Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 октября 2014 г. N Ф10-3642/14 по делу N А35-631/2014

г.Калуга

23 октября 2014 г.

Дело N А35-631/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2014.

Полный текст постановления изготовлен 23.10.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ключниковой Н.В.
Судей	Стрегелевой Г.А.
	Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, г. Курск, ул. 50 лет Октября, 4/6, 305016);	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;;
от общества с ограниченной ответственностью "Вираж" (ОГРН 1034637010760, ИНН 4632014608, г.Курск, ул.Комарова, 16, 305047);	- Болдырева П.Н. - представителя по доверенности от 20.01.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 30.04.2014 (судья Морозова М.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Донцов П.В.) по делу N А35-631/2014,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вираж" (далее - Общество, заявитель, ООО "Вираж") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации права собственности за ООО "Вираж" на нежилое здание площадью 690,3 кв. м с кадастровым номером 46:29:103026:98, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Комарова, 16, об обязании Управления зарегистрировать право собственности за ООО "Вираж" на нежилое здание площадью 690,3 кв. м с кадастровым номером 46:29:103026:98, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Комарова, 16.

Решением суда от 30.04.2014 суд признал незаконным отказ Управления в государственной регистрации права собственности за ООО "Вираж" на нежилое здание площадью 690,3 кв. м с кадастровым номером 46:29:103026:98, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Комарова, 16 и обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Вираж" в установленном законом порядке.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.07.2014 решение суда от 30.04.2014 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя Общества, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судом, в соответствии со свидетельством от 13.02.2013 (т.1, л.д. 20), выданным повторно взамен свидетельства от 22.03.2007 N 057222 серии 46-АГ, Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:0001, площадью 5511 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Комарова, д.16, основанием регистрации права собственности явился договор от 29.12.2006 N 10-06 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г.Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области администрации Курской области (далее - Комитет) от 08.10.2010 N 01-18/1745 на основании ходатайства ООО "Вираж" Обществу в аренду на 3 года для строительства автомойки с офисными помещениями и расширения автостоянки предоставлен земельный участок площадью 522 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103026:16, расположенным по адресу: г.Курск, ул. Комарова, 16.

На основании вышеуказанного решения Комитет 03.11.2010 заключил с ООО "Вираж" договор N 3248-10ю о предоставлении Обществу на 3 года в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103026:16, находящегося по адресу: г.Курск, ул.Комарова, 16 (далее - Участок), для строительства автомойки с офисными помещениями и расширения автостоянки, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 522 кв.м. На участке объектов недвижимости не имеется, обременения нет.

27 ноября 2013 ООО "Вираж" обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности за Обществом на нежилое здание площадью 690,3 кв.м., с кадастровым номером 46:29:103026:98 указанного в кадастровом паспорте от 28.10.2013 N 46/13-3-251774, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 46:29:103026:16 и 46:29:103026:1 по адресу: г.Курск, ул.Комарова, д.16.

На регистрацию были предоставлены следующие документы: разрешение на строительство N ru46302000-2244, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru46302000-1344, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 13.02.2013 серии 46-АО N017909 на земельный участок с кадастровым номером 46:29:103026:0001, договор N3248-10ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 03.11.2010 с кадастровым номером 46:29:103026:16 для строительства автомойки с офисным помещением и расширение автостоянки.

Сообщением от 15.01.2014 N 01/166/2013-945 Управление известило Общество об отказе в регистрации заявленного права на основании абз.4,10 п 1. Ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) на том основании, что земельные участки, на которых построено здание, принадлежат заявителю на разном праве: один участок находится в аренде, другой на праве собственности.

Посчитав, что отказ Управления является незаконным, Общество оспорило его в суде.

Удовлетворяя заявленное требование, суд исходил из того, что Обществом на регистрацию был представлен полный пакет документов, предусмотренным Законом N 122-ФЗ.

Между тем, такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными исходя из следующего.

