Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 сентября 2014 г. N Ф10-3291/14 по делу N А35-7179/2013

г. Калуга

29 сентября 2014 г.

Дело N А35-7179/2013

Резолютивная часть постановления оглашена: 23.09.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме: 29.09.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Железногорска на решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А35-7179/2013,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Железногорска (далее - истец, Администрация, ОГРН 1024601221127) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к закрытому акционерному обществу "Завод ЖБИ-3" (далее - ответчик, ЗАО "Завод ЖБИ-3", ОГРН 1024601218850) о возложении на ответчика обязанности исполнить обязательства по договору купли-продажи права аренды N 1 от 21.03.2005 и договору аренды N 65 земельного участка от 29.03.2010 в натуре, а именно: осуществить действия по строительству двухэтажного здания детского сада-яслей на 270 мест (N 29 по плану) площадью застройки 2603,7 кв.м и ориентировочной общей площадью 4562,8 кв.м в микрорайоне N 13 города Железногорска Курской области на земельном участке с кадастровым номером 46:30:000015:522 площадью 12216 кв.м согласно утвержденному постановлением администрации города Железногорска от 11.05.2011 N 957 проекту планировки микрорайона N 13 города Железногорска Курской области, в том числе: получить разрешение на строительство детского сада-яслей на 270 детей в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, осуществить строительство своими силами и за счет своих средств указанного в пункте 1 объекта и ввести его в эксплуатацию в течение двенадцати месяцев со дня получения разрешения на строительство данного объекта; о возложении на ответчика обязанности исполнить свои обязательства по договору купли-продажи права аренды N 1 от 21.03.2005 и договору аренды N 65 земельного участка от 29.03.2010 в натуре, а именно: осуществить действия по строительству трехэтажного здания общеобразовательной школы на 33 класса (N 28 по плану) площадью застройки 4100 кв.м и ориентировочной общей площадью 12279 кв.м в микрорайоне N 13 города Железногорска Курской области на земельном участке с кадастровым номером 46:30:000015:523 площадью 23130 кв.м согласно утвержденному постановлением администрации города Железногорска от 11.05.2011 N 957 проекту планировки микрорайона N 13 города Железногорска Курской области, в том числе: получить разрешение на строительство общеобразовательной школы на 33 класса в течение восемнадцати месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, осуществить строительство своими силами и за счет своих средств указанного в пункте 2 объекта и ввести его в эксплуатацию в течение тридцати месяцев со дня получения разрешения на строительство данного объекта; о возложении на ответчика обязанности исполнить свои обязательства по договору купли-продажи права аренды N 1 от 21.03.2005 и договору аренды N 65 земельного участка от 29.03.2010 в натуре, а именно: подготовить, передать администрации города Железногорска необходимую документацию по вводу объектов в эксплуатацию (в том числе кадастровый паспорт, проектную документацию) отдельно по каждому построенному объекту (здание общеобразовательной школы и детского сада-яслей), а также произвести необходимые юридические и фактические действия по регистрации права собственности закрытого акционерного общества "Завод ЖБИ-3" на построенные объекты и безвозмездно передать построенные объекты по акту приема-передачи в муниципальную собственность муниципального образования "город Железногорск" Курской области в течение двух месяцев со дня ввода соответствующего объекта в эксплуатацию.

ЗАО "Завод ЖБИ-3" заявило встречный иск к Администрации города Железногорска об изменении пункта 8.1. договора аренды N 65 от 29.03.2010.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.02.2014 (судья Курятина А.А.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 (судьи Ушакова И.В., Сухова И.Б., Поротиков А.И.) в удовлетворении исковых требований и встречных исковых требований было отказано.

Не соглашаясь с выводом судов обеих инстанций, Администрация города обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 отменить полностью, решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2014 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. Железногорска и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме, а во встречном иске ЗАО "ЖБИ-3" отказать.

В соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

С учетом изложенного, судебные акты подлежат оценке только в обжалуемой части, то есть только в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации г. Железногорска.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в соответствии со статьями 31, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", распоряжением главы администрации г. Железногорска от 07.02.2005 N 96 "Об организации и проведении конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N46:30:000015:0006 под застройку жилого микрорайона N13" 15 марта 2005 года проведен конкурс по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под застройку жилого микрорайона N13. В числе условий конкурса по застройке микрорайона N 13, указанных в извещении о его проведении, определено следующее:

Победитель конкурса является заказчиком-застройщиком микрорайона и обязан разработать проект застройки микрорайона в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и требованиями СНиП 2.07.01 89.

Площадь застройки жилыми домами и общественно-бытовыми зданиями - 25 тыс.кв.м: жилые дома 5-10 этажные, общая площадь жилых домов - 100 тыс.м2, общеобразовательная школа, детский сад-ясли, ЦРП, ГРП, ТТП, ТП, КНС, инженерные сети: водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, благоустройство, расчетный срок застройки - 10 лет, ввод в эксплуатацию жилых домов после создания застройщиком необходимых условий для проживания; инженерная, транспортная и социальная (школа, детсад) инфраструктуры микрорайона строятся за счет средств заказчика - застройщика, а после ввода в эксплуатацию передаются в муниципальную собственность безвозмездно, общеобразовательная школа и детский сад должны начать функционировать к моменту ввода в эксплуатацию 30% общей площади жилых домов; срок аренды земельного участка - 3 года с последующей пролонгацией.

