Передача недвижимости в собственность (Ж. Морозова, О. Данилов, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 42, октябрь 2004 г.)

Передача недвижимости в собственность

Нередки случаи, когда квартира передается в собственность по договорам дарения или купли-продажи ближайшему родственнику. Предположим, отец приобрел квартиру в новостройке стоимостью 30 000 долл. США на свое имя (сам он прописан в старой квартире) и решил передать квартиру в собственность своей дочери, которая живет в своей приватизированной квартире. В данной ситуации есть два наиболее приемлемых варианта передачи недвижимости в собственность - купля-продажа и дарение.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход права собственности по договорам подлежит обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Документом, подтверждающим право собственности на недвижимое имущество согласно ст. 14 этого Закона, является Свидетельство о государственной регистрации.

Договор дарения

Договор дарения должен быть совершен письменно (п. 3 ст. 574 ГК РФ), а также пройти государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Порядок налогообложения имущества, переходящего по договору дарения, регулируется Законом Российской Федерации от 12.12.91 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (далее - Закон N 2020-1). Согласно ст. 1 данного Закона налогоплательщиками являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения.

В ст. 5 Закона N 2020-1 установлено, что налог взимается при условии удостоверения договоров дарения нотариусами, должностными лицами, уполномоченными совершать нотариальные действия.

Законодательством Российской Федерации не установлена обязанность по регистрации договора дарения у нотариусов и иных должностных лиц, уполномоченных совершать нотариальные действия.

Таким образом, если договор дарения заключен в простой письменной форме и зарегистрирован в установленном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но нотариально не удостоверен, то одаряемый не должен привлекаться к уплате налога с имущества, полученного в порядке дарения (п. 1 ст. 5 Закона N 2020-1). Если сделка будет зарегистрирована у нотариуса, то необходимо уплатить указанный налог, ставка которого установлена ст. 3 Закона N 2020-1.

Следует иметь в виду, что налог взимается не со всей стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, а за вычетом необлагаемого минимума, который составляет 80-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда. Кроме того, ставка налога зависит не только от стоимости имущества, но и от степени родства одаряемого и одаряющего.

В рассматриваемом случае ставка налога будет определяться в соответствии с п.п. "г" п. 2 ст. 3 Закона N 2020-1, в котором регулируется порядок налогообложения имущества, переходящего в порядке дарения, стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом МРОТ. Согласно указанной норме ставка налога составляет 176,1-кратный МРОТ + 15% от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный МРОТ.

На основании п. 4 ст. 4 Закона Российской Федерации от 9.12.91 г. N 2005-1 "О государственной пошлине" нужно будет уплатить государственную пошлину за удостоверение нотариусом договора дарения в размере 0,5% суммы договора, но не менее 50% МРОТ.

В п. 8 ст. 5 Закона N 2020-1 установлено, что имущество, переходящее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа. Отстаивать свою позицию в данном случае налогоплательщик может, ссылаясь на норму ст. 5 Закона N 2020-1.

Договор купли-продажи

В соответствии с п. 1 ст. 210 главы "Налог на доходы физических лиц" НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло.

Следовательно, денежная сумма, полученная продавцом от продажи квартиры, будет учитываться при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

Однако согласно п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир и другого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.;

2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в сумме не более 1 000 000 руб. без учета сумм, указанных в абзаце 2 п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Если указанный налоговый вычет полностью не используется, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.

Чтобы воспользоваться вычетом, физическому лицу - покупателю недвижимости необходимы следующие документы:

свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;

договор купли-продажи квартиры;

доказательства передачи денежных сумм продавцу.

Указанные вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п. 2 ст. 220 НК РФ).

При заключении договора купли-продажи недвижимости обязанность по уплате налога на доходы физических лиц возникает у продавца в том случае, если продажная стоимость недвижимости (например, квартиры) превышает 1 000 000 руб. Кроме того, покупатель может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета.

Ж. Морозова,

О. Данилов,

ООО "ПРАДО Аудит"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 42, октябрь 2004 г.