Возможности и перспективы применения налога на недвижимость в регионе (Е.В. Михина, "Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", N 17, сентябрь 2004 г.)

Возможности и перспективы применения налога на недвижимость в регионе

Современное имущественное налогообложение является составной частью и неотъемлемым элементом налоговой системы нашего государства. Не смотря на очевидную необходимость и объективность регулирования имущественных отношений собственности с помощью налогов, это направление в налогообложении на сегодняшний день является одним из наименее разработанных. Поэтому одной из задач, поставленных государством в реформе, является проведение активной работы по поиску новой, более эффективной и прогрессивной формы налогообложения недвижимости. Следует отметить, что данный процесс предполагает одновременное осуществление комплекса мероприятий с учетом основных достоинств имущественного налогообложения, поскольку оно является наиболее надежным и стабильным источником доходов бюджета на региональном и местном уровне. Более того, на практике развитый механизм налогообложения превращает имущественные налоги в средство повышения эффективности использования ресурсов и модернизации производства.

Принимая во внимание разнообразие подходов в построении системы имущественных налогов в мировой практике, дадим сравнительную характеристику основных параметров данной группы. Как правило, имущественное налогообложение в большинстве случаев представлено одной из следующих форм: 1) налоги на имущество организаций и граждан; 2) налоги на движимое и недвижимое имущество и 3) налоги на собственность.

К числу общих моментов, объединяющих вышеперечисленные подходы к налогообложению имущества, можно отнести: присутствие в составе налогоплательщиков как организаций, так и физических лиц; стоимостную оценку недвижимого имущества, приоритетность экономических принципов льготирования над социальными, а также значимость данного источника в пополнении территориальных и местных бюджетов. Различиями выступают такие элементы, как комбинации в составе объектов налога, подходы в оценке налоговой базы, обязанности по составлению расчета самого налога, источник уплаты, распределение средств по звеньям бюджетной системы.

Современная система налогообложения недвижимого имущества в России включает следующие налоги: налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, налог с наследств и дарений, земельный налог. Учитывая, что в перспективе в состав единого налога на недвижимость будут введены два первых и последний, остановимся на изучении развития налогообложения именно по этим трем направлениям.

Так, налог на имущество предприятий, имея статус регионального налога, с момента его функционирования и по сегодняшний день представляет основу имущественного и регионального налогообложения. Его применение является объективно необходимым и подтверждается рядом причин, среди которых можно выделить наличие различных форм собственности. Их экономическое соперничество вызывает необходимость взимания налога не только с получателей доходов, но и со стоимости имущества, которое прямым или косвенным образом способствует росту дохода предприятия.

К сожалению, приходится констатировать тот факт, что попытки повысить значимость данного налога в системе налогообложения Российской Федерации, на протяжении всего срока его применения не давали сколь-нибудь существенных результатов. Так, в течение 2001-2003 гг. налог на имущество предприятий, являясь важнейшим в системе имущественного налогообложения, в системе доходов консолидированного бюджета России занимал не более 3,5%.

Разнообразие видов имущества привело к множественности объектов обложения. Поэтому налоги на владение имуществом в зависимости от степени стационарности объектов обложения делятся на два вида: налоги на движимое (транспортные средства) и недвижимое (квартиры, строения, земля, сооружения и т.п.) имущество. К каждому виду объекта применяется свой механизм обложения, включающий действие ставок, льгот и порядка уплаты, несмотря на их общее функциональное назначение. Именно такого рода подход используется в настоящее время при построении налога на имущество физических лиц, который относится к числу местных налогов, устанавливаемых законодательными актами РФ, и взимается на всей ее территории.

Налоги на владение имуществом дифференцированы, т.е. ставки налога применяются к отдельным видам имущества. К налогам на владение имуществом относятся:

- налог на строения, сооружения;

- транспортный налог.

Несмотря на то, что земля тоже является объектом владения, плата за землю законодательством относится пока к рентным платежам до полного урегулирования вопроса о праве собственности на землю.

На сегодняшний день стратегические цели государственной политики в области земли и иной недвижимости определены Правительством РФ в программе "Основные направления социально-экономического развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу", в соответствии с которой предполагается создать условия для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения общества и граждан, а также рационального использования земель всех форм собственности как одного из условий экономического развития страны в целом. Согласно этому документу основными результатами государственной политики в данной области должны стать реализация конституционных норм и гарантий граждан на землю, вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости, обеспечение государственной защиты прав на недвижимость, а так же увеличение налоговых поступлений в бюджет, создание эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости, сохранение природных свойств и качеств земель в процессе их использования. Это означает, что важнейшей задачей на пути реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость становится создание единого объекта недвижимости на основе прав на земельный участок.

