Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 марта 2011 г. N Ф10-319/11 по делу N А68-11686/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Степиной Л.В.

судей

Ключниковой Н.В.

Панченко С.Ю.

при участии в заседании:

от заявителя:

от администрации Муниципального образования Суворовский район

Собрания представителей муниципального образования "Суворовский район Тульской области"

От 3-их лиц:

ЗАО "Р.О.С." Эксперт Маркетинг"

ООО "Федбел"

- Карпенко З.Л. - предпринимателя,

- Чередниченко Ю.М. - представителя (доверенность от 28.03.2011 б/н, постоянная),

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Карпенко З.Л. на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 (судьи Полынкина Н.А., Еремичева Н.В., Стаханова В.Н.) по делу N А68-11686/09,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Карпенко З. Л. (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к администрации муниципального образования Суворовский район (далее - администрация), Собранию представителей муниципального образования Суворовский район о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, площадью 217,3 кв. м, в размере 4417781 руб., и понуждении администрации заключить с заявителем договор купли-продажи указанного муниципального имущества, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 8/09, предоставленного администрацией, в следующей редакции:

пункт 1.1: "продавец продает нежилое помещение площадью 217,3 кв. м (комнаты N N 6, 8, 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 по данным технического паспорта), расположенное по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1 и N 2), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 2 066 500 руб., в том числе НДС 18% - 315 228 руб. 81 коп.";

пункт 2.1: "покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1 751 271 руб. 19 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 29 187 руб. 85 коп.";

пункт 2.2: "первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж";

пункт 2.3: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) - 3,58% годовых";

пункт 2.4: "проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права

собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле: Пр=(О х ПП х 3,58%)/ДГ х 100, где: Пр - сумма процентов в руб., О - остаток задолженности по основному долгу в рублях, ПП - процентный период, дней, Ст - одна третья часть ставки рефинансирования ЦБ РФ в %, ДГ - количество дней в году (365 или 366). Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга";

пункт 2.5: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";

дополнить договор пунктом 2.6: "налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";

дополнить договор пунктом 2.7: "надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя".

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 заявленные требования удовлетворены в части понуждения администрации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора N 8/09 от 03.09.2009, предоставленного администрацией, в редакции заявителя.

Производство по делу в части требования о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3 (ИП Карпенко З.Л.), площадью 217,3 кв. м, в размере 4414781 руб., прекращено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 решение суда первой инстанции, касающееся вышеупомянутых требований, заявленных к администрации, отменено и в удовлетворении требований отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель просит постановление апелляционной инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и направить дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителей Общества, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения в связи со следующим.

Как установлено судом, Карпенко З.Л. на основании договора N 285/1, заключенного с администрацией муниципального образования Суворовский район, с 06.09.2005 непрерывно на праве аренды владеет нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, площадью 191,5 кв.м (комнаты N N 9, 11, 15-30 по данным технического паспорта).

Дополнительным соглашением сторон от 11.12.2008 срок действия договора установлен с 06.09.2005 по 30.11.2009.

В порядке ст. 9 Закона N 159-ФЗ предприниматель Карпенко З.Л. обратилась с письменным заявлением в уполномоченный орган - администрацию, в котором уведомила о своем намерении получить в собственность на возмездной основе имущество, находящееся у нее в аренде.

В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения администрация заключила с ЗАО "Р.О.С. Эксперт Маркетинг" договор на оказание услуг по оценке помещений.

Указанной организацией была произведена оценка арендуемых предпринимателем помещений и по ее результатам был составлен отчет N 385, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений площадью 217,3 кв. м составила 4414781 руб.

На основании названного отчета Собранием представителей МО Суворовский район 28.08.2009 принято решение N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества", пунктом 4 приложения к которому утверждена цена продажи арендуемых Карпенко З.Л. помещений площадью 217,3 кв. м в размере 4414781 руб.

На заседании постоянной депутатской комиссии от 25.08.2009 подтверждено соответствие Карпенко З.Л. условиям и критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

1 сентября 2009 года Главой администрации принято постановление N 903 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права", согласно которому цена продажи арендуемых Карпенко З.Л. нежилых помещений общей площадью 217,3 кв. м (комнаты N N 6, 8, 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, составила 4414781 руб.

Во исполнение указанного постановления 04.09.2009 администрация направила предпринимателю проект договора купли-продажи от 03.09.2009 N 8/09. В соответствии с п. 1.1 упомянутого проекта договора продавец (администрация) передает в собственность покупателя (ИП Карпенко З.Л.) нежилые помещения общей площадью 217,3 кв. м (комнаты N N 6, 8, 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 4 414 781 руб.

Не согласившись с указанной в договоре ценой продажи помещений, Предприниматель 11.09.2009 заключила с ООО "Федбел" договор N О-29-5-2009 на оценку выкупаемых помещений.

Согласно отчету ООО "Федбел" от 25.09.2009 N О-29-5-2009 рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений составила 2063000 руб. без учета НДС.

30 сентября 2009 года Карпенко З.Л. направила в администрацию подписанный договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 8/09 с протоколом разногласий и отчет ООО "Федбел" об оценке рыночной стоимости имущества. В протоколе разногласий предприниматель предложила администрации заключить договор купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

В письме от 04.09.2009 N 1862 администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив Карпенко З.Л. о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора, предприниматель утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 8/09 на условиях протокола разногласий, касающихся стоимости отчуждаемого имущества, является незаконным, Карпенко З.Л. обратилась в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

После обращения заявителя в суд, решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 N 10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей Муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в оспариваемой заявителем части.

Частично удовлетворяя заявление Предпринимателя, суд первой инстанции, исходя из заявленных требований, с учетом доводов сторон и имеющихся материалов дела, а также принимая во внимание, что возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось и спора по данному факту не имеется, руководствуясь ст. ст. 1, 9, 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 6 и ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", пришел к выводу, что индивидуальный предприниматель Карпенко З.Л. и арендуемое ею имущество соответствуют всем условиям и критериям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и, исходя из ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 422, п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, - признал достоверной ценой спорного имущества рыночную стоимость, определенную в ходе судебной экспертизы, в размере 2066500 руб. с учетом НДС.

Отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что индивидуальный предприниматель Карпенко З.Л. не доказала наличия у нее преимущественного права на приобретение в собственность указанного выше нежилого помещения ввиду незаключенности договора аренды от 06.09.2005 N 285/1.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что спор между сторонами возник только по цене выкупаемого недвижимого имущества.

При этом спорное имущество на основании постановления Главы администрации муниципального образования Суворовский район г. Суворов от 01.09.2009 N 903, в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", законом Тульской области Закон Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО "О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" и решением Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 29.12.2008 N 40-388 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2009 год" продано индивидуальному предпринимателю Карпенко З.Л. Названные ненормативные акты являются действующими, в установленном законом порядке не отменены.

Кроме того, по правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из проекта договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, который администрацией направлен предпринимателю, имеется подпись уполномоченного лица - Главы администрации муниципального образования Суворовский район, поэтому подписанный договор является документом, удостоверяющим волеизъявление лица, в связи с чем является офертой.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства представители администрации МО Суворовский район пояснили суду, что несогласие с протоколом разногласий выражалось только в стоимости отчуждаемого имущества, по всем остальным пунктам, предложенным заявителем, возражений не имелось.

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, содержащие существенные различия по оценке рыночной стоимости имущества, судом была назначена судебная экспертиза.

Оценив представленные в дело доказательства, заключение эксперта, его пояснения, суд пришел к выводу, что достоверной ценой спорного имущества является рыночная стоимость, определенная в ходе судебной экспертизы, которая составляет 2 066 500 руб. с учетом НДС.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд кассационной инстанции находит, что Арбитражный суд Тульской области с учетом фактических обстоятельств спора правомерно удовлетворил требования заявителя, в связи с чем постановление апелляционной инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 по делу N А62-11686/09 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова С.Ю. Панченко