Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 октября 2014 г. N Ф10-3297/14 по делу N А48-4194/2013

г.Калуга

29 октября 2014 г.

Дело N А48-4194/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "22" октября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "29" октября 2014 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	А.Н. Гриднева
	А.Н. Маненкова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: А.А. Папковой
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Цветочный базар"	Годовиков Б.С. по доверенности от 07.10.2013 Прусакова Н.П. (директор) -решение N 4 от 16.04.2012
от ответчиков: Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла Закрытое акционерное общество "Современные консалтинговые стандарты"	Кудряшов С.Л. по доверенности N 7/1614 от 28.03.2014 Представители не явились, ответчик о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
От 3-его лица: Администрации города Орла	Кудряшов С.Л. по доверенности N 154Г от 27.12.2013

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Администрации города Орла, Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 по делу N А48-4194/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Цветочный базар" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском (с учетом уточнений) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, Закрытому акционерному обществу "Современные консалтинговые стандарты" о возложении обязанности заключить договор купли-продажи N 1 от 01.10.2013 на условиях:

1. Цена Объекта по Договору составляет 10 966 000 (десять миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей. Уплата НДС не предусмотрена в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ;

2. График платежей в бюджет города Орла определяется в соответствии с приложением N 1 к договору в редакции истца исходя из основной суммы по договору 10 966 000 (десять миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 (судья Карасев В.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 (судьи Ушакова И.В., Мокроусова Л.М., Сухова И.Б.), исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, Администрация города Орла и Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла обратились с кассационной жалобой в суд округа, в которой просят решение Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 по делу N А48-4194/2013 отменить, принять новый судебный акт.

Ответчик ЗАО "Современные консалтинговые стандарты", надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке ч.3 ст.284 АПК РФ в отсутствие представителей названного лица.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей истца и заявителей кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, 31.07.2013 ООО "Цветочный Базар" было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв. м

16.09.2013 ЗАО "Современные консалтинговые стандарты" подготовлен отчет N 9/7041/Н об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв. м, 1 этаж, согласно которому по состоянию на 04.09.2013, стоимость спорного объекта недвижимого имущества составила 13 784 229 руб.

25.09.2013 Администрацией города Орла принято Постановление N 4374 "О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74".

05.10.2013 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2013 N 1.

По итогам рассмотрения проекта вышеназванного договора, истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к проекту договора от 01.10.2013 N 1, в соответствии с которым истец просил внести изменения в том числе и в пункт 2.1 договора, определив цену спорного объекта равной 10 002 000,00 руб. на основании отчета N 634 от 22.10.13, выполненного ООО "ПРЕМИУМ-ОЦЕНКА" по состоянию на 22.10.2013.

В письме от 07.11.2013 N 7348, согласившись с частью указанных в протоколе разногласий изменений, ответчик отказал истцу во внесении изменении в пункт 2.1 договора от 01.10.2013.

Ссылаясь на наличие разногласий, касающихся редакции пункта 2.1. договора, истец обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском, в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв. м, 1 этаж.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из полученного в рамках судебного разбирательства заключения эксперта по вопросу цены рассматриваемого объекта.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку оценка недвижимого имущества, выполненная ЗАО "Современные консалтинговые стандарты" в отчете N 9/7041/Н от 16.09.2013, произведена на ненадлежащую дату, а в материалы дела стороны представили другие отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, настоящий спор правомерно разрешен судом на основании полученного в рамках судебного разбирательства по настоящему делу экспертного заключения ООО "Оценочная группа "Сколько" N 3-2014 от 25.03.2014, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв. м, 1 этаж, по состоянию на 31.07.2013, определена в размере 10 966 000 руб. При этом судами обоснованного отмечено, что заключение ООО "Оценочная группа "Сколько" N 3-2014 от 25.03.2014 соответствует требованиям законодательства, какие-либо сомнения в его обоснованности или противоречия в его выводах отсутствуют, определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной, отсутствуют основания для признания отчета недостоверным.

Также суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда об утверждении графика платежей с 01.10.2013, поскольку данное обстоятельство не влияет на правильность принятого по делу решения об установлении выкупной цены, с учетом представленных доказательств истцом, подтверждающих перечисление денежных средств на расчетный счет ответчика в суммах, соответствующих представленных на утверждение графику.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 по делу N А48-4194/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

А.Н. Гриднев А.Н. Маненков