Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 августа 2011 г. N Ф10-2863/11 по делу N А23-4102/10Г-4-95

Резолютивная часть постановления объявлена 02.08.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.08.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей:

при участии в заседании:

Толкачевой И.Ю.

Егоровой С.Г.

Солодовой Л.В.

от истца:

не явился, извещен надлежаще;

от ответчика ООО "Промгражданстрой":

Шаменина В.В. (дов. от 02.02.2011);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Промгражданстрой", г. Калуга, на решение Арбитражного суда Калужской области от 16.02.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу N А23-4102/10Г-4-95,

УСТАНОВИЛ:

Городская управа городского округа город Калуга (далее - Городская управа г. Калуги), ОГРН 1024001179113, г. Калуга, обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промгражданстрой" (далее - ООО "Промгражданстрой"), ОГРН 1024001194062, г. Калуга, о взыскании 18 129 109 руб. 12 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды N 147/08 от 30.04.2008 находящегося в государственной собственности земельного участка, переданного для строительства многоквартирного жилого дома, за период с 01.10.2008 по 30.06.2010 в сумме 13 603 519 руб. 37 коп., пени за период с 01.10.2008 по 08.09.2010 в сумме 4 525 589 руб. 68 коп.

В свою очередь ООО "Промгражданстрой" в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ предъявило встречный иск об изменении договора аренды N 147/08 от 30.04.2008 в связи с существенным изменением обстоятельств путем определения срока внесения арендной платы с 28.09.2009 (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.02.2011 (судья Чучевлянкина И.Н.) первоначальный иск удовлетворен в части взыскания с ООО "Промгражданстрой" в пользу Городской управы г. Калуги 14 503 519 руб. 37 коп., в том числе 13 603 519 руб. 37 коп. задолженности, 900 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 (судьи Токарева М.В., Дайнеко М.М., Каструба М.В.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО "Промгражданстрой" подало кассационную жалобу, в которой просит решение от 16.02.2011 и постановление апелляционной инстанции от 26.04.2011 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО "Промгражданстрой" поддержал доводы кассационной жалобы.

Городская управа г. Калуги, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направила. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО "Промгражданстрой", судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 26.02.2008 Городской управой г. Калуги издано распоряжение N 2032-р "Об утверждении проекта границ земельного участка и проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома N 4 по проекту планировки территории Правобережного района города Калуги" (т.1 л.д.35).

Во исполнение указанного распоряжения N 2032-р от 26.02.2008 Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений был подготовлен градостроительный план земельного участка, который утвержден распоряжением Городского головы городского округа город Калуга от 03.04.2008 N 3800-р (т.1 л.д.86-91).

30.04.2008 между Городской управой г. Калуги (арендодатель) и ООО "Промгражданстрой" (арендатор) на основании протокола N 3.3 от 25.04.2008 заседания комиссии по проведению торгов (т.1 л.д.7-8) заключен договор N 147/08 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома N 4 (т.1 л.д.9-11), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду сроком на 3 года земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 3 247 кв.м с кадастровым номером 40:26:000374:0040, находящийся по адресу: г. Калуга, проект планировки территории Правобережного района, для строительства многоэтажного жилого дома 4 по проекту планировки, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение N 1).

В п. 3.2 названного договора предусмотрено, что размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированному в протоколе N 3.3 от 25.04.2008, и составляет 8 142 090 руб.

Согласно п. 3.4 договора аренды N 147/08 от 30.04.2008 арендная плата выплачивается арендатором ежегодно в течение срока действия договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально.

В соответствии с п. 3.5, п. 3.6 договора срок внесения очередной части арендной платы - не позднее последнего дня последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж, а именно: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря.

Пунктом 5.2 договора аренды N 147/08 от 30.04.2008 предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи, являющемуся приложением N 2 к договору аренды N 147/08 от 30.04.2008 (т.1 л.д.12), вышеуказанный земельный участок был передан арендатору.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 17.06.2008, о чем свидетельствует соответствующая отметка на последнем листе договора (т.1 л.д.11).

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по договору аренды N 147/08 от 30.04.2008, Городская управа г. Калуги направила в адрес ООО "Промгражданстрой" претензию N 4281/04-03-10 от 13.05.2010, в которой потребовала погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 11 567 996 руб. 87 коп. и неустойку в размере 2 994 943 руб. 53 коп. в течение 15 дней с момента ее получения (л.д.20). Указанная претензия получена арендатором 18.05.2010, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией почтового уведомления о вручении (л.д.21).

Поскольку требования, указанные в претензии N 4281/04-03-10 от 13.05.2010, ООО "Промгражданстрой" исполнены не были, Городская управа г. Калуги обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО "Промгражданстрой" предъявило встречный иск к Городской управе г. Калуги, в котором просило изменить договор аренды земельного участка N 147/08 от 30.04.2008 в части периода внесения арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении данного договора. В качестве таких обстоятельств ООО "Промгражданстрой" сослалось на следующее.

