Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 августа 2011 г. N Ф10-3031/11 по делу N А14-12785/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12.08.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.08.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей:

при ведении протокола судебного заседания

при участии в заседании:

Толкачевой И.Ю.

Егоровой С.Г.

Солодовой Л.В.

помощником судьи Куриловым С.А

от истца:

Иноземцевой Ю.В. (дов. 3826 от 30.12.2010);

от ответчика:

Касторновой Н.В. (дов. N 2 от 01.01.2011);

Родионовой Н.В. (дов. б/н от 25.01.2011);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 по делу N А14-12785/2010,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733), г. Воронеж, обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рынок Юго-Западный" (далее - ООО "Рынок Юго-Западный"), ОГРН 1063667288750, г. Воронеж, о расторжении договора аренды от 12.10.2007 и возложении на ответчика обязанности возвратить по акту приема-передачи имущество (согласно списку), расположенное по адресу: г. Воронеж, пр-т Патриотов, 5.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2011 (судья Кривотулова Т.И.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 (судьи Мокроусова Л .М., Поротиков А.И., Федоров В.И.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, истец подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 31.03.2011 и постановление апелляционной инстанции от 10.06.2011 отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представители ответчика просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 12.10.2007 между МУП г. Воронежа "Рынок Юго-Западный" (арендодатель) и ООО "Рынок Юго-Западный" (арендатор) был заключен договор аренды (т. 1 л.д. 9-12), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, в том числе помещения, перечень которых указан в приложении N 1 к договору, а арендатор обязуется принять имущество по акту приема-передачи и вносить арендную плату в размере, на условиях и в сроки, предусмотренные договором.

Согласно п. 2.1 договора имущество расположено на земельном участке по адресу: г. Воронеж, пр-т Патриотов, 5, площадью 25 610 кв. м. и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения. Имущество предназначено для организации и осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничном рынке в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекса Российской Федерации".

Срок действия договора установлен сторонами в п.2.4 и составляет 5 лет - с 12.10.2007 по 12.10.2012.

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество как полностью, так и частично в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с последующим уведомлением арендодателя.

В соответствии с разделом 7 договора аренды от 12.10.2007 основаниями для досрочного расторжения договора аренды, влекущими выселение арендатора, являются: 1) использование имущества (в целом или части его) не в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды; 2) умышленное или неосторожное ухудшение арендатором состояния имущества; 3) существенное нарушение условий настоящего договора (по результатам проверки, проведенной арендодателем или собственником имущества, на основании соответствующего представления); 4) не внесение арендатором (полностью или частично) арендной платы с начислением установленной пунктом 6.1 договора неустойки в течение трех месяцев, либо многократное (более 3 раз) нарушение сроков внесения арендных платежей вне зависимости от уплаты им неустойки; 5) не проведение арендатором текущего и капитального ремонта, если это ухудшает состояние имущества.

По акту приема-передачи от 12.10.2007 арендованное имущество было передано арендатору (т. 1 л.д. 13).

16.07.2009 в связи с ликвидацией арендодателя - МУП "Рынок Юго-Западный", между администрацией городского округа город Воронеж и ООО "Рынок Юго-Западный" было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 12.10.2007 (т.1 л.д.14-15), по условиям которого стороны договорились считать стороной по договору аренды от 12.10.2007 в качестве арендодателя - Администрацию городского округа город Воронеж.

Кроме того, в соответствии с указанным дополнительным соглашением от 16.07.2009 были внесены изменения в договор аренды, в том числе изменен пункт 3.2.1 договора, согласно новой редакции которого арендатор на основании письменного разрешения арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имуществ в безвозмездное пользование, а также передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В п. 6 дополнительного от 16.07.2009 стороны предусмотрели, что права и обязанности у сторон по настоящему дополнительному соглашению в отношении друг друга возникают с момента ликвидации МУП "Рынок Юго-Западный", за исключением обязанности ООО "РЮЗ" по уплате арендной платы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц МУП "Рынок Юго-Западный" ликвидировано 21.10.2009.

