Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 июня 2011 г. N Ф10-2012/11 по делу N А68-5590/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.06.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Толкачевой И.Ю.

судей

Смолко С.И.

Солодовой Л.В.

при участии в заседании:

от истца:

Рудаковой А.В. (дов. б/н от 13.09.2010);

от ответчика:

Аксеновой Л.П. (дов. N 18 от 08.09.2010);

от третьих лиц:

Не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алексеева В.А., г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 14.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу N А68-5590/10,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Алексеев Владимир Алексеевич (далее - ИП Алексеев В.А.), ОГРНИП 304710631500080, г. Тула, обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Квартал" (далее - МУП "Квартал"), ОГРН 1027100748487, г. Тула, об изменении пункта 5.1 договора аренды, зарегистрированного в комитете имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы за N С-8346 от 10.10.2008, в части размера арендной платы, о признании недействительными пункта 5.1 в части, касающейся эксплуатационных расходов, и приложения N 3 к договору.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрации города Тулы, комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы (ОГРН 1037101129504), г. Тула.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 14.12.2010 (судья Андреева Е.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 (судьи Рыжова Е.В., Волкова Ю.А., Сентюрина И.Г.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, истец подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 14.12.2010 и постановление апелляционной инстанции от 04.03.2011 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Кроме того, представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительной кассационной жалобы, в которой ссылался на недействительность договора аренды от 10.10.2008 N С-8346 по тому основанию, что право хозяйственного ведения на переданное в аренду имущество зарегистрировано за арендодателем 04.09.2009.

Указанное ходатайство подлежит отклонению, поскольку в нарушение требований ч. 3, п. 3 ч. 4 ст. 277 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих направление копий дополнительной кассационной жалобы всем лицам, участвующим в деле. Кроме того, содержащиеся в дополнительной кассационной жалобе доводы истцом в ходе рассмотрения настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций не заявлялись, в связи с чем в силу положений ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ не могут быть предметом исследования и оценки в суде кассационной инстанции.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 10.12.2001 между МУП "Светлана" (арендодатель) и ИП Алексеевым В.А. (арендатор) был заключен договор N 4 аренды недвижимого муниципального имущества, а именно: нежилого помещения, 3-й этаж, площадью 100 кв.м, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, сроком до 10.12.2002 под производство чулочно- носочных изделий (т. 1 л.д. 11-16).

В связи с банкротством МУП "Светлана" вышеуказанное имущество на основании постановлений главы Администрации г. Тулы от 26.06.2007 N 2346 и от 28.08.2007 N 3134 было передано в хозяйственное ведение МУП "Квартал".

10.10.2008 между МУП "Квартал" (арендодатель) и ИП Алексеевым В.А. (арендатор) на основании постановления Администрации г. Тулы N 3474 от 16.09.2008 и письма-разрешения комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы от 19.09.2008 N 5677 был заключен договор N С-8346 аренды недвижимого муниципального имущества, а именно: встроенного нежилого помещения, 3-й этаж, площадью 423,1 кв.м, лит. Г2, комн. N 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, на срок с 01.10.2008 до 29.09.2009, под производство чулочно-носочных изделий (т. 1 л.д. 19-23).

При этом в названных постановлении Администрации г. Тулы N 3474 от 16.09.2008 и письме-разрешении комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы от 19.09.2008 N 5677 были отражены особые условия заключения договора аренды, в том числе условие о проведение капитального ремонта помещения за счет собственных средств арендатора.

Кроме того, в письме комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы было указано, что оформление договора аренды производится в соответствии с типовой формой договора аренды, утвержденной решением комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы N 291 от 27.12.2007, и разрешение для подписания договора аренды действительно до 16.10.2008.

В п. 2.2 договора аренды от 10.10.2008 предусмотрено, что передача имущества в аренду осуществляется по передаточному акту, в котором подробно указывается техническое состояние передаваемого имущества на момент сдачи в аренду.

По передаточному акту от 24.09.2008 вышеуказанное недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии было передано ИП Алексееву В.А. (т. 1 л.д. 24-25). Сведения о наличии центрального отопления, радиаторов отсутствуют.

Согласно п. 5.1 договора аренды от 10.10.2008 N С-8346 за пользование арендуемым имуществом арендатор вносит арендную плату, определяемую по приложению N 2 к договору, а также эксплуатационные расходы в размере, указанном в приложении N 3 к настоящему договору.

В приложении N 2 к названному договору размер арендной платы определен по Методике расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым муниципальным имуществом, утвержденной решением Тульской городской Думы N 6/56 от 28.12.2005, и установлен в сумме 57 118 рублей 50 копеек в месяц (т. 1 л.д. 26), в приложении N 3 содержится расчет расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества, которые составляют сумму 19 880 руб.76 коп. в месяц (т. 1 л.д. 27).

28.12.2009, ссылаясь на то, что в арендуемом по договору аренды от 10.10.2008 N С-8346 помещении отсутствует отопление, что привело к ухудшению технического состояния конструктивных элементов здания, отключению системы вентиляции и канализации, указывая, что крыша здания и оконные блоки пришли в неудовлетворительное состояние, ИП Алексеев В.А. обратился к МУП "Квартал" с просьбой об уменьшении размера арендной платы на 30% и освобождении от возмещения расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого помещения (т. 1 л.д. 31).

Письмом от 12.01.2010 N 3/сх МУП "Квартал" отказало ИП Алексееву В.А. в удовлетворении данной просьбы (т. 1 л.д. 32).

