Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 июля 2011 г. N Ф10-2699/11 по делу N А62-6361/2010

Резолютивная часть постановления изготовлена 21.07.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.07.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей:

при участии в заседании:

Солодовой Л.В.

Сорокиной И.В.

Егоровой С.Г.

от истца:

не явился, извещен надлежаще;

от ответчика:

не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Торговый Дом "Елена", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.02.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по делу N А62-6361/2010,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Смоленска (ОГРН 1026701449719) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Елена" (далее - ООО ТД "Елена"), ОГРН 1036758307332, г. Смоленск, о взыскании задолженности по арендной плате за январь-февраль 2010 года в сумме 76 498 рублей 02 копеек.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 07.02.2011 (судья Яковенкова В.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 (судьи Рыжова Е.В., Юдина Л.А., Полынкина Н.А.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 07.02.2011 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2011 отменить, в удовлетворении иска отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела без участия его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 25.10.2006 между Администрацией города Смоленска (арендодатель) и ООО ТД "Елена" (арендатор) заключен договор N 2515/06 (л.д.8-10, 13) аренды нежилого помещения, площадью 256,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 9, для использования под аптеку, сроком действия с 01.11.2006 по 31.12.2009. Впоследствии соглашением сторон от 09.11.2009 срок действия договора установлен с 01.11.2006 по 01.07.2015.

17.12.2007 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.2.1 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором.

Согласно п. 3.1 договора аренды N 2515/06 от 25.10.2006 размер арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок, определенный в подпункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год и составляет на момент подписания договора 560 119,91 руб.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно за аренду перечисляет арендодателю предоплатой до 5-го числа текущего месяца 46 676,66 рублей.

В силу п. 3.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке.

В последующем сторонами ежегодно заключались соглашения к указанному договору об изменении размеров арендной платы. В соответствии с указанными соглашениями, а также расчетами суммы (размера) годовой арендной платы измененный размер арендной платы устанавливался с 1 января текущего года (л.д. 13-20).

В частности соглашением сторон от 27.01.2009 размер арендной платы с 01.01.2009 был установлен в размере 1 102 086,29 руб. в год или 91 840,52 в месяц (л.д.17).

04.02.2010 Администрация г. Смоленска направила в адрес ООО ТД "Елена" проект соглашения от 25.01.2010 об изменении условий договора аренды N 2515/06 от 25.10.2006 (л.д.19-20), согласно которому размер годовой арендной платы за нежилое помещение устанавливался с 01.01.2010 в сумме 1 561 074,33 руб., а месячной - в сумме 130 089,53 руб. за январь-ноябрь и 130 089,50 руб. за декабрь.

Согласно отметке, имеющейся на сопроводительном письме (л.д.18), указанный проект соглашения был получен арендатором 08.02.2010.

Ссылаясь на то, что обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном в соглашении от 25.01.2010, возникла у ООО ТД "Елена" с 01.01.2010, однако арендную плату в указанном размере арендатор вносит лишь с марта 2010 в результате чего за январь и февраль 2010 образовалась задолженность в сумме 76 498,02 руб., Администрация г. Смоленска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска ООО ТД "Елена" в отзыве на исковое заявление указывало, что общество обязано уплачивать арендную плату в размере, определенном соглашением от 25.01.2010, начиная не с января 2010 года, а с марта 2010 года, так как данное соглашение получено директором общества только 08.02.2010, то есть после истечения срока внесения арендной платы за февраль. Поэтому в январе и феврале 2010 года арендатор уплатил арендную плату, исходя из размера арендной платы, установленного на 2009 год.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями ст.ст. 307, 309, 310, 421, 425, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и пришли к выводу о том, что вне зависимости от того, когда арендатором получено и подписано соглашение от 25.01.2010, обязанность по внесению суммы годовой арендной платы в полном объеме у него возникла с даты, указанной в соглашении, то есть с 01.01.2010. В этой связи суды отметили, что предъявленная истцом ко взысканию сумма задолженности в размере 76 498,02 руб. является обоснованной, подтвержденной материалами дела.

Судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты являются по существу законными.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из условий договора аренды N 2515/06 от 25.10.2006 следует, что арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату предоплатой не позднее 5-го числа текущего месяца (п. 3.2). При этом размер арендной платы установлен при заключении договора на срок не более 1 года (п. 3.1).