При заключении договора аренды земельного участка N 147/08 от 30.04.2008 действовал градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением Городского головы городского округа город Калуга от 03.04.2008 N 3800-р (т.1 л.д.86-91), которым предусмотрено разрешенное использование спорного земельного участка для строительства многоквартирного 10-ти этажного жилого дома N 4 с подземным паркингом, однако распоряжением Городской управы г. Калуги N 10667-р от 28.09.2009 были внесены изменения в распоряжение Городского головы городского округа город Калуга от 03.04.2008 N 3800-р и утвержден градостроительный план земельного участка в новой редакции (т.1 л.д.92-97). В соответствии с данной редакцией градостроительного плана на земельном участке N RU40301000-0000000000137-08 разрешено строительство многоквартирного 10-ти этажного жилого дома N 4 с пристроенным паркингом.

Указывая, что у ООО "Промгражданстрой" в связи с этим возникли дополнительные затраты, связанные с разработкой новых технических условий строительства, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды N 147/08 от 30.04.2008, ООО "Промгражданстрой" просило изменить п. 3.4 договора аренды N 147/08-30.04.2008 и после слов: "при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально" добавить "начиная с 28.09.2009 года".

Частично удовлетворяя первоначальный иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В материалах дела имеются подписанные сторонами расчет арендной платы за 2008 год от 04.05.2008 с уточнением от 14.08.2008 (т.1 л.д.14-15) на сумму 5 561 537 руб. 50 коп., расчет за 2009 год от 23.01.2009 на сумму 8 142 090 руб. (т.1 л.д.16), расчет арендной платы за 2010 год от 25.01.2010 на сумму 8 142 090 руб. (т.1 л.д.19).

В подтверждение наличия задолженности по арендной плате по договору аренды N 147/08 от 30.04.2008 в сумме 13 603 519 руб. 37 коп. Городская управа г. Калуги представила акт сверки платежей за период с 26.04.2008 по 01.07.2010 (т.1 л.д.22) и расчет исковых требований от 09.09.2010 (т.1 л.д.23).

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, имеющиеся в деле документы, а также учитывая, что ООО "Промгражданстрой" в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представило доказательств внесения арендной платы в заявленный период в указанной сумме, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности исковых требований Городской управы г. Калуги о взыскании с ООО "Промгражданстрой" задолженности по арендной плате в сумме 13 603 519 руб. 37 коп. за период с 01.10.2008 по 30.06.2010, а также пени, начисленной на основании п. 5.2 договора аренды N 147/08 от 30.04.2008, однако сочли возможным применить в рассматриваемом случае положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить подлежащую взысканию пеню до 900 000 рублей.

Что касается встречного иска, то, отказывая в его удовлетворении, судебные инстанции руководствовались следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом согласно п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В обоснование встречных исковых требований ООО "Промгражданстрой" указало, что арендодателем допущены нарушения существенных условий договора, выразившиеся в утверждении Городской управой г. Калуги градостроительного плана земельного участка в новой редакции, которой в связи с невозможностью строительства многоквартирного жилого дома с подземным паркингом по причине близкого залегания подземных вод, предусмотрена замена подземного паркинга на пристроенный паркинг, что, по мнению ООО "Промгражданстрой", влечет возникновение у арендатора дополнительных расходов на проектирование, которых не предполагалось при заключении договора. Кроме того, арендатор ссылался на нарушение истцом п. 9 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ ввиду заключения договора аренды N 147/08 от 30.04.2008 без технических условий, на сдачу арендодателем арендатору имущества без инженерных сетей, на необходимость арендатору нести дополнительные расходы на устройство съездов с застраиваемого участка с согласованием и получением технических условий в соответствующих службах, на отсутствие гарантий подведения сетей водоснабжения и водоотведения к земельному участку в 2010 году.

Как верно отмечено судами, ссылаясь на нарушение арендодателем существенных условий сделки, арендатор требует не расторжения договора, а внесения в него изменений, касающихся лишь сроков уплаты арендных платежей. Таким образом, ООО "Промгражданстрой" фактически признает возможность использования спорного земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома с паркингом, однако соглашается оплачивать такое пользование только с 28.09.2009.

Кроме того, утверждение арендатора о передаче ему арендодателем арендуемого имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами. В частности, из акта приема-передачи, являющегося приложением N 2 к договору аренды N 147/08 от 30.04.2008, следует, что земельный участок был передан арендатору и принят последним без каких-либо претензий относительно характеристик объекта аренды.

Что касается утверждения Городской управой г. Калуги после заключения договора аренды N 147/08 от 30.04.2008 новой редакции градостроительного плана спорного земельного участка, предусматривающего строительство на нем многоквартирного жилого дома с пристроенным паркингом вместо подземного, то данное обстоятельство не свидетельствует об изменении разрешенного вида использования данного земельного участка.

Поскольку договор аренды N 147/08 от 30.04.2008 не оспорен и не расторгнут в установленном законом порядке, то предусмотренные им обязательства, в том числе по внесению арендной платы, должны исполняться в соответствии с условиями данного договора. При этом сам по себе факт изменения градостроительного плана земельного участка не может являться основанием для освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату до момента указанного изменения, так как бесплатное пользование земельным участком противоречит сути арендных отношений.

Суды обоснованно указали, что изменение градостроительного плана земельного участка в части местоположения паркинга не может быть признано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, влекущим изменение договора, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были известны судам первой и апелляционной инстанций, оценивались ими и обоснованно отклонены по мотивам, указанным в обжалуемых судебных актах.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 16.02.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу N А23-4102/10Г-4-95 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

С.Г. Егорова Л.В. Солодова