Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 апреля 2011 г. N Ф10-5661/09 по делу N А09-2064/2009

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 декабря 2009 г. по делу N А09-2064/2009 и от 8 июня 2010 г. по делу N А09-2064/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Степиной Л.В.

судей

Ключниковой Н.В.

Шелудяева В.Н.

при участии в заседании:

от заявителя

от Брянской городской администрации

3-их лиц:

МУП г. Брянска "Сервисбаза"

Управления Росреестра по Брянской области

- Скрипина Р.Е. - представителя (доверенность от 07.06.2010 б/н),

- Косова А.В. - генерального директора ООО "АгроНика",

- Солдатова А.А. - ведущего специалиста сектора судебно-исковой работы правового управления (доверенность от 29.12.2010 N 1/06-23384);

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципального унитарного предприятия г. Брянска "Сервисбаза" на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2010 (судья Малюгов И.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 (судьи Полынкина Н.А., Стаханова В.Н., Тучкова О.Г.) по делу N А09-2064/2009,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АгроНика" (далее по тексту - ООО "АгроНика", Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением, измененным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Брянской городской администрации (далее - Администрация) о признании незаконным бездействия Администрации в части непринятия решения об отчуждении арендуемого имущества:

- помещение площадью 499,5 кв. м, расположенное на территории МУП "Сервисбаза", г. Брянск, ул. Кромская, 50, литера Г, находящееся на первом этаже здания, кадастровый номер 15-01/28-75-657, реестровый номер 13222, инвентарный номер 13745, состоящее из следующих помещений: склад площадью 32,6 кв. м; вспомогательное помещение площадью 12,5 кв. м; склад площадью 335,7 кв. м; склад площадью 13 кв. м; склад площадью 12,3 кв. м; бытовка площадью 30,6 кв. м; коридор площадью 22.1 кв. м; тамбур площадью 0,6 кв. м; склад площадью 8,7 кв. м; лестничная клетка площадью 8,6 кв. м; подсобное помещение площадью 3,6 кв. м; подсобное помещение площадью 3,4 кв. м; подсобное помещение площадью 2,7 кв. м; туалет площадью 2,2 кв. м; подсобное помещение площадью 10,9 кв. м;

- помещение площадью 181,5 кв. м, расположенное на территории МУП "Сервисбаза", г. Брянск, ул. Кромская, 50, литера Г, находящееся на первом этаже здания, кадастровый номер 15-01/28-75-657, реестровый номер 13222, инвентарный номер 13745, состоящее из следующих помещений: склад площадью 43,3 кв. м; коридор площадью 3,8 кв. м; склад площадью 67,8 кв. м; коридор площадью 10,9 кв. м; склад площадью 7,8 кв. м; склад площадью 40,1 кв. м; склад площадью 7,8 кв. м;

- помещение площадью 73,5 м кв., расположенное на территории МУП "Сервисбаза", г. Брянск, ул. Кромская, 50, литера Г, находящееся на втором этаже здания, кадастровый номер 15-01/28-75-657, реестровый номер 13222, инвентарный номер 13745, состоящий из следующих помещений: площадка площадью 1,0 кв. м; площадка площадью 2,6 кв. м; коридор площадью 13,6 кв. м; туалет площадью 3,4 кв. м.; подсобное помещение площадью 7,4 кв. м; кабинет площадью 10,3 кв. м; торговый зал площадью 35,2 кв. м;

- складское помещение площадью 334,0 кв. м, находящееся в помещении, расположенном на территории МУП "Сервисбаза", г. Брянск, ул. Кромская, 50, литера Д, кадастровый номер 15-01/28-75-663, реестровый номер 13222, инвентарный номер 13745, площадью 357,8 кв. м; - (далее - спорные помещения) в пользу ООО "АгроНика" и совершении юридически значимых действий.

Заявитель также просил признать правомерными требования к Администрации со стороны ООО "АгроНика" о преимущественном праве выкупа спорного имущества и обязать правообладателя-ответчика заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендованного ООО "АгроНика" спорного имущества и заключить договоры купли-продажи арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие "Сервисбаза" (далее - Предприятие) и Управления Росреестра по Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.05.09 по настоящему делу заявленные требования ООО "АгроНика" удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.09 решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.12.09 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2010 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 08.06.2010 решение Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2010 по указанному делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области в ином судебном составе.

До рассмотрения дела по существу в Арбитражном суде Брянской области, ООО "АгроНика" в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ изменило заявленные требования и просило признать незаконным отказ Брянской городской администрации в принятия решения об отчуждении арендуемого ООО "АгроНика" имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также обязать Брянскую городскую администрацию устранить допущенные нарушения законных прав и интересов ООО "АгроНика" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Муниципальное унитарное предприятие "Сервисбаза" просит решение и постановление по настоящему делу отменить как принятые с нарушением норм материального права и принять новый судебный акт об отказе ООО "АгроНика" в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителей от Общества и Администрации, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, между Обществом и Предприятием заключен договор от 30.12.04 N 28/05 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Кромская, 50, сроком до 31.03.05.