Проект договора аренды земельного участка, содержащий аналогичные условия (раздел 8. Особые условия договора), прилагался к конкурсной документации.

ЗАО "Завод ЖБИ-3", являясь участником данного конкурса, направило заявку с предложениями по комплексному освоению микрорайона N 13, в том числе по начальной цене приобретаемого права на заключение договора аренды, и по сроку исполнения обязательств - с июня 2005 года по декабрь 2012 года. Застройку микрорайона предложило осуществлять в 4 пусковых комплекса (школа и детсад - во II комплексе), подтвердило, что строительство будет осуществлять своими силами и средствами в указанные сроки.

В соответствии с протоколом N 2 заседания конкурсной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под застройку жилого микрорайона N 13 от 15 марта 2005 года победителем конкурса признано ЗАО "Завод ЖБИ-3".

Между администрацией города Железногорска и победителем конкурса ЗАО "Завод ЖБИ-3" были заключены следующие договоры: -договор купли-продажи права аренды N 1 от 21.03.2005, предметом которого являлся выкуп права аренды на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу : 307170,Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 13, кадастровый номер 46:30:00 00 15 :0006 площадью 137 761, 9 кв.м для использования в целях застройки жилого микрорайона. В соответствии с пунктом 5.3. указанного договора ЗАО "ЖБИ-3" обязан был заключить договор аренды земельного участка в установленный конкурсной документацией срок, а также исполнить обязательства, содержащиеся в конкурсной документации и предложениях ЗАО "Завод ЖБИ-3" как участника конкурса, договор N130 от 25.03.2005 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из категории земель поселений с кадастровым номером 46:30:000015:0006, площадью 137 761,9 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, город Железногорск, микрорайон N13 для использования в целях застройки жилого микрорайона сроком с 22.03.2005 по 21.03.2008.

В 2006 году Застройщиком был разработан проект планировки территории микрорайона N 13 и представлен в администрацию города Железногорска на утверждение. Постановлением главы администрации г.Железногорска от 26.01.2006 N 64 проект планировки территории (генеральный план) микрорайона N 13 был утвержден.

Согласно проекту планировки 2006 года общая площадь жилых домов составляет 236 030 кв.м, также предусмотрено строительство общеобразовательной школы на 33 класса и детского сада-яслей на 280 мест.

В связи с утверждением проекта планировки территории площадь предоставленного под застройку земельного участка микрорайона с кадастровым N 46:30:000015:0006 была уточнена и определена в размере 220 903,99 кв.м. (постановление администрации города Железногорска от 30.01.2006 N 75).

На основании постановления главы администрации города Железногорска от 18.02.2008 N 266 "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО "Завод ЖБИ-3" был заключен договор N91 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:30:000015:0006, площадью 220 903,99 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, город Железногорск, микрорайон N13 для использования в целях застройки жилого микрорайона на новый срок с 22.03.2008 по 21.03. 2010.

В связи с вводом жилых домов в эксплуатацию и присвоением адресов утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 46:30:000015:0006 площадью 220 903,99 кв.м. (на основании постановления администрации города Железногорска от 09.12.2009 N 2774), в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 46:30:000015:27 площадью 175 837 кв.м с местоположением: Курская область, г.Железногорск, микрорайон N 13 для использования в целях застройки жилого микрорайона.

На основании постановления администрации города Железногорска от 25.03.2010 N 679 между сторонами были заключены договоры аренды земельных участков, в том числе и договор N 65 аренды земельного участка от 29.03.2010 (далее - договор), согласно которому истец передал ответчику в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:30:000015:27, площадью 175 837 кв.м, с местоположением: Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 13 для использования в целях застройки жилого микрорайона (далее - Участок) сроком с 22.03.2010 по 31.12.2012, 27.08.2010 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

Договор аренды N 65 от 29.03.2010, также как и договора аренды N130 от 25.03.2005, содержал раздел 8 "Особые условия договора", предусматривающие обязанность арендатора как заказчика-застройщика микрорайона, разработать проект застройки микрорайона в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, нормативными требованиями и условиями конкурса, в том числе своими силами и за счет собственных средств осуществить строительство общеобразовательной школы и детского сада(яслей), инженерных сетей: водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, ЦРП,ГРП,ТТП,ТП и КНС с последующей передачей их после ввода в эксплуатацию в муниципальную собственность безвозмездно.

В 2011 году по инициативе застройщика постановлением администрации города Железногорска от N 957 "Об утверждении проекта корректировки проекта планировки и проекта межевания микрорайона N 13 города Железногорска" (с учетом изменений постановлением от

17.10.2011 N 2085) утверждены корректировка проекта планировки и проекта межевания микрорайона N 13. Согласно проекту планировки (приложение к постановлению на 9 листах) предусмотрено строительство микрорайона с выделением 7 очередей строительства. Предусмотрено строительство детского ясли-сада на 270 мест и общеобразовательной школы на 33 класса. Общая площадь жилых домов составляет по проекту - 273 818,73 кв.м.