В последующем сторонами ежегодно подписывались соглашения к указанному договору об изменении размеров арендной платы, в соответствии с которыми устанавливался новый размер годовой арендной платы с 1 января текущего года (л.д. 13-20).

Соглашение от 25.01.2010 к договору аренды N 2515/06 от 25.10.2006, устанавливающее размер годовой арендной платы с 01.01.2010 в сумме 1 561 074,33 руб., а месячной - в сумме 130 089,53 руб. за январь-ноябрь и 130 089,50 руб. за декабрь, было получено арендатором 08.02.2010 и подписано им.

Между тем судебная коллегия полагает, что соглашение от 25.01.2010 к договору аренды N 2515/06 от 25.10.2006 следует считать незаключенным в связи со следующим.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 2515/06 от 25.10.2006 подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, соглашение от 25.01.2010 к договору аренды N 2515/06 от 25.10.2006 вносит изменения в ряд существенных условий договора, в том числе конкретизирует предмет договора, а, следовательно, названное соглашение подлежало обязательной государственной регистрации и считается незаключенным ввиду отсутствия такой регистрации.

В то же время вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении исковых требований Администрации г. Смоленска является правомерным в силу следующего.

Из расчета арендной платы, являющегося приложением N 2 к договору аренды N 2515/06 от 25.10.2006 (л.д.12) следует, что размер арендной платы при заключении указанного договора был произведен по формуле: Ап=Сс х S х Киз х Кр х Кз х Кто х Кд х Кк, где Сс - ставка арендной платы недвижимого имущества на 2006 год, S - площадь помещения, Киз - коэффициент износа, Кр - коэффициент размещения помещения, Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности, Кто- коэффициент технического обустройства, Кд - коэффициент вида деятельности, Кк - корректирующий коэффициент.

Таким образом, размер арендной платы при заключении договора аренды N 2515/06 от 25.10.2006 был определен в соответствии с Порядком определения арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806, действовавшего на момент заключения договора в редакции решения Смоленского городского Совета от 30.06.2006 N 317.

Кроме того, в п. 6.1 решения Смоленского городского Совета от 27.04.2007 N 546 "Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Смоленска" было прямо предусмотрено, что расчет размера арендной платы за муниципальное имущество осуществляется на основании Порядка определения арендной платы нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности города Смоленска, утвержденного Смоленским городским Советом.

Таким образом, размер арендной платы за имущество, являющееся муниципальной собственностью г. Смоленска, является регулируемой ценой.

Механизм расчета арендной платы в ходе действия договора аренды N 2512/06 от 25.10.2006 не изменялся.

Решением Смоленского городского Совета от 30.11.2009 N 1301 были внесены изменения в Порядок определения арендной платы нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденный решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806, в соответствии с которыми изменен корректирующий коэффициент.

Указанный акт органа местного самоуправления вступил в законную силу с 28.12.2009 с момента его официального опубликования в газете "Смоленские городские известия" N 11 от 28.12.2009 с.106.

На основании изложенного, учитывая, в силу п. 3.3 договора аренды N 2515/06 от 25.10.2006 размер арендной платы, установленный в п. 3.1 договора, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, а также, что согласно п. 3.1 договора следует, что размер арендной платы устанавливается на срок не более года, а также то, что решение Смоленского городского Совета от 30.11.2009 N 1301 было опубликовано в официальном печатном издании, являющимся общедоступным средством массовой информации, судебная коллегия полагает, что применение с 01.01.2010 нового размера арендной платы, определенного арендодателем на основании вышеуказанных актов органов местного самоуправления, является правомерным.

В этой связи довод кассационной жалобы относительно того, что размер арендной платы, установленный в соглашении от 25.01.2010, подлежал применению только с марта 2010, поскольку данное соглашение было получено арендатором после внесения арендной платы за февраль 2010, является несостоятельным.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что арендатор не оспаривает факт внесения им арендной платы за январь и февраль 2010 исходя из размера арендной платы, действовавшего в 2009 году, а также, учитывая, что правильность представленного истцом расчета задолженности проверена судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия соглашается с выводом судов о том, что исковые требования Администрации г. Смоленска подлежат удовлетворению.

Учитывая, что нарушений норм материального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.02.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по делу N А62-6361/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

И.В. Сорокина С.Г. Егорова