По договору от 23.03.2006 срок аренды указанного нежилого помещения продлен до 30.03.06.

15 марта 2006 года между Обществом и Комитетом по управлению собственностью г. Брянска заключен договор аренды N 427 Б - 2006 нежилого помещения, общей площадью 181,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Кромская, 50, сроком до 30.12.06.

На основании дополнительного соглашения 25.12.06 вышеуказанный договор аренды N 427 Б - 2006 продлен сроком до 29.12.07.

1 января 2008 года между Обществом и Предприятием были заключены договоры аренды N N 8/08, 9/08, 10/08, 11/08 нежилого помещения, расположенного по указанному адресу сроком до 30.12.08.

1 января 2009 года между Обществом и Предприятием были заключены договоры аренды N N 9/09, 10/09, 11/09, 12/09 спорного нежилого помещения сроком до 30.12.2009.

Общество 12.01.09 обратилось в администрацию с заявлениями о приобретении в собственность арендуемых нежилых помещений по ул. Кромской, 50 площадью 73,5 кв. м, 181,5 кв. м, 358 кв. м и 499,5 кв. м, в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ).

20 февраля 2009 года Администрация в письме исх.N 7/29-64 указала, что заявления Общества для более оперативного решения вопросов по реализации Закона N 159-ФЗ направлены в МУП "Сервисбаза", в чьем хозяйственном ведении находятся арендуемые объекты.

25 февраля 2009 года заявитель повторно обратился в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.

17 марта 2009 года Администрация отказала в реализации преимущественного права на приобретение поименованного выше имущества, сославшись на то, что реализация имущества - это право Предприятия и Закон N 159-ФЗ не обязывает унитарные предприятия продавать недвижимое имущество.

Полагая, что вышеуказанное бездействие Администрации является незаконным и нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что у администрации не имелось правовых оснований для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества.

С указанным выводом согласился суд апелляционной инстанции, признав его законным и обоснованным.

При этом суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуется преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено, что Общество соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям для реализации преимущественного права, а также установлено наличие обстоятельств, делающих возможным реализацию такого права. При этом принято во внимание, что право хозяйственного ведения спорного имущества МУП "Сервисбаза" произведено госрегистратором 06.04.2009 (свидетельства о государственной регистрации от 01.04.2009 N 476688, 476384), то есть после принятия Закона N 159-ФЗ и обращения Общества с заявлением о выкупе спорного помещения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 2 и 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Между тем пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 4 этого же Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что поскольку в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, анализируя представленные доказательства с учетом доводов сторон, суд указал, что на момент обращения ОАО "АгроНика" к собственнику с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений (12.01.2009, 25.02.2009), МУП г. Брянска "Сервисбаза" не обладало правом хозяйственного ведения на спорные помещения, в связи с чем администрация неправомерно отказала Обществу в реализации его права на приобретение арендуемого имущества.

Суд пришел к выводу, что со стороны администрации было допущено совершение действий, имеющих целью воспрепятствовать реализации Обществом установленного Законом права на приобретение недвижимого имущества, что послужило основанием для удовлетворения заявленных требований.

Довод Предприятия, указанный в кассационной жалобе, о том, что отчуждение спорного имущества возможно только в порядке приватизации, который предусмотрен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", был рассмотрен судами и правомерно отклонен.

Как указано в пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", принятого в целях правильного и единообразного применения его положений арбитражными судами Российской Федерации, согласно части 3 статьи 1 Закона отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ).

Таким образом, нормы закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона N 178-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 вышеуказанного Информационного письма необходимо учитывать, что в силу Закона до 01.01.2009 реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемое им недвижимое имущество по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием для включения данного имущества в план приватизации, а также совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что указанные помещения не являются самостоятельными обособленными объектами недвижимости, отклоняется судом кассационной инстанции.

В пункте 8 вышеназванного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судом установлено, что спорные помещения могут быть выделены в обособленные объекты недвижимости, указанное подтверждается представленными в материалы дела техническими заключениями ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" от 27.08.2010 с приложением кадастрового паспорта на каждый объект недвижимости. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, признав наличие у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ, пришли к выводу о том, что в результате отказа администрации заявитель был лишен этого права.

Иная оценка рассматриваемого спора влечет необоснованное лишение субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.

При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные акты соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства, поэтому у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 по делу N А09-2064/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова В.Н. Шелудяев