В 2012 году ЗАО "Завод "ЖБИ-3" (застройщик) вновь обратился с просьбой утверждения новой корректировки проекта планировки и проекта межевания микрорайона N 13 в связи с необходимостью выноса магистральных сетей с территории социальных объектов (школы и сада).

Постановлением администрации города Железногорска от 10.12.2012 N 3169 были назначены публичные слушания. В результате их проведения постановлением администрации города Железногорска от 04.02.2013 N 312 был утвержден проект корректировки проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона N 13. В проекте межевания под здание и сооружения детского сада с прилегающей территорией отведено 12216 кв.м земли, а под здание и сооружения школы с прилегающей территорией - 23130 кв.м земли.

В связи с утверждением нового проекта корректировки проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона N 13 (последняя редакции) на основании заявления Застройщика, постановлением администрации города Железногорска от 13.05.2013 N 1745 земельный участок с кадастровым номером 46:30:000015:27 площадью 175 837 кв.м был разделен на 22 участка, в том числе образованы земельный участок с кадастровым номером 46:30:000015:522 ( под строительство детского сада) площадью 12216 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 46:30:000015:523 ( под строительство школы) 23130 кв.м. Земельные участки поставлены на кадастровый учет, однако договоры аренды на момент рассмотрения спора не заключены.

Ссылаясь на неисполнение ЗАО "Завод ЖБИ-3" принятых на себя обязательств по договору купли-продажи права аренды N 1 от 21.03.2005 и договору аренды N 65 от 29.03.2010 (раздела 8 договора аренды земельного участка), в части строительства своими силами и за счет своих средств общеобразовательной школы и детского сада-яслей, ввода их в эксплуатацию к моменту строительства 30% общей площади жилых домов и безвозмездной передаче в муниципальную собственность, Администрация города Железногорска Курской области обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В свою очередь, ЗАО "Завод ЖБИ-3" заявило встречный иск об изменении пункта 8.1. договора аренды N 65 от 29.03.2010, ссылаясь на существенное изменение условий договора после вступления в законную силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Отказывая в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В соответствии с пунктом 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

В настоящем случае суд апелляционной инстанции верно сделал вывод о том, что требование о присуждении к исполнению обязанности в натуре, является одним из способов защиты гражданских прав (п. 7 ст. 12 ГК РФ). Указанный способ защиты нарушенного права может быть применен только при наличии у ответчика соответствующей обязанности предусмотренной законом или договором, а также реальной возможности выполнения данной обязанности.

При решении вопроса о применении указанного способа защиты суд обязан определить порядок, механизм, сроки исполнения обязательств в натуре, выяснить возможность реального исполнения принятых им решений исходя из положений Федерального закона от 02.10.2007 N 229- ФЗ "Об исполнительном производстве" и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.03.2000 N 3486/99 и 14.08.2001 N 9162/00).

Обращаясь с данным иском, заявитель ссылается на положения ст. 309, 310 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

В данном случае права и обязанности сторон вытекают из договора N 65 аренды земельного участка от 29.03.2010, который по своей правовой природе является договором аренды и регулируется положениями главы 34 Г ражданского кодекса РФ.

Судами первой и апелляционной инстанций верно установлено, что срок действия договора аренды N 65 земельного участка от 29.03.2010 истек и земельный участок с кадастровым номером 46:30:000015:27 как объект гражданских правоотношений прекратил свое существование в связи с его разделом. Действующее законодательство не предусматривает право кредитора требовать от должника исполнения обязательств по договору после истечения срока его действия. Пунктом 2.3. договора аренды прямо предусмотрено, что окончание срока договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Кроме того, спорные односторонне обязывающие условия содержат неопределенность в отношении объектов строительства не содержат необходимой совокупности характеристик в отношении площади застройки и объема строительства.

Судами верно указано, что из договора N 65 аренды земельного участка от 29.03.2010 не следует, что администрация при его заключении имела цель осуществлять регулирование инвестиционной деятельности общества в формах и методами, указанными в нормах Закона об инвестиционной деятельности.

Ссылка ответчика на утрату возможности реального исполнения особых условий раздела 8 договора N 65 аренды земельного участка от 29.03.2010 верно принята судом апелляционной инстанции во внимание ввиду отсутствия в деле доказательств того, что ответчик приступил к исполнению спорных условий.

В этой связи как правильно указано судами обеих инстанций, решение об удовлетворении иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре в отношении не построенных объектов не будет обладать признаком исполнимости судебного акта, что противоречит статьи 16 АПК РФ.

Договор купли-продажи права аренды N 1 от 21.03.2005, на который также ссылается Администрация г. Железногорска в обоснование своих требований, вышеуказанных особых условий и обязательств ЗАО "Завод ЖБИ-3" не содержит.

Ввиду изложенного, судами первой и апелляционной инстанций обосновано принято решение об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.

Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289,290 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А35-7179/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Леонова А.Н. Гриднев