21.10.2010 Администрацией городского округа город Воронеж была проведена комплексная проверка использования ООО "Рынок Юго-Западный" арендуемого муниципального имущества, в ходе которой установлены нарушения арендатором требований пункта 3.2.1 договора аренды от 12.10.2007 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 16.07.2009, а именно установлено наличие субаренды без согласования с арендодателем.

По результатам указанной проверки Администрацией городского округа город Воронеж был составлен соответствующий акт комплексной проверки от 28.10.2010 (т. 1 л.д. 120-124).

На основании данного акта проверки Администрацией городского округа город Воронеж в адрес ООО "Рынок Юго-Западный" была направлена претензия N 09-03/3738 от 08.11.2010 (т. 1 л.д. 125), в которой арендатору предлагалось устранить выявленные нарушения договора аренды в срок до 01.12.2010.

Письмом N 193 от 30.11.2010 ООО "Рынок Юго-Западный" уведомило Администрацию городского округа город Воронеж об устранении нарушений (т. 1 л.д. 129).

02.12.2010 Администрацией городского округа город Воронеж проведена повторная проверка нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр-т Патриотов, 5, в ходе которой составлен акт о нахождении субарендаторов на 2 этаже части здания общей площадью 1 018,4 кв.м.: ИП Сундуков поз. 5, 6 площадь 35,3 кв.м. (мастерская по ремонту одежды); ИП Пустовалов поз. 8 площадь 17,7 кв.м. (парикмахерская); ООО "СНОВА" поз. 9 площадь 17,3 кв. м. (стоматологический кабинет); на 1 этаже склада площадью 1 153,8 кв. м. помещение I лит. Б площадью 528,7 кв. м закрыто на ключ ООО "Воронежсельхозторг"; на 1 этаже задания (склад) площадью 239 кв.м. расположены: ООО "Трио" - 77,7 кв. м. (кафе), ООО "МАКС" - 112,3 кв. м.; крытый рынок лит А7, площадью 72,5 кв. м. находятся: ИП Михеева О.Б. - 37,6 кв. м. (м-н "Хозтовары"), Бегинина Я.С. - 18,3 кв. м. (парикмахерская), ИП Шаталова - 13 кв. м. (продуктовый павильон) (т. 1 л.д. 137).

На основании указанного акта проверки Администрацией городского округа город Воронеж в адрес ООО "Рынок Юго-Западный" была направлена претензия N 09-03/3984 от 02.12.2010 (т. 1 л.д. 132), в которой, ссылаясь на не устранение арендатором в установленный срок нарушений договора аренды от 12.10.2007, последнему предлагалось на основании п. 7.1.3 договора подписать дополнительное соглашение от 02.12.2010 о расторжении названного договора аренды (т. 1 л.д. 133).

Поскольку ООО "Рынок Юго-Западный" указанное дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 12.10.2007 не подписало, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Из материалов дела усматривается, что между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО "Рынок Юго-Западный" действует договор аренды от 12.10.2007.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 7.1.3 договора аренды от 12.10.2007 предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в односторонне порядке с выселением арендатора в случае существенного нарушения условий данного договора (по результатам проверки, проведенной арендодателем или собственником имущества).

В обоснование исковых требований истец сослался на допущенные ответчиком существенные нарушения п.3.2.1 договора аренды от 12.10.2007 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 16.07.2009, которым предусмотрено право арендатора передавать арендуемое имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

В подтверждение нарушения арендатором данного условия договора аренды арендодатель представил акты проверки использования арендуемого имущества от 28.10.2010 и от 02.12.2010 (т. 1 л.д. 120-124, 137).

Как следует из акта проверки от 28.10.2010 (т. 1 л.д. 121-122) в ходе проверки арендодателем было установлено, что ООО "Рынок Юго-Западный" является управляющей рынком компанией, организация деятельности рынка осуществляется ею в соответствии с постановлением администрации городского округа город Воронежа от 10.12.2009 N 231 и на основании разрешения на право организации универсального розничного рынка сроком до 01.01.2012, выданного Управлением по развитию предпринимательства и потребительного рынка, а также согласно схемы размещения торговых мест на универсальном розничном рынке, согласованной с соответствующими службами: РОВД Советского района г. Воронежа, Госпожнадзором Советского района г. Воронежа, Роспотребнадзором.

