Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 августа 2011 г. N Ф10-2855/11 по делу N А09-7202/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2011.

Постановление изготовлено в полном объёме 08.08.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Солодовой Л.В.

судей:

Сорокиной И.В.

Егоровой С.Г.

при участии в заседании:

от истца:

Коваленко И.Л. - представителя

(дов. N 6668 от 08.06.2009)

от ответчика:

представитель не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гасенко Марии Григорьевны, г. Клинцы Брянской области, на решение Арбитражного суда Брянской области от 28.02.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 по делу N А09-7202/2010,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гасенко Мария Григорьевна (ОГРН 304324120800692), г. Клинцы Брянской области, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Клинцы Брянская область, о взыскании 51873 руб. 60 коп. неосновательного обогащения за 2009 год (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 28.02.2011 (судья Пейганович В.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 (судьи Сентюрина И.Г., Токарева М.В., Дайнеко М.М.), в иске отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, предприниматель Гасенко М.Г. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания ответчик в суд округа не явился, своего представителя не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты следует отменить а дело направить на новое рассмотрение в силу нижеизложенного.

Судебными инстанциями установлено, что 22.12.2003 между Комитетом по управлению имуществом г. Клинцы (Арендодатель) и ИП Данченко (Гасенко) М.Г. (Арендатор) заключен договор N 118 на аренду нежилых помещений, относящихся к объектам муниципальной собственности, на основании которого по акту приема-передачи от 22.12.2003 арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Клинцы ул. Октябрьская 17, площадью 42,3 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора N 118 от 22.12.2003 размер ежемесячной арендной платы составляет 1655 руб. 40 коп.

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2004 по 01.01.2014.

Договор аренды N 118 от 22.12.2003 зарегистрирован в установленном законом порядке

01.10.2005 ИП Данченко (Гасенко) М.Г. дополнительно сдано в аренду помещение площадью 9,8 кв.м. по вышеуказанному адресу, что следует из акта приема-передачи.

В соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями к договору аренды N 118 от 22.12.2003, ежемесячная арендная плата увеличивалась и в 2009 году составила 6714 руб. 73 коп. Арендные платежи внесены истцом за 2009 год в полном объеме в соответствии с условиями дополнительного соглашения.

Считая, что арендная плата должна была вноситься предпринимателем в 2009 году в размере установленном в договоре аренды N 118 от 22.12.2003, т.к. все дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы являются незаключенными, поскольку не прошли процедуру государственной регистрации, ИП Гасенко М.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст.ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на 1 год и более подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Соглано п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Так как дополнительное соглашение от 14.02.2009 не зарегистрировано в установленном законом порядке, суды пришли к правомерному выводу о его незаключенности.

При этом, суды первой и апелляционной инстанций, исходили из того, что пунктом 3.1 договора аренды N 118 от 22.12.2003 определен механизм исчисления размера арендной платы, в связи с чем корректировка ответчиком базовых ставок и коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

С данной позицией суд кассационной инстанции согласиться не может, по следующим основаниям.

По смыслу ст.ст. 607, 614 ГК РФ арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 3.1 договора аренды N 118 от 22.12.2003 согласно расчету (приложение N 1) сумма арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанные в п. 1.1. помещения за период с 01.01.2004 по 31.12.2004 составляет 19864 руб. 80 коп.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды N 118 от 22.12.2003 арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если иные минимальные сроки пересмотра арендной платы не установлены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Следовательно, исходя из условий договора аренды, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Данное обстоятельство подтверждено материалами дела. С 2005 по 2009 год сторонами оформлялись дополнительные соглашения с приложениями расчета арендной платы.

Придя к обоснованному выводу о незаключенности дополнительных соглашений, суды обеих инстанций не учли то обстоятельство, что условиями договора аренды N 118 от 22.12.2003 не предусмотрена возможность в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, дело передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует учесть вышеуказанное, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и представленным доказательствам, в том числе и доводам истца о том, что он фактически пользовался помещением меньшей площади, чем той которая указана в актах приема-передачи от 22.12.2003 и от 01.10.2005, и с учетом данного обстоятельства произвести расчет неосновательного обогащения.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 3, 288 ч. 1, 2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 28.02.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2011 по делу N А09-7202/2010 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

И.В. Сорокина С.Г. Егорова