Ссылаясь на проведенное ОАО "Тулаоргтехстрой" в мае 2010 по заданию ИП Алексеева В.А. обследование технического состояния строительных конструкций третьего этажа производственного здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, и на отчет N 548-07/10 от 19.07.2010 о рыночной величине арендной платы за пользование объектом недвижимости - встроенным нежилым помещением, площадью 423,1 кв.м, расположенным по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, составленный действительным членом Российского общества оценщиков Сушковым С.Л. по заданию ИП Алексеева В.А., последний, полагая, что выводы, содержащиеся в указанных документах, позволяют арендатору требовать уменьшения размера арендной платы по договору аренды от 10.10.2008 N С-8346 и свидетельствуют о мнимости указанного договора в части пунктов, касающихся эксплуатационных расходов, приложения N 3, ИП Алексеев В.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из материалов дела следует, что арендуемое имущество было передано ИП Алексееву В.А. по передаточному акту от 24.09.2008 (т. 1 л.д. 24-25) в удовлетворительном состоянии с указанием на отсутствие отопления, радиаторов.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В п. 5.1 договора аренды от 10.10.2008 N С-8346 стороны предусмотрели, что за пользование арендуемым имуществом арендатор выплачивает арендную плату, определяемую по приложению N 2 к договору, а также эксплуатационные расходы в размере, указанном в приложении N 3 к договору.

Пунктом 5.2 названного договора установлено, что арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным, в размере 1/12 части от годового размера. Размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год в случае принятия органами местного самоуправления решения об изменении базовой ставки арендной платы или методики определения арендной платы.

Иных оснований для изменения размера арендной платы стороны в договоре аренды от 10.10.2008 N С-8346 не предусмотрели.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в рассматриваемом случае судам следовало применить положения п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, нельзя признать обоснованным.

Доказательств наступления таковых обстоятельств не представлено.

В этой связи, учитывая, что ИП Алексееву В.А., фактически арендующему помещения в спорном здании с 10.12.2001, должно было быть известно о его техническом состоянии, в материалах дела отсутствуют сведения о том, что в период до 29.12.2009 (т. 1 л.д. 31) предприниматель обращался с требованием о проведении ремонта систем отопления, вентиляции и канализации, кровли здания и т.п., а также доказательства, подтверждающие проведение арендатором за счет собственных средств ремонтных работ, суды обоснованно указали, что в рассматриваемом случае у арендатора отсутствуют основания для предъявления к арендодателю требований о снижении размера арендной платы.

Более того, в соответствии с п. 4.2.4 договора аренды от 10.10.2008 N С-8346 арендатор принял на себя обязательство по проведению капитального ремонта имущества, переданного в аренду, за счет собственных средств. Данное условие договора не противоречит п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, из смысла которого следует, что договором аренды обязанность по производству капитального ремонта может быть возложена на арендатора.

Это же условие было указано в качестве особого условия при заключении договора аренды в постановлении Администрации г. Тулы N 3474 от 16.09.2008 и письме-разрешении комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы от 19.09.2008 N 5677 (т. 1 л.д. 136-137).

Истец заключил договор в предложенной редакции.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что арендуемое имущество было передано арендатору по передаточному акту от 24.09.2008 в удовлетворительном состоянии, замечаний относительно состояния объекта аренды не высказано, доказательств ухудшения состояния кровли и других элементов арендуемого имущества в результате отсутствия отопления истцом не представлено, как и доказательств принятия истцом мер по предотвращению ухудшения состояния арендуемого имущества, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования ИП Алексеева В.А. об изменении п. 5.1 договора аренды N С-8346 от 10.10.2008 в части снижения размера арендной платы удовлетворению не подлежат.

Ссылка истца на техническое заключение, выполненное ОАО "Тулаоргтехстрой", обоснованно отклонена судебными инстанциями по мотивам, изложенным в судебных актах.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что при разрешении спора судами не дана оценка пункту 4.1.3 договора аренды от 10.10.2008 N С-8346, который обязывает арендодателя оказывать необходимое содействие в устранении аварий, произошедших не по вине арендатора, не может быть принят во внимание, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца к ответчику за соответствующим содействием по устранению аварий. Кроме того, формулировка указанного пункта - "обязан оказывать необходимое содействие" лишь подтверждает выводы судов о том, что основное бремя заботы о состоянии арендуемого имущества возложена на арендатора.

Не установлено судами и оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительным по признакам мнимости условий договора аренды от 10.10.2008 N С-8346, изложенных в приложении N 3 к нему.

При этом судебные инстанции указали, что договором аренды не предусмотрено составление ответчиком каких-либо актов либо предоставление отчетов, которые подтверждали бы наличие и размер эксплуатационных расходов, установленных в твердой сумме в приложении N 3 к договору, сам же расчет размера эксплуатационных расходов, содержащийся в приложении N 3 к договору, произведен на основании нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, в частности, в соответствии с Методикой расчета расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при предоставлении этого имущества в аренду, утвержденной постановлением главы Администрации г. Тулы N 1595 от 02.08.2006.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были известны судам первой и апелляционной инстанций, оценивались ими и обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах. Кроме того, данные доводы направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу положений ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ не входит в компетенцию суда кассационной жалобы.

В связи с изложенным, а также, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или норм процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 14.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу N А68-5590/10 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с его момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

С.И. Смолко Л.В. Солодова