Особенности регистрации вновь созданного объекта недвижимости установлены статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (далее - Закон N 250-ФЗ) внесены изменения в статью 25 Закона N 122-ФЗ в части уточнения основания государственной регистрации права собственности на создаваемый (созданный) объект недвижимого имущества: государственная регистрация прав на создаваемые (созданные) объекты недвижимого имущества осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект. Кроме того, основанием для государственной регистрации прав на него является в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Пунктом 1 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на государственную регистрацию права собственности заявителем было представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru46302000-1344, договор аренды от 03.11.2010 N 3248-10ю земельного участка площадью 522 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103026:16.

При правовой экспертизе данных документов, Управлением было выявлено, что объект, о государственной регистрации права собственности на который просит заявитель, построен не только на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103026:16, но и на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103026:1.

Так в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (т.1, л.д. 35, 38) указана общая площадь построенного одноэтажного здания автомойки с офисными помещениями - 690,3 кв.м.

Так же в этом разрешении речь идет о построенном здании поста охраны - 15,8 кв.м.; реконструированном здании (лит.А) площадью 226,9кв.м.

Как было указано выше, одним из оснований для государственной регистрации является правоустанавливающий документ на земельный участок, а не участки.

Предметом договора аренды от 03.11.2010 N 3248-10ю является земельный участок с кадастровым номером 46:29:103026:16, площадью 522 кв.м., расположенный по адресу: г.Курск, ул.Комарова, 16, представленный в целях строительства на нем автомойки с офисными помещениями и расширения автостоянки.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленной в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Приняв на себя права и обязанности по договору от 03.11.2010 N 3248-10ю, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с целями его предоставления, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Таким образом, суду следовало дать оценку о возможности размещения на земельном участке площадью 522 кв.м. объекта недвижимости (одноэтажное здание автомойки и офисные помещения) площадью 690,3 кв.м.

В данном случае, что никем не оспаривается, часть объекта капитального строительства (автомойка, офисные помещения) находится за пределами земельного участка, предоставленного в аренду для строительства.

Делая вывод, о возможности размещения одного объекта на нескольких участках, суд исходил, из того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит ни одной нормы, прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.

Между тем, из содержания ч. 1 ст. 38 ГрК РФ, следует что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В данном случае, земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим, один из которых принадлежит заявителю на праве собственности, а другим он пользуется на праве аренды.

На основании статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Таким образом, суду следовало дать правовую оценку о возможности строительства объекта на двух самостоятельных, не объединенных земельных участках, в соответствии с нормами действующего земельного и градостроительного законодательства и не приведет ли это к нарушению одного из основных принципов земельного законодательства, установленного пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

Между тем, согласно статьям 30, 35, 36 Земельного кодекса РФ признание за Обществом права собственности на объект недвижимости влечет возникновение у уполномоченного органа в области земельных отношений, обязанности по переоформлению прав на земельный участок, принадлежащий в настоящее время субъекту Федерации.

Таким образом, судам следовало дать оценку представленным заявителем на государственную регистрацию права собственности документам: содержат ли они неустранимые противоречия в сведениях об основных характеристиках объекта, имеющих существенное значение для его регистрации в государственном реестре прав.

При этом, суду следовало руководствоваться новой редакцией ст. 25 Закона N 122-ФЗ, а не той, которая действовала до внесения в нее изменений Законом N 250-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

При указанных выше обстоятельствах, в связи с неполнотой установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, избирательной оценкой представленных в материалы дела доказательств и нарушением в связи с этим норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не может признать принятые по настоящему делу решение и постановление законными и обоснованными.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в то числе, соответствовали ли представленные для государственной регистрации документы требованиям статьи 18 Закона о регистрации, позволяли ли представленные документы устранить расхождения в описании заявленного к регистрации объекта, имелись ли у регистрирующего органа основания для отказа в испрашиваемой регистрации.

Предложить сторонам представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по заявленным требованиям, при необходимости истребовать доказательства в соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 30.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу N А35-631/2014 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

Г.А. Стрегелева В.Н. Шелудяев