Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 августа 2011 г. N Ф10-3006/11 по делу N А54-5329/2010-С22

Дело рассмотрено 02.08.2011.

Постановление изготовлено в полном объёме 03.08.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей:

при участии в заседании:

Сорокиной И.В.

Егоровой С.Г.

Толкачевой И.Ю.

от истца:

представитель не явился, извещен надлежаще;

от ответчика:

представитель не явился, извещен надлежаще;

от третьих лиц

представители не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "СтройАльянс", г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу N А54-5329/2010,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, ОГРН 1026201263725, г. Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройАльянс" (далее - ООО "СтройАльянс", ОГРН 1066229062294), г. Рязань, о взыскании 1 080 345 руб. 57 коп., в том числе 998 374 руб. 81 коп. основного долга и 81 970 руб. 76 коп. пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Рязани, ООО "МЖК-Стройотделка", ОГРН 1036212003090.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.2010 (судья Митяева Л.И.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 (судьи Волкова Ю.А., Байрамова Н.Ю., Рыжова Е.В.), исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 998 374 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и 44 116 руб. 22 коп. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "СтройАльянс" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в суд округа не направили, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, установленном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.05.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ООО "МЖК-Стройотделка" (арендатор) был заключен договор аренды N УСР-4-05 Ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, категория земель - земли поселений, общей площадью 2737 кв.м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова - ул. Фирсова.

Земельный участок передается для строительства жилого многоэтажного дома с нежилыми помещениями в границах, согласно кадастровому плану земельного участка.

Согласно пункту 2.2. договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.

Размер арендной платы за участок с даты заключения договора составляет 111 593 руб. 51 коп. в год. Размер арендной платы не является постоянным. Основаниями для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, законы Рязанской области, Федеральные законы (п.п. 2.5, 2.6. договора).

В соответствии с условиями заключенного договора спорный земельный участок был передан арендатору.

07.08.2006 между ООО "МЖК-Стройотделка" (сторона 1) и ООО "СтройАльянс" (сторона 2) заключен договор о передаче права и обязанностей по договору N УСР-4-05 Ю от 25.05.2005 согласно которому сторона 1 передала, а сторона 2 приняла все права и обязанности по указанному договору аренды.

В силу п. 2 договора от 07.08.2006 права и обязанности передаются на земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова - ул. Фирсова, общей площадью 2737 кв.м, категория земель - земли поселений, разрешенное использование - под строительство многоэтажного жилого дома с магазином в границах, указанных на прилагаемом к договору аренды плане земельного участка.

Все права и обязанности ООО "МЖК - Стройотделка" на земельный участок переходят к ООО "СтройАльянс" с момента подписания настоящего договора. ООО "СтройАльянс" принимает на себя обязанности по уплате сумм арендной платы, в том числе тех, которые не были уплачены ООО "МЖК-Стройотделка" (п. 3,4 договора от 07.08.2006).

Соглашением от 24.06.2008 срок действия договора N УСР-4-05 Ю от 25.05.2005 был продлен по 25.11.2008. При этом при расчете арендных платежей с 26.05.2008 установлен повышенный коэффициент 4,0 к базовому размеру арендной платы.

Соглашением от 10.11.2008 срок действия договора аренды был продлен по 17.05.2009. При расчете арендных платежей с 26.11.2008 установлен повышенный коэффициент 4,0 к базовому размеру арендной платы.

Указанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию 27.04.2009 .

Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполнял не надлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2009 по 30.09.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика 998 374 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и 44 116 руб. 22 коп. пени. При этом суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что право аренды, обремененное залогом в силу закона, выступает гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилых домов, и указанное обременение является препятствием для расторжения договора аренды, до момента осуществления государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Судебная коллегия соглашается с выводом судов о том, что факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не прекращает правоотношения и обязательства сторон по спорному договору аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды N УСР-4-05 Ю от 25.05.2005 был продлен сторонами до 17.05.2009 (соглашение от 10.11.2008).

27.04.2009 администрацией г. Рязани было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договором N УСР-4-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 0083:0030 на период строительства от 25.05.2005 не предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке.

Поскольку договор аренды по соглашению сторон или по решению суда не расторгнут, а в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период объект аренды был возвращен арендодателю, учитывая п.1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 309, 310, ч. 1 ст. 450, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не прекращает правоотношения и обязательства сторон по спорному договору аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2009 N ВАС-11139/09.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер определения ВАС РФ следует читать как "N 11139/09"

В то же время необходимо учитывать, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 30.07.2010) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 30.07.2010).

Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало привлечь к участию в деле собственников помещений в спорном многоквартирном доме, предложить указанным лицам представить документы, свидетельствующие о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым из них, и с учетом названных обстоятельств установить период, за которой подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеуказанное, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, и на основании установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы действующего законодательства.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу N А54-5329/2010 С22 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

С.Г. Егорова И.Ю. Толкачева