательства УМИЗ Администрации г.Орла направило истцу с письмом от 14.03.2014 постановление администрации г.Орла N 884 от 12.03.2014 "О внесении изменений в постановление администрации города Орла от 07 февраля 2013 года N 410 "О приватизации нежилого помещения по адресу: г.Орёл, ул.Комсомольская, д.270, пом.29", в соответствии с которым п.1.1. постановления изложен в следующей редакции: "1.1. Цена объекта недвижимого имущества устанавливается в размере 49 544 285 (Сорок девять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи двести восемьдесят пять) рублей 35 копеек без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки".

В материалах дела имеется отчет N 3/1-О/2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленный ООО "Оценка+", в котором рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составила 49 544 285 руб. 35 коп. на 11.12.2012.

В соответствии с заключением экспертизы от 04.02.2014, составленным 22.01.2014 в результате проведения назначенной арбитражным судом экспертизы, наиболее вероятная рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11.12.2012 составляет 32 928 900 руб. с учета НДС.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п.2 ст.4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", полномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст.3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу ст.12 Закона об оценочной деятельности, величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В п.2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл.7 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что в связи с возникшим между сторонами по делу спором в отношении выкупной цены арендуемого нежилого помещения по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза в виде иной независимой оценки для определения рыночной стоимости помещения.

Согласно представленному заключению экспертизы по делу рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 11.12.2012 составляет 32 928 900 руб. без учета НДС.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, эксперт Медведев С.Л., в соответствии с ч.3 ст.86 АПК РФ в судебном заседании пояснил порядок определения рыночной стоимости.

Оснований для признания указанного экспертного заключения недостоверным в материалах дела не имеется.

В силу ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 3 ст.1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об обязании заключить договор купли-продажи между ИП Карышевым И.Н. и УМИЗ Администрации г.Орла по рыночной цене нежилого помещения на момент обращения с заявлением в сумме 32 928 900 руб. (без учета НДС).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно материалам дела истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе имущества - 11.12.2012, однако оценка рыночной стоимости имущества, положенная управлением в основу заключаемого договора, проведена на более позднюю дату.

В связи с чем, судебными инстанциями правомерно не принят во внимание отчет N 36, выполненный ООО "Агентство "Деловой мир".

Довод управления о том, что судами необоснованно было отказано в проведении повторной экспертизы отклоняется судом кассационной инстанции, в связи с отсутствием оснований для назначения повторной экспертизы.

Иные доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 26.03.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу N А48-1348/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

А.Н. Маненков

Судьи

Л.В. Солодова Л.В. Леонова