В этой связи, судебными инстанциями верно отмечено, что ООО "Рынок Юго-Западный" отвечает признакам управляющей рынком компании в смысле положений п. 7 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".

Согласно разрешению N 65 от 11.12.2009 на право организации розничного рынка (т. 3 л.д. 31-32), выданному на основании постановления Администрации городского округа город Воронежа от 10.12.2009 N 231, что соответствует требованиям п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ, ст. 2 Закона Воронежской области от 11.04.2007 N 47-ОЗ "Об определении органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешения на право организации розничного рынка на территории муниципального образования Воронежской области", место нахождения рынка "Юго-Западный" идентично месту расположения объектов недвижимости, арендуемых ответчиком по договору аренды от 12.010.2007, а именно: г. Воронеж, пр-т Патриотов, 5.

В настоящее время вышеназванные постановление Администрации городского округа город Воронежа от 10.12.2009 N 231 и разрешение на право организации розничного рынка N 65 от 11.12.2009 не оспорены и не отменены.

Согласно п. 2.1 договора аренды недвижимого имущества от 12.10.2007 имущество предоставлено во владении и пользовании ООО "Рынок Юго-Западный" для организации и осуществления деятельности по продаже товаров на розничном рынке.

Таким образом, судами установлено, что проведенными истцом проверками подтверждено нахождение имущественного комплекса рынка у ответчика на законном основании - праве аренды и использование его по назначению.

Из смысла положений статей 15, 19, 20 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ следует, что деятельность по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами не иначе как на основании договоров о предоставлении торговых мест.

Какого-либо иного способа оформления отношений с юридическими и физическими лицами, имеющими намерение осуществлять деятельность на розничных рынках, помимо заключения вышеуказанного договора, действующее законодательство не предусматривает.

В этой связи заключение ответчиком договоров субаренды в отношении помещений, составляющих имущественный комплекс рынка, нельзя признать правомерным.

В тоже время, как установлено судами и подтверждается материалами дела, в частности, уведомлениями арендатора в адрес субарендаторов от 15.11.2010 о расторжении договоров субаренды с 01.12.2010 (т. 2 л.д. 78-120), соглашениями о расторжении договоров субаренды от 30.11.2010, актами приема-передачи к ним (т. 3 л.д. 35-76), договорами о предоставлении торговых мест, на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции, указанные в претензиях Администрации городского округа город Воронеж нарушения были ответчиком устранены.

Кроме того, суды установили, что на момент вынесения решения судом первой инстанции по существу настоящего спора, имевшаяся у ООО "Рынок Юго-Западный" задолженность по договору аренды от 12.10.2007 была погашена ответчиком в полном объеме.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО "Рынок Юго-Западный" в разумный срок были устранены нарушения, послужившие поводом для обращения Администрации городского округа город Воронеж в арбитражный суд с настоящим иском, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Данный вывод судов согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что заключенные ответчиком с юридическими лицами и предпринимателями после расторжения договоров субаренды договоры о предоставлении торговых мест на розничных рынках являются в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворными сделками, прикрывающими сделки субаренды, является несостоятельным.

Как верно отмечено судами первой и апелляционной инстанций, имеющиеся в деле договоры о предоставлении торговых мест по своему содержанию не противоречат нормам главы 39 Гражданского кодекса РФ о возмездном предоставлении услуг.

Довод о том, что в качестве предметов сделки в них указаны обособленные помещения, оценивался апелляционным судом и был обоснованно отклонен.

Исходя из условий договора аренды от 12.10.2007, согласно которым переданное ООО "Рынок Юго-Западный" в аренду имущество предназначено для организации и осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничном рынке в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекса Российской Федерации", а также из смысла ст. 615 Гражданского кодекса РФ следует, что в случае передачи спорного имущества ООО "Юго-Западный" в субаренду предпринимателям и юридическим лицам, последние также как и арендатор - ООО "Рынок Юго-Западный" должны были бы обладать статусом управляющей рынком компании и осуществлять свою деятельность на основании Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", имея для этого необходимые разрешения, что в рассматриваемом случае не подтверждено доказательствами.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 по делу N А14-12785/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

С.Г. Егорова Л.В. Солодова