Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2011 г. N Ф10-771/11 по делу N А62-2584/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Степиной Л.В.

судей

Ключниковой Н.В.

Шелудяева В.Н.

при участии в заседании:

от заявителя:

от администрации города Смоленска:

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Смоленска на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 (судьи Игнашина Г.Д., Дорошкова А.Г., Полынкина Н.А.) по делу N А62-2584/2010,

УСТАНОВИЛ:

ООО "РПМ "Модуль" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация) о признании незаконными действий администрации, выразившихся в отказе заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (нежилого помещения) площадью 24,1 кв.м, являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 15, и с требованием обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2010 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 решение суда первой инстанции отменено. Суд апелляционной инстанции признал незаконными вышеуказанные действия администрации и обязал устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ).

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда по настоящему делу отменить как принятое с нарушением норм материального права, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом, 24.03.2005 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 2140/05, предметом которого является передача в аренду сроком с 01.04.2005 по 29.12.2005 нежилого помещения площадью 25,8 кв.м., являющегося муниципальной собственностью и расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 15, для использования под парикмахерскую.

Помещение передано обществу по акту в аренду от 01.04.2005.

27 декабря 2005 года между сторонами подписан договор аренды N 2140/06 этого нежилого помещения. Срок действия договора установлен с 01.10.2006 по 31.12.2008. Нежилое помещение было передано обществу в аренду по акту сдачи-приемки от 01.01.2006.

Соглашениями от 26.03.2007 и от 20.05.2008 стороны изменяли условия договора от 27.12.2005 N 2140/06, касающиеся размера арендной платы.

10 сентября 2009 года между администрацией и обществом заключен договора аренды нежилого помещения N 2140/09. Срок действия договора установлен с 01.01.2009 по 29.12.2009.

8 февраля 2010 года между указанными сторонами заключен договор аренды N 2140/10 этого же помещения со сроком действия с 01.01.2010 по 29.12.2010. По соглашению от 10.03.2010 к названному договору внесены изменения по площади помещения, которая стала составлять 24,1 кв.м.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 24,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова, д. 15, являющегося муниципальной собственностью.

Письмом от 06.05.2010 N 7-2677 администрация отказала обществу в реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, указав, что арендуемое помещение не находится у заявителя в его временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку договор аренды от 27.12.2005 N 2140/06 не зарегистрирован и, как следствие, не заключен и не может являться основанием для возникновения права на приобретение арендованного имущества.

Считая отказ администрации незаконным, общество обжаловало его в арбитражном суде.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что у заявителя не возникло преимущественного права на приобретение спорного имущества в собственность, так как арендуемое имущество не находилось во временном пользовании общества в соответствии с договорами аренды такого имущества непрерывно в течение двух лет до дня вступления в силу настоящего Закона N 159-ФЗ и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Отменяя решение суда первой инстанции и признавая незаконными действия администрации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд правомерно не согласился с указанными выводами суда, учитывая следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества предоставлено субъектам малого и среднего предпринимательства при определенных этой законодательной нормой условиях, в том числе, когда арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора аренды от 27.12.2005 N 2140/06 превышает 1 год и поскольку он не прошел государственную регистрацию указанный договор в силу положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данного в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 и п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, является незаключенным.

Вместе с тем, суд не принял во внимание, что между сторонами был заключен договор от 24.03.2005 N 2140/05, предметом которого являлась передача в аренду спорного имущества сроком с 01.04.2005 по 29.12.2005.

Указанный договор заключен на срок менее 1 года, вследствие чего в регистрации не нуждался.

Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока действия, определенного в договоре, арендатор продолжал пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор считается возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом государственная регистрация данного договора согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59, также не требуется

Исходя из того, что договорные отношения по аренде занимаемого обществом помещения были сохранены, о чем свидетельствуют вышеупомянутые договоры от 27.12.2005 N 2140/06, от 10.09.2009 N 2140/09, от 08.02.2010 N 2140/10, соглашения от 26.03.2007 и от 20.05.2008, согласно которым стороны подтвердили свои обязательства по договору аренды от 01.04.2005, фактически спорное помещение в установленном порядке администрации не передавалось, из данного помещения Общество не выселялось, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что спорное имущество находится во владении заявителя с 01.04.2005, то есть арендатор непрерывно в течение более двух лет использует спорное помещение в своей деятельности.

Позиция апелляционного суда также согласуется с пунктом 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которой арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному

как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, апелляционный суд правильно признал недоказанным наличие предусмотренных Законом N 159-ФЗ оснований для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение имущества.

Таким образом, доводы администрации о том, что подписание договора аренды от 27.12.2005 N 2140/06 фактически является возражением сторон относительно продления действия договора от 24.03.2005 N 2140/05, исследовались судом апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку.

При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства, поэтому у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу N А62-2584/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова В.Н. Шелудяев