Другим немаловажным документом для обеспечения эффективного использования земли и другой недвижимости является целевая федеральная программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости", разрабатываемая Росземкадастром с участием других заинтересованных ведомств на 2002-2007 гг. Предполагается, что в процессе реализации положений этой программы будут решены следующие задачи:

- разработка и совершенствование нормативной правовой базы создания единых объектов не движимости на основе прав на земельный участок, возможности их гражданского оборота;

- введение единого кадастра недвижимости;

- разграничение земель между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями;

- создание организационных структур, обеспечивающих ведение государственного кадастра не движимости на основе межведомственного взаимодействия;

- создание на территории Российской Федерации системы государственного кадастрового учета единых объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра;

- внедрение современных информационных технологий ведения государственного кадастра не движимости.

Таким образом, появляется возможность изменить порядок государственного учета земли и недвижимости путем формирования единых объектов земельных участков с расположенными и вновь возводимыми на них объектами.

Важным шагом в указанном направлении станет взимание налога на недвижимость, введение которого, на наш взгляд, имеет следующие положительные моменты:

- замена платы за землю, налога на имущество физических и юридических лиц одним налогом на недвижимость создаст постоянный источник наполнения бюджетов муниципальных образований и позволит обеспечить эффективное использование и развитие объектов недвижимости;

- с введением налога на недвижимость собственники, владеющие менее ценной недвижимостью, будут платить меньшую сумму налога;

- введение налога на недвижимость позволит снизить налоги на операции с недвижимостью, а также уменьшить иные сборы, которые препятствуют свободному распоряжению собственником принадлежащей ему недвижимостью.

Несмотря на очевидные достоинства налога на недвижимость, следует особо отметить его реальные возможности в системе налогообложения земли и имущества, изучив с этой целью современное состояние имущественного налогообложения в Российской Федерации, выявив причины и условия его реформирования.

Наглядное представление о роли налогов на имущество в формировании доходов консолидированного бюджета Российской Федерации можно получить из табл. 1. Представленные в ней данные свидетельствуют о наличии негативной тенденции сокращения доли имущественных налогов в составе доходных источников бюджета на протяжении 1996-2002 гг. Особенно заметно падение данного показателя с 1998 по 2002 гг., когда уровень имущественных налогов уменьшился с 8,5 до 3,8% и про должает держаться на данном уровне до настоящего времени.

Так как налоги на имущество в большей мере являются источниками региональных и местных бюджетов, следует учитывать региональные особенности. В качестве примера рассмотрим структуру налоговых доходов по Тамбовской области (табл. 2).

Данные, представленные в табл. 2, характеризуют удельный вес поступлений имущественных налогов в региональный бюджет и позволяют оценить их значимость в сравнении с другими налоговыми поступлениями. Представленные показатели свидетельствуют о том, что налоги на имущество в региональном бюджете играют более весомую роль, нежели в консолидированном. Вместе с тем нельзя не отметить тенденцию к сокращению доли этого вида налогов с 16,7 в 1997 до 5,1% в 2002 г. То есть в данном случае тенденции в развитии имущественного налогообложения на общегосударственном и региональном уровне практически совпадают.

Одним из основополагающих критериев построения нового налога на недвижимость является формирование реальной налоговой базы, представляющей собой единство двух составляющих: земли и расположенной на ней недвижимости. Подобный подход следует рассматривать как принципиально новое решение в сравнении с ранее применявшейся методикой отдельного обложения земельных участков и имеющего к ним прямое отношение недвижимого имущества. Введение единой базы недвижимости является следствием изменения критерия классификации облагаемых объектов: ранее здания, строения, сооружения, жилье и т.д. входили составной частью в общее понятие "имущество", которое в свою очередь попадало под действие одноименного налога, а земельные участки представляли собой объект самостоятельного земельного налога. С применением налога на недвижимость существовавший ранее своего рода законодательный барьер, разделявший две теснейшим образом взаимосвязанные составляющие, утрачивает свое первоначальное значение. Теперь исходным пунктом для вовлечения того или иного объекта в сферу налогообложения является его принадлежность к недвижимости, само происхождение которой без наличия земельного фактора является абсурдным.

Постепенная замена разрозненной системы имущественного налогообложения, применяемой в Российской Федерации в настоящее время, на обложение недвижимости как единого объекта, предполагает пересмотр целого ряда принципиальных положений, составляющих основу механизма функционирования данной группы налогов. В их числе, прежде всего, такое существенное преобразование, как переход от методики оценки налогооблагаемой базы по балансовой или инвентарной стоимости к формированию налоговой базы, исходя из определения рыночной стоимости каждого объекта налогообложения.

Таблица 1

Структура налоговых платежей в консолидированном бюджете Российской
Федерации в 1996 2002 гг., %

Налоговые платежи	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002
Налог на прибыль	20,4	17,7	17,6	21,9	23,5	21,9	14,8
НДС	30,4	30,8	30,2	28,6	26,7	27,2	24,0
Налог на доходы физи- ческих лиц	12,0	12,7	12,7	11,6	10,3	10,9	11,4
Налоги на имущество	7,8	8,0	8,5	5,3	3,8	3,8	3,8
Акцизы	11,3	11,5	12,8	10,8	9,7	10,4	8,4
Платежи за пользование природными ресурсами	4,5	6,3	4,0	4,5	4,5	5,8	10,5
Прочие	13,6	13,0	14,2	17,3	21,5	20,0	27,1

Таблица 2

Структура налоговых доходов в консолидированном бюджете Тамбовской
области в 1997 2002 гг., %

Налоговые платежи	1997	1998	1999	2000	2001	2002
Налог на прибыль	16,1	16,8	22,4	22,4	24,8	24,6
Налог на доходы физических лиц	22,7	21,1	18,4	21,0	31,9	41,9
НДС	14,1	15,3	11,5	8,8
Акцизы	10,6	11,4	11,2	11,9	11,9	18,1
Налоги на имущество	16,7	15,6	11,5	8,8	8,9	5,1
Земельный налог	4,4	4,3	3,7	2,8	2,8	1,6
Прочие налоги	15,4	15,5	21,3	24,3	19,7	8,7

В свою очередь, переход к оценке недвижимости на основе рыночных цен предполагает приведение ценовых характеристик недвижимости к объективным величинам, так как ни балансовая, ни инвентаризационная стоимость имущества не дают реального представления об истинной цене объекта. Поэтому разработка и внедрение современных подходов к расчету рыночной цены недвижимости и методов ее расчета является наиболее важной задачей для укрепления основ справедливого налогообложения. При этом следует отметить, что оценка недвижимости для целей налогообложения, с одной стороны, массовая, с другой конкретная. Последняя должна быть использована для целей налогообложения. В этом единстве заключается одна из проблем, препятствующих созданию в короткие сроки оптимальной и гармоничной методики ее оценки. Принятая за основу методика должна соответствовать нескольким важным критериям: универсальности (возможность ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства), доступности в применении (максимально простой алгоритм расчетов и наличие необходимой справочной информации), минимизации затрат на ее освоение (как со стороны государства, так и со стороны собственника), корректности и реальности полученных результатов, максимальной отдаче в виде полученных налогов. Объединить в процессе оценки общие подходы, которые должны применяться в отношении недвижимости в целом, и при этом учесть конкретные специфические особенности разного рода недвижимости, не доводя это до чрезмерной детализации, задача, решение которой, на наш взгляд, составляет основу практической жизнеспособности и успешного применения методики.

Как одна из мер, создающих и укрепляющих единство развития территорий, методика оценки недвижимости должна разрабатываться и устанавливаться в виде Федерального закона. Это объясняется необходимостью формирования унифицированных правил оценки недвижимости (в том числе для целей налогообложения), а также сопоставимости результатов налоговых оценок.

В настоящее время можно выделить три основных подхода (метода) к оценке рыночной стоимости: сравнения продаж, затратный и доходный. Выбор того или иного метода определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка.

Независимо от того, какой вид стоимости требуется определить, применив для этого любой из известных методов оценки, на наш взгляд, необходимо исходить из следующего: правильная оценка объекта недвижимости должна иметь первостепенное значение, так как в противном случае у налогоплательщика может пропасть желание к добросовестной уплате налога.

Следует отметить, что на сегодняшний день на территории г.Великого Новгорода разработана и реализуется на практике Методика оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения, утвержденная решением городской Думы от 28.01.2000 N 837. Согласно данному документу под оценкой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения понимается массовая оценка (с использованием математических методов) стоимости объектов недвижимости на 1 января того года, за который начисляются платежи. Применение настоящей методики предполагает получение юридически правомерной оценки большого числа объектов недвижимости для целей налогообложения с минимальными затратами. В случае возникновения разногласий с плательщиком в отношении значений характеристик объекта либо в части оценки, рассчитанной по данной Методике, последний имеет право обратиться в комиссию по рассмотрению обращений, заявлений и жалоб налогоплательщиков при администрации Великого Новгорода.

Есть и другие варианты оценки, в частности Методика оценки объектов недвижимости в целях налогообложения, разработанная ООО "Центр анализа рынка недвижимости" (ЦАРН) в 1999 г. Она может быть предложена в качестве одного из вариантов для проведения оценки большого числа объектов недвижимости для проведения эксперимента по введению налога на недвижимость в отдельных городах. В состав задач, определяемых данной Методикой, входит обеспечение процедур оценки для целей налогообложения с учетом различий в состоянии региональных рынков недвижимости, разных условий территорий с точки зрения кадрового, материально технического, информационного процесса обеспечения оценки. Одновременно с этим к числу вопросов, которые также призвана решить Методика, относится создание нормативной базы и определение средств для единого методологического контроля процедур и результатов оценки в пределах Российской Федерации.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости имеет определенные сходства и некоторые отличия от методики расчета рыночной стоимости земли. Так, определение рыночной стоимости объекта осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При ее определении, так же как и при оценке земли, следует рассмотреть варианты наилучшего использования объекта после завершения сделки купли-продажи.

Сегодня необходимо пересмотреть подходы к оценке имущества в целях более реального отражения его стоимости и значимости в хозяйственном обороте. Именно поэтому Министерством имущественных отношений Российской Федерации разработаны Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением от 06.03.2002 N 568-р. Согласно этому документу рыночная стоимость зависит от целевого назначения земельного участка, разрешенного использования, прав иных лиц на него, разделения имущественных прав на участок.

Следует отметить, что разработка и введение в практику данного налога предполагают осуществления большого объема работ как в направлении формирования правовой базы, так и в части проведения эксперимента по его применению в рамках отдельно взятых территориальных образований с целью выявления положительного опыта и спорных вопросов.

В частности, процесс практической реализации идеи налога на недвижимость нашел свое реальное отражение в виде эксперимента по апробации его механизма в г.Великий Новгород.

Как показала практика, уже на начальной стадии эксперимента возникли различные проблемы по введению налога на недвижимость, а также разные мнения по вопросу его администрирования.

К числу наиболее сложных и дискуссионных проблем, связанных с введением налога на недвижимость, относятся:

полный учет объектов недвижимости;

формирование базы данных об объектах недвижимости;

информационное взаимодействие государственных органов;

определение стандартов оценки недвижимости для целей налогообложения.

В результате подготовки и проведения эксперимента выявлен целый ряд положительных моментов для трех основных субъектов: города, налогоплательщиков и налоговых органов. Для города таковыми явилось наличие следующих факторов:

созданы предпосылки для увеличения оборота, повышения спроса и развития рынка недвижимости;

создана полная база данных объектов недвижимости с их техническими характеристиками;

создан единый реестр, который позволяет эффективно управлять развитием территории;

создан более устойчивый и надежный источник поступлений в городской бюджет на основе справедливого распределения налогового бремени;

созданы условия для развития более благоприятного инвестиционного климата.

Так, с точки зрения инспекции МНС РФ по г.Великому Новгороду отмечаются следующие положительные стороны в администрировании налога на недвижимость:

1) сокращение документооборота и трудоемкости камеральных проверок, так как декларации предоставляются по одному налогу, а не по двум (имущество и земля);

2) в инспекции ведется один лицевой счет, а не два, как при прежней системе налогообложения, производится ввод одного начисленного документа, высылается одно налоговое уведомление, что также значительно снижает трудовые и финансовые затраты.

По предварительным подсчетам, переход на налог на недвижимость всех организаций, имеющих объекты налогообложения на территории Великого Новгорода и производящих уплату налогов в прежней системе налогообложения, уменьшит трудоемкость администрирования налога в 8 раз.

Такое немаловажное качество нового налога, как стабильность и надежность поступления запланированных сумм, также имеет большое значение, что подтверждается ежегодным 100%м выполнением намеченного плана по его сбору как отдельными плательщиками, так и по итоговому показателю вцелом.

Вышесказанное приводит нас к еще одному важному выводу: данный налог является весьма простым с точки зрения его администрирования. Таким образом, очевидными достоинствами налога являются простота администрирования, снижение затрат по взиманию, более регулярное, равномерное поступление в бюджет. Эти качества получают еще большую значимость, если учесть, что земельные платежи составляли в среднем около 1,6% налоговых поступлений, а затраты на их сбор, особенно с физических лиц, часто являются убыточными для местных бюджетов, особенно в сельской местности.

Положительным фактором для организаций являет