Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 ноября 2014 г. N Ф10-3824/14 по делу N А14-5311/2013

г. Калуга

06 ноября 2014 г.

Дело N А14-5311/2013

Резолютивная часть постановления оглашена: 30.10.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме: 06.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Маненкова А.Н.
судей		Гриднева А.Н. Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: Государственная компания "Российские автомобильные дороги" в лице Воронежского филиала ГК "Российские автомобильные дороги" от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "ОКТАВА"	Авдеевой Людмилы Анатольевны- представителя (дов. N Д-14140266 от 01.09.2014, сроком на 1 год) Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОКТАВА" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А14-5311/2013,

УСТАНОВИЛ:

Государственная компания "Российские автомобильные дороги" (далее - истец, государственная компания "Автодор", ОГРН 1097799013652) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОКТАВА" (далее - ответчик, ОГРН 1073667041645) о взыскании 637133 руб. 18 коп. по договору субаренды земельного участка (его частей) N ВФ-2011-701 от 23.12.2011, в том числе 399942 руб. 98 коп. основного долга за период с 28.10.2010 по 01.04.2012, 237190 руб. 20 коп. неустойки за период с 12.01.2012 по 18.09.2013, 11716 руб. 57 коп. госпошлины.

Определением суда области от 26.11.2013 принят встречный иск ООО "ОКТАВА" о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды части земельного участка, предоставленного в аренду Государственной компании "Автодор" N ВФ-2011-701 от 23.12.2011 в части арендной платы равной 271728 руб. 92 коп.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 исковые требования по первоначальному иску частично удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на неполное выяснение судами обстоятельств имеющих значение для дела, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеназванные судебные акты отменить в части взыскания с ООО "ОКТАВА" основного долга в сумме 394 803, 19 руб. и взыскания неустойки в сумме 10 870,23 руб.

В соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

С учетом изложенного, решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2014 и постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 подлежит оценке только в обжалуемой части.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей, не явившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, суд округа считает, что при вынесении оспариваемых судебных актов выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и нормами материального права ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения Федерального дорожного агентства от 30.03.2010 N 250-р Государственной компании "Автодор" (арендатор) Федеральным дорожным агентством (арендодатель) передан в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, автомагистраль М-4 "Дон", в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 01.11.2011 N 16-2/11-10322, общей площадью 1257245,78 кв.м., с кадастровым номером 36:16:0000000:329 на 49 лет по договору N 40-ГК от 07.09.2010.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.10.2010, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации N 36-3617/054/2010-6.

23.12.2011 между Государственной компанией "Автодор" (арендатор) и ООО "ОКТАВА" (субарендатор) заключен краткосрочный договор субаренды земельного участка (его частей), предоставленного в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" N ВФ-2011-701, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, площадью 5077 кв.м. с учетным номером части 19 из состава земельного участка, общей площадью 1257245,78 кв.м., с кадастровым номером 36:16:0000000:329.

Согласно п.1.3. договора участок передается субарендатору в целях обеспечения доступа автотранспорта к объекту дорожного сервиса -стационарной автозаправочной станции с автомоечным комплексом, расположенной по адресу (местоположение): Воронежская область, Новоусманский район, п. Отрадное, ул. Автодорожная, дом 5, км 518+450 (право) автомагистрали М-4 "Дон", который находится на праве собственности у субарендатора (свидетельство о государственной регистрации права от 06.09.2010 серия 36-АВ N 987935).

В соответствии с п.2.2. договора стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, начиная с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка N 40-ГК от 07.09.2010, то есть с 28.10.2010.

Заключив договор, стороны признают и подтверждают то обстоятельство, что участок на момент заключения договора находится в фактическом владении и пользовании субарендатора и что договор является актом признания и подтверждения указанного обстоятельства. При этом оформление сторонами отдельного документа о передаче участка от арендатора субарендатору не требуется, и подписание сторонами договора означает, что обязанность арендатора по передаче, а субарендатора по приему участка считается исполненной в момент заключения договора.

Согласно пп.5.4.1., 5.4.2., 5.9. договора арендная плата по договору составляет 322559 руб. 57 коп. за период с 28.10.2010 по 23.12.2011; 279652 руб. 92 коп. - в год.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями в размере 23304 руб. 41 коп., не позднее 10 числа текущего месяца.

В силу п.5.9.1. отдельными платежами арендная плата за предыдущий период до заключения договора, указанная в п.5.4.1., и арендная плата за период, начиная с момента заключения договора, с 23.12.2011 по 31.12.2011 в размере 6895 руб. 55 коп. вносится не позднее 10 рабочих дней с момента заключения договора. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания.

Срок действия договора 6 месяцев с момента его подписания.

В связи с неисполнением субарендатором обязанности по внесению арендной платы по краткосрочному договору субаренды N ВФ-2011-701 от 23.12.2011, в результате чего за период с 28.10.2010 по 01.04.2012 образовалась задолженность в размере 399942 руб. 98 коп., Государственная компания "Автодор" направила ООО "ОКТАВА" соответствующие претензии от 16.05.2012 N 2523, от 22.08.2012 N 4631, от 08.04.2013 N 1411.

23.12.2011 между сторонами был заключен долгосрочный договор субаренды земельного участка (его частей) предоставленного в аренду государственной компании "Российские автомобильные дороги" N ВФ- 2011-700, предметом которого является субаренда того же земельного участка, площадью 5077 кв.м. с учетным номером части 19 из состава земельного участка, общей площадью 1257245,78 кв.м., с кадастровым номером 36:16:0000000:329. Договор N ВФ-2011-700 от 23.12.2011 является действующим в течение пяти лет с момента его государственной регистрации (02.04.2012).

Дополнительным соглашением от 01.03.2013 N 1 указанный договор был расторгнут в связи с реконструкцией автомобильной дороги.

Наличие задолженности по субарендной плате по краткосрочному договору субаренды N ВФ-2011-701 от 23.12.2011 за период с 28.10.2010 по 01.04.2012 явилось основанием для обращения Государственной компании "Автодор" в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на наличие оснований для признания указанного договора субаренды недействительным в части определения размера арендной платы в связи с нарушением порядка определения арендной платы, предусмотренного ст.424 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ, постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, а также в части периода начисления арендной платы с 28.10.2010 по 15.10.2011 - дату постановки земельного участка на кадастровый учет в нарушение ст.ст.422, 425 ГК РФ, ст.ст.6, 11.1 ЗК РФ, ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст.1, 5, 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", ООО "ОКТАВА" предъявило встречный иск.

Удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования ГК "Российские автомобильные дороги" и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п.7, п.9 ст.36 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст.25 Федерального закона от 8.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации" государственной компанией могут передаваться гражданам или юридическим лицам в субаренду для размещения объектов дорожного сервиса в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог земельные участки. Порядок передачи земельных участков в субаренду, а также порядок определения арендной платы за переданные в субаренду земельные участки устанавливается Регламентом государственной компании, утвержденным Правительством РФ.

Из положений п.п. 87, 89 Регламента государственной компании, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 N 685 "Об утверждении регламента государственной компании "Российские автомобильные дороги" следует, что земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности или ином вещном праве, передаются государственной компанией в субаренду указанным юридическим и физическим лицам без проведения процедуры аукциона. В случаях передачи в субаренду земельных участков без проведения конкурсных процедур плата по договору субаренды устанавливается на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что право арендатора на передачу земельного участка (его части) в субаренду предусмотрено пп.4.3.2., 4.3.3. договоров аренды N 40-ГК от 07.09.2010.

В соответствии с п.5.3 договора краткосрочного договора субаренды N ВФ - 2011-701 от 23.12.2011 размер годовой арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика. Между тем, оценка рыночной стоимости субарендной платы была произведена оценщиком по заказу ООО "ОКТАВА" и принята им без возражений.

В силу п.2, п.4 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (п.1 ст.424 ГК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 16.06.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При определении арендной платы в договоре аренды N 40-ГК от 07.09.2010, заключенном между Федеральным дорожным агентством и государственной компанией "Автодор", стороны исходили из утвержденных для определения ставок арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными в аренду государственной компании "Автодор" в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приказом Министерства транспорта РФ от 26.04.2010 N 105.

Указанный расчет соответствует положениям п.3 ст.36 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ, п.2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Поскольку имеется специальный нормативный акт - Регламент государственной компании "Автодор", утвержденный постановлением Правительства РФ от 3.09.2010 N 685, указанный порядок не применим к расчету субарендной платы за пользование земельными участками полосы отвода автомобильной дороги, находящимися в аренде у государственной компании "Автодор".

Ссылка ООО "ОКТАВА" на то, что начисление арендной платы с 28.10.2010 по 15.10.2011 - дату постановки земельного участка на кадастровый учет противоречит п.2 ст.422, ст.425 ГК РФ, ст.ст.6, 11.1 ЗК РФ, ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст.1, 5, 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" обосновано признана судами обеих инстанций несостоятельной, поскольку на дату заключения краткосрочного договора субаренды N ВФ-2011-701 спорные земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет в установленном законом порядке, индивидуализирующие признаки земельных участков указаны в договорах, что свидетельствует об определении сторонами предмета договора.

Согласно п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Соответственно, стороны краткосрочного договора субаренды выразили согласие на применение условий договора субаренды к фактическим отношениям, сложившимся до его заключения, в том числе об оплате за пользование земельным участком в размере, указанном в договоре.

Учитывая, что право собственности ООО "ОКТАВА" на стационарную автозаправочную станцию с автомоечным комплексом, для подъезда к которой передан в субаренду земельный участок, возникло до 28.10.2010, п.2.2. краткосрочного договора N ВФ-2011-701 от 23.12.2011 о применении его условий к отношениям сторон, начиная с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка N 40-ГК от 07.09.2010, то есть с 28.10.2010, не противоречит п.2 ст.425 ГК РФ.

Поскольку ООО "ОКТАВА" не оспаривается факт пользования спорными земельными участками в период эксплуатации автозаправочной станции с 28.10.2010 по 15.10.2011 суды пришли к верному выводу о правомерности требований о взыскании платы за указанный период.

Между тем, согласно разъяснениям, данным в п.15 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А14-5311/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н. Маненков

Судьи

А.Н. Гриднев Л.В. Леонова