Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 мая 2011 г. N Ф10-1407/11 по делу N А48-3124/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05.05.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.05.2011

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Нарусова М.М.

судей

Толкачевой И.Ю.

Егоровой С.Г.

при участии в заседании:

от истца:

Цукановой Ю.А. - представителя (доверенность N 545 от 26.07.2010),

от ответчика:

Зубковой Т.П. - лично,

Кузина Н.Н. - представителя (доверенность от 05.02.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП Зубковой Т.П. на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.10.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 по делу N А48-3124/2010,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области (далее - департамент), г. Орел, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Зубковой Таисии Петровне (далее - предприниматель), г. Орел, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 971 от 20.05.2009, заключенного в отношении земельного участка площадью 350 кв. метров, с кадастровым номером 57:25:0040305:135, предоставленного под размещение оборудованной площадки для временного объекта торговли по адресу: г. Орел, ул. Металлургов, д. 24-г, а также о применении последствий его недействительности в виде обязания предпринимателя возвратить департаменту указанный земельный участок и аннулирования записи о государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.10.2010 (судья Парфенова Л.П.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 (судьи Мокроусова Л.М., Поротиков А.И., Сухова И.Б.) указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на несоответствие содержащихся в них выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании ИП Зубкова Т.П. и ее представитель поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель департамента - доводы отзыва на жалобу.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия полагает, что решение от 19.10.2010 и постановление от 04.02.2011 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 26.03.2009 предприниматель Зубкова Т.П. обратилась в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 350 кв.метров, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Металлургов, 24-г.

Департамент письмом от 24.04.2009 N 2403/з сообщил предпринимателю, что заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка будет осуществлено после публикации соответствующей информации в средствах массовой информации.

20.05.2009 департамент разместил в газете "Орловская правда" сообщение о предоставлении в аренду спорного земельного участка, разрешенное использование - под оборудованную площадку для временного объекта торговли.

В этот же день департаментом издан приказ N 757 "О предоставлении в аренду ИП Зубковой Т.П. земельного участка местоположением: Орловская область, г. Орел, ул. Металлургов, 24-г, с кадастровым номером 57:25:0040305:135" (далее - приказ от 20.05.2009 N 757).

20.05.2009 между департаментом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен соответствующий договор аренды земельного участка N 971 сроком на три года.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 57:57:01/047/2009-549 от 23.06.2009).

Впоследствии приказ от 20.05.2009 N 757 признан недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2009 по делу N А48-4447/2009 в связи с несоблюдением департаментом требования о заблаговременной публикации информационного сообщения о предполагаемой передаче в аренду земельного участка и принятии заявок в разумный и достаточный срок.

Ссылаясь на установленные указанным решением обстоятельства в части нарушения процедуры предоставления земельного участка и заключение договора аренды во исполнение приказа, признанного недействительным, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из преюдициальности обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом, касающихся отсутствия заблаговременного информирования департаментом всех заинтересованных лиц о возможности предоставления спорного земельного участка в аренду и нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц - потенциальных арендаторов этого участка. Сославшись на то, что неисполнение департаментом обязанности по заблаговременной публикации сообщения исключило возможность для всех заинтересованных лиц приобрести права на спорный участок и привело к ограничению конкуренции между ними, суд признал оспариваемый договор аренды ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В отношении приказа департамента от 20.05.2009 N 757 суд пришел к выводу о том, что признание его недействительным является самостоятельным основанием для признания договора N 971 от 20.05.2009 ничтожным в силу его несоответствия некоторым пунктам Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле, утвержденного постановлением Коллегии Орловской области от 24.11.2008 N 371.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился.

Между тем, признавая договор аренды ничтожным, суды не учли следующего.

Порядок предоставления земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством, регламентирован статьей 34 Земельного кодекса РФ.

Согласно абзацу 4 части 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны, в том числе, обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Конституционный суд Российской Федерации в определении от 25.11.2010 N 1549-О-О отметил, что данные нормы направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Информирование о предоставлении конкретных земельных участков в аренду способствует получению наибольшего числа заявок от всех заинтересованных лиц, что способствует достижению максимальной эффективности сдачи имущества в аренду.

В данном случае обязательная процедура опубликования информационного сообщения о предоставлении в аренду спорного земельного участка была соблюдена, однако, заключение договора аренды в день публичного информирования о наличии такой возможности (незаблаговременность публикации) могло (могла) привести к нарушению прав потенциальных арендаторов этого участка.

Таким образом, вопрос о наличии иных лиц, заинтересованных в аренде земельного участка, предоставленного предпринимателю Зубковой Т.П., имеет существенное значение для разрешения настоящего спора по существу.

Между тем, данный вопрос судами не исследовался, какие конкретно лица обращались с заявками на приобретение указанного участка в аренду, не выяснялось. Доказательств наличия чьей-либо заинтересованности в аренде спорного земельного участка в деле нет.

Кроме того, судами не учтено, что нарушение прав и интересов потенциальных арендаторов земельного участка, даже если оно имело место, свидетельствует об оспоримости договора аренды, заключенного с предпринимателем Зубковой Т.П., а не о его ничтожности.

Ссылаясь на несоответствие договора N 971 от 20.05.2009 требованиям пунктов 1.3, 6.6, 6.7 Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле, утвержденного постановлением Коллегии Орловской области от 24.11.2008 N 371 (далее - Порядок), суды не приняли во внимание следующее.

Статья 168 ГК РФ устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.

Согласно статье 3 ГК РФ под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.

Утвержденный Коллегией Орловской области Порядок относится к нормативным актам субъекта Российской Федерации, поэтому в силу статьи 3 ГК РФ не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права.

Учитывая изложенное, несоответствие оспариваемого договора аренды Порядку не влечет недействительности сделки на основании статьи 168 ГК РФ.

Что касается признания недействительным приказа департамента от 20.05.2009 N 757, то сам по себе данный факт также не может свидетельствовать о ничтожности заключенного с ИП Зубковой Т.П. договора аренды.

При таких обстоятельствах, учитывая, что суды не исследовали фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора по существу, и принимая во внимание, что у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по исследованию и оценке доказательств, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 19.10.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 по делу N А48-3124/2010 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

И.Ю. Толкачева С.Г. Егорова