Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 сентября 2014 г. N Ф10-3281/14 по делу N А35-11221/2013

г.Калуга

17 сентября 2014 г.

Дело N А35-11221/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15.09.2014.

Полный текст постановления изготовлен 17.09.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Шелудяева В.Н.
Судей	Николаевой Н.Н.
	Смолко С.И.
При участии в заседании:
от закрытого акционерного общества Агрофирма "Южная" (ул. Островского, д. 3, п. Коренево, Кореневский район, Курская область, 307410, ИНН 4610002831, ОГРН 1034624000443)	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ул. 50 лет Октября, д. 4/6, г. Курск, 305016, ИНН 4632048452, ОГРН 1044637042614) от открытого акционерного общества "Сбербанк России" Курское отделение N 8596 (ул. Ленина, д. 67, г. Курск, 305004)	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2014 (судья Суходольская Н.Е.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (судьи Миронцева Н.Д., Семенюта Е.А., Донцов П.В.) по делу N А35-11221/2013,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Агрофирма "Южная" (далее - ЗАО Агрофирма "Южная", Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра, Управление), связанных с отказом в государственной регистрации договора ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2 и дополнительного соглашения от 14.06.2013 N 1 к договору ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2.

Решением арбитражного суда от 21.03.2014 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, Управление просит отменить обжалуемые решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, между ЗАО Агрофирма "Южная" (залогодатель) и ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) 31.01.2013 заключен договор ипотеки N 625511064/И-2, предметом которого является передача в залог залогодержателю принадлежащих залогодателю прав аренды земельного участка площадью 17 339 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:10:13 00 00:5, расположенного по адресу: Курская область, Кореневский район, муниципальное образование "Викторовский сельсовет".

Право аренды указанного земельного участка у ЗАО Агрофирма "Южная" возникло на основании заключенного договора аренды земельного участка от 28.09.2007 с множественностью лиц на стороне арендодателей, сроком действия с 28.09.2007 по 27.09.2022, зарегистрированного Управлением Росреестра 22.10.2007 N 46-46-11/002/2007-428 в установленном законом порядке.

Между ЗАО Агрофирма "Южная" и ОАО "Сбербанк России" 14.06.2013 заключено дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2.

26.09.2013 стороны обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему.

Уведомлениями от 15.10.2013 N 11/007/2013-790 и N 11/007/2013-791 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации указанных сделок.

Впоследствии Управлением Росреестра были приняты решения об отказе в государственной регистрации договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему, изложенные в сообщениях от 15.11.2013 N 11/007/2013-790 и от 14.11.2013 N 11/007/2013-791.

Полагая, что решения об отказе в государственной регистрации не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы в сфере экономической деятельности, ЗАО Агрофирма "Южная" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что в связи с приобретением ЗАО Агрофирма "Южная" в собственность части земельных долей у арендодателей (физических лиц) предмет ранее заключенного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:10:13 00 00:5 (от 28.09.2007) не изменился, а поэтому арендатор вправе был передать в залог право аренды всей площади указанного земельного участка.

Выводы суда в этой части судебная коллегия признает ошибочными в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 28.09.2007 N 4 ЗАО Агрофирма "Южная" приобрело право временного владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 46:10:13 00 00:5, принадлежащим на праве общей долевой собственности 273 физическим лицам.

После заключения указанного договора арендатор выкупил у арендодателей часть земельных долей.

Изменения в договор аренды от 28.09.2007 N 4 в связи с указанными обстоятельствами сторонами внесены не были.

В силу требований вышеназванных норм гражданского законодательства арендные отношения в отношении площади земельного участка, приходящейся на приобретенные ЗАО Агрофирма "Южная" в собственность земельные доли, между сторонами прекратились.

Вместе с тем, как следует из содержания договора ипотеки от 31.01.2013 N 625511064/И-2, залогодатель (ЗАО Агрофирма "Южная") в обеспечение обязательств по кредитному договору заложило залогодержателю (ОАО "Сбербанк России") право аренды всего вышеназванного земельного участка.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке (статья 10 Федерального закона N 102-ФЗ).

Как указано выше, стороны при заключении договора ипотеки от 31.01.2013 предмет ипотеки определили без учета прав залогодателя на этот предмет, что в силу требований действующего законодательства влекло за собой отказ в государственной регистрации данной сделки.

Учитывая изложенное, оспариваемые действия регистрирующего органа являются законными и обоснованными, а поэтому основания для удовлетворения заявленных требований ЗАО Агрофирма "Южная" отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.03.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А35-11221/2013 отменить.

В удовлетворении заявленных закрытым акционерным обществом Агрофирма "Южная" требований отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

В.Н. Шелудяев

Судьи

Н.Н. Николаева С